海润青岛天幕美食城项目前期市场调研报告26/Oct/20071PDFcreatedwithpdfFactorytrialversionwww.pdffactory.com第一部分：青岛餐饮市场研究本章节，我行将以整个青岛餐饮市场作为研究对象，通过对整个城市和各分区餐饮市场的调查研究，整理相关数据，总结市场特征，以及对旅游餐饮市场的专项调查，从而系统地得出整个青岛城区餐饮市场的发展脉搏，预测其发展趋势。一、青岛餐饮市场状况1.青岛概述青岛市青岛地处山东半岛南部，东南濒临黄海，东北与烟台毗邻，西与潍坊相连，西南与日照市接壤。素有“东方瑞士”的美称，是中国重要的沿海开放城市，被国家第一批列为经济中心城市、计划单列城市和15个副省级城市之一，也是国家历史文化名城和闻名中外的海景旅游胜地。城市海岸线总长862.64公里，拥有中国北方最优良的海港，是中国与东北亚地区对外贸易交流的重要产业基地。行政区规划：青岛市总面积10654平方公里，城市人口749.38万人，辖市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳及黄岛等市内七区和胶州、即墨、平度、胶南及莱西等市辖五市。其中，城区总面积1102平方公里，总人口271万人。2PDFcreatedwithpdfFactorytrialversionwww.pdffactory.com2.青岛餐饮市场状况青岛属于海滨旅游城市，餐饮市场受周边景观环境资源影响，较之国内其它城市更为深厚，餐饮市场发端较早，以海鲜美食闻名天下。发展至今，青岛餐饮包容性越来越强，市场已日趋多元化。国内几乎所有的知名菜系粤菜、川菜、淮扬菜等均已进入青岛餐饮市场，还有众多来自海外的西餐、日、韩料理等，它们与本土餐饮企业一起极大地丰富了青岛的餐饮市场，并都占据着不同的市场份额，而类似新鲁菜、创新川菜等特点鲜明的时尚菜品也正逐步成遍地开花之势。目前，青岛餐饮市场经营面积约为388万平方米，其中具备一定经营规模超过300㎡经营面积的餐饮企业有3700余家；城区内市南、市北、四方、崂山四区餐饮经营面积总和约为221万平方米，占整个青岛餐饮经营面积的57％，其中具备一定经营规模超过300㎡经营面积餐饮企业近2000家。2000年以来，青岛餐饮市场整体消费水平呈逐年快速递增的趋势，年均增长幅度始终在15%以上，2006年全年共实现餐饮消费128.39亿元，预计2007年可达到创纪录的140亿元人民币以上。从经营面积区隔来看，虽然经过近二十年的快速发展，青岛餐饮市场规模愈做愈大，但具有品牌特征的大型餐饮企业仍相对较少，城区内经营面积超过1000平方米以上的餐饮企业仅有147家，而绝大多数的餐饮企业经营面积还主要集中在300－500平方米之间。从人均消费水平来看，青岛餐饮市场较为丰富。既有非常顶级的高端商务宴请场所，也有众多的大众型餐饮经营场所，一般情况下，高端餐饮消费人均消费水平在130～300元之间，中端餐饮消费人均消费水平在60－120元之间，中低端大众餐饮消费，人均消费水平在20－60元之间。3PDFcreatedwithpdfFactorytrialversionwww.pdffactory.com3.青岛餐饮市场发展阶段从青岛餐饮市场的发展历程来看，青岛餐饮市场大致可划分为以下三个发展阶段；?1995年以前：萌芽阶段1995年以前，青岛餐饮市场整体规模较小，缺乏特色，主流餐饮多为海鲜烧烤大排档；如1986－1987年前后，在第一海水浴场附近形成的“海鲜美食街”，就曾风光一时。1990年前后，青岛餐饮迈出了重要的一步，以粤菜、川菜为代表的新型餐饮企业开始进入青岛市场，如天禄园、顺峰海鲜等，它们的到来，打破了传统海鲜、烧烤一统青岛餐饮市场的局面，激发了一大批新型餐饮企业的涌现，并使整个青岛市场初步形成了鲁菜、川菜、粤菜三足鼎立的雏形。在此阶段，青岛的餐饮特色街均为民间自发酝酿形成，比较著名的有具有“杀人街”美称的第一海水浴场烧烤街和“寿光路小吃街”等，它们虽在一定阶段内形成了较良好的口碑，但因菜品的可持续发展性和城市拆迁等多种因素，大多都只是昙花一现，并随着政府城市改造力度的加大和青岛东部地区的崛起，而快速没落。本阶段，青岛餐饮市场整体规模较小，经营环境偏差，多为中小型企业自发形成，还未引起各级政府的重视，政府主导因素较小。?1996年至2000年：初步发展阶段1996至2000年间，随着青岛旅游资源的广泛开发利用，城市工业化和商贸化步伐的加快，一大批中高档商贸项目的迅速涌现，使得青岛城市影响力得以不断提升，尤其是东部新城区的开发建设，为青岛餐饮业的快速发展创造了不可多得的必要条件。这个时期，青岛城区餐饮的经济结构开始发生巨大变化，呈现出多元化发展的趋势，无论是本土餐饮，还是异地餐饮，都逐步放量，并逐渐形成了一批颇具特色的餐饮集中街区，如市南区的云霄路、闽江路，市北区的台东商贸区、泰山路，四方区的方中园等。与萌芽阶段的青岛餐饮集中区相比，它们更注重餐饮经营品种的丰富度，更具备餐饮经营的品牌特性，也更趋向较好的经营环境和服务水平；至今仍享誉青岛的云霄路美食街就是这个阶段开始为市民所注意的，并逐步成为了青岛市民聚会、宴请的首选场所。4PDFcreatedwithpdfFactorytrialversionwww.pdffactory.com这个阶段，还有一个显著的特征，就是青岛的餐饮结构已突破了以往以国内菜系为主的局面，西餐、日韩料理等开始占据一定位置。本阶段，青岛餐饮市场的整体经营规模迅速扩大，并奠定了今天“东西部并举”的发展格局。本阶段前期青岛餐饮街仍以民间自发形成为主，后期随着餐饮市场的不断扩大，已引起了各级政府的重视，尤其是市北区、市南区政府对“特色街区”的营造，迅速主导了青岛餐饮街的发展。?2001年至今：快速扩张阶段2001年以后，青岛餐饮市场进入快速扩张期，这主要体现在以下四个方面。一是专业美食街特色日益鲜明，菜系种类日趋齐全，经营规模越做越大，相互分工愈来愈细。2001年以来，青岛城区内共涌现出了大小不一的餐饮集中区20余处，至今仍正常经营的依然有10余处，它们的出现及发展，不仅极大地丰富了青岛的餐饮市场，而且使青岛餐饮市场版图呈现出了各具特色的局面。它们相互间既竞争又协作，有复制也有创新，使青岛餐饮市场规模如滚雪球般越做越大。二是品牌餐饮越做越强，连锁加盟蔚然成风。经过近二十年的餐饮市场化运营，2001年以来，青岛本土餐饮企业的品牌意识愈来愈强，不仅仅是一些规模餐饮如良友、勇丽、俊龙等，甚至是一些中小型餐饮企业如海边人、好一家、新尚等，也都加快了其连锁加盟开店的步伐。同期，外来餐饮更是当仁不让，如顺风肥牛、土大力、小南国等，都加快了在青岛布局开店的速度，使得这一时期品牌连锁加盟蔚然成风。三是社会企业纷纷进入餐饮市场。据不完全统计，2001年以来，青岛城区内新成立的近4000家餐饮企业中，有接近50%的企业是第一次进入餐饮市场。出现这种局面，完全得益于青岛每年高达两位数的餐饮消费增长和各级地方政府对餐饮服务业的扶持，以及有别于北京、济南等城市的“现金交易，不赊账”的餐饮经营环境。四是政府强力主导，集中布局。2001年至2006年间，青岛市各级政府在城市改造的过程中，始终把提高餐饮服务业作为解决青岛整体服务环境的一个重点来考虑，大力推进餐饮集中区和美食街的建设改造，并先后命名了12条餐饮街，由此奠定了青岛餐饮市场“集中化”的这一显著特征。5PDFcreatedwithpdfFactorytrialversionwww.pdffactory.com4.青岛餐饮市场分布特征与青岛商业中心一致，青岛餐饮市场较为集中，主要分布在香港中路、台东、中山路、李村和城阳等区域。与这些商业中心区内商业分布较为分散的状况恰恰相反，餐饮布局相对集中，往往集中在一个街区或邻近的几个街区内。?市南区：市南区东西部沿海一线旅游资源丰富，同时，市南区又是青岛金融、商务氛围最完善的区域，拥有青岛CBD、金融街等较多商务街，因而区内餐饮市场基本以旅游消费和商务餐饮为主；尤其是东部新城区范围内，各类商务餐饮配套较为齐全，档次相对较高。当然，在其西部老城区范围内，餐饮仍多以大众餐饮为主，仅有较少量的中高端餐饮企业。?市北区：就整个青岛餐饮市场而言，市北区的餐饮是最完善的，也是餐饮街与餐饮集中区最多的区域，已形成了大众餐饮为主、商务餐饮为辅的经营格局。该区域地处青岛城区中心地带，交通四面八达，是连接青岛东部和西部城区的枢纽，区内商贸场所云集，人流非常密集（青岛城区范围内人流最为密集的区域），其餐饮的覆盖面和经营面积也是各城区中最大的，相应餐饮形式一应俱全，高中低档餐馆星罗棋布。尤其是台东商贸区方圆1公里范围内，餐饮集中度非常之高，餐饮经营面积接近6万平米。市北区的专业街营造也是青岛市最为完善和发展最快的，餐饮街区同样因此而获益，已形成了台东餐饮集中区、登州路啤酒街、泰山路烧烤一条街等特色鲜明的餐饮分布格局。区域内餐饮消费虽以大众消费为主，但其无论是旅游餐饮、商务餐饮，还是居家大众消费，都可在该区域得到满足。?崂山区：崂山区的餐饮市场起步是城内四区中最晚的，但其发展较为迅速，对城内各区消费人群都具有辐射影响力。该区域的餐饮市场具有两个鲜明的特点，一是以香港东路、海尔路周边为集中区域的中高档海鲜餐饮场所，二是近来正在快速发展壮大的近郊农家宴餐饮。6PDFcreatedwithpdfFactorytrialversionwww.pdffactory.com?四方区：与城内其它城区相比，四方区的餐饮市场虽起步较早，但长期以来一直受其区域经济发展速度的制约，餐饮增长速度缓慢。即使每年都会举办一些类似“糖球会”