第五章第五章房地产开发经房地产开发经营营第一节?????????房地产开发和综合开发第二节?????????房地产开发经营的主要内容第三节?????????房地产开发经营的市场调查分析第四节?????????房地产开发经营财务分析教学目的和要求教学目的和要求教学目的和要求教学目的和要求通过本章的学习，使学生了解房地产开发的含义、地位和作用，房地产综合开发的含义、意义，房地产行政开发的主要内容，房地产开发经营的市场分析及财务分析。重点：掌握房地产开发和综合开发的含义，房地产开发经营的主要内容。难点：如何进行房地产开发经营的市场及财务分析。?第一节第一节房地产开发和综合开房地产开发和综合开发发一、房地产开发和综合开发的含义一、房地产开发和综合开发的含义一、房地产开发和综合开发的含义一、房地产开发和综合开发的含义?房地产开发房地产开发是指在同一空间范围内，对地产与房产进行的一体化是指在同一空间范围内，对地产与房产进行的一体化、集约化的开发活动，它是地产开发的集合，其成果是统一的、集约化的开发活动，它是地产开发的集合，其成果是统一的房地产商品。房地产商品。?综合开发综合开发也叫城市建设综合开发，是根据城市建设总体规划也叫城市建设综合开发，是根据城市建设总体规划和经济、社会发展计划的要求，一房屋建设为对象，选和经济、社会发展计划的要求，一房屋建设为对象，选择一定区域内的建设用地，按照使用性质，实行“统一择一定区域内的建设用地，按照使用性质，实行“统一规划、统一征地、统一设计、统一施工、统一配套、统规划、统一征地、统一设计、统一施工、统一配套、统一管理”的原则，有计划、有步骤地进行开发建设。一管理”的原则，有计划、有步骤地进行开发建设。二、房地产开发地位和作用二、房地产开发地位和作用二、房地产开发地位和作用二、房地产开发地位和作用?11、、房地产开发在房地产经营中处于关键性地位，不仅房地产开发在房地产经营中处于关键性地位，不仅是房地产一级市场与二级市场地联结纽带，同时也是把是房地产一级市场与二级市场地联结纽带，同时也是把土地承租人，建筑商，租户和用户联系在一起地中心枢土地承租人，建筑商，租户和用户联系在一起地中心枢纽；纽；2、房地产开发是房地产业发展的基础，房地产开发事业的发展加快了我国住房制度的改革和住宅商品化的进程；3、房地产开发推动了现代城市总体规划的有效实施,促进了城市现代化建设的进程。?三、房地产综合开发的意义三、房地产综合开发的意义三、房地产综合开发的意义三、房地产综合开发的意义房地产综合开发，它是建设现代化城市的需要；房地产综合开发，它是建设现代化城市的需要；是提高房地产开发效是提高房地产开发效益的需要；益的需要；是我国房地产业健是我国房地产业健康发展的需要。康发展的需要。????第二节第二节房地产开发经营的主要内容房地产开发经营的主要内容房地产开发经营包括土地开发经营和房屋开发经营房地产开发经营包括土地开发经营和房屋开发经营两方面。两方面。一、土地开发经营一、土地开发经营一、土地开发经营一、土地开发经营（一）土地开发经营（一）土地开发经营11、土地使用权的获得、土地使用权的获得（（11）行政划拨）行政划拨（（22）土地使用权有偿出让）土地使用权有偿出让：即国家以土地所有者的身份，将土地：即国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。支付土地出让金的行为。22、拥有土地使用权后的经营、拥有土地使用权后的经营（（11）直接使用经营）直接使用经营（（22）将土地使用权出租，收取租金）将土地使用权出租，收取租金（（33）将土地开发后转让）将土地开发后转让（二）旧城区的土地开发经营土地开发经营除了新城区的土地开发经营之外，还包括旧城区的土地开发经营。1、拆迁包括居民拆迁和单位拆迁，无论是居民拆迁还是单位拆迁，一般都需要签订房屋拆迁合同。2、改造改造的内容包括房屋、道路、管网等市政公用配套设施的改造，旧城区土地的再开发。改造的工程两大，涉及面广，投资甚巨，一般要达到房屋建造费的两倍以上。?二、房屋开发经营二、房屋开发经营二、房屋开发经营二、房屋开发经营施工准备阶段房屋开发包括两阶段施工阶段，1、施工准备阶段?确定施工单位和组织机构，熟悉会审图纸；?编制施工的组织设计；?建筑材料的调运和储备；?工器具的集中和维修；?施工力量的集结和培训；?现场具体准备工作2、施工阶段第三节第三节房地产开发经营的市场调查分房地产开发经营的市场调查分析析房地产开发经营的市场调查分析是为了了解房地产开发经营的市场调查分析是为了了解房地产市场房地产市场未来状态未来状态主要包括主要包括::市场调查市场调查市场市场预测预测一、市场调查一、市场调查一、市场调查一、市场调查1、市场需求调查潜在需求量市场占有率市场需求调查的内容销售趋势分析人口收入?2、顾客和购买能力的调查3、竞争调查4、有关的经济形势调查二、市场二、市场二、市场二、市场预测预测预测预测11、需求、需求预测预测主要是对主要是对未来未来市场需求市场需求量量及产品及产品构构成成的发展的发展趋势趋势的的预测预测22、产品发展的、产品发展的预测预测第四节第四节房地产开发经营财务分析房地产开发经营财务分析?财务分析是经营分析的重点之一。财务分析是经营分析的重点之一。?进行进行反复反复地产开发经营地产开发经营企企业的财务分析，业的财务分析，对提高对提高企企业的经济效益和社会效益业的经济效益和社会效益具具有有极极其重要其重要的意义。的意义。2、房地产开发经营资金的分类固定资金按资金的周转方式划分流动资金专项资金?储备资金未完工产品资金按资金占用分类成品资金货币资金结算资金??国拨资金企业自筹资金按资金的来源划分联营单位投资借入资金定额负债结算资金??企业利润可分为：利润总额（有称实现利润）、经营利润、税后利润和分配利润等四个层次。利润总额＝经营利润+营业外收支净额经营利润＝销售（含出租、自营）收入－期间费用－销售税金税后利润＝利润总额－所得税分配利润＝税后利润－（盈余公积金+公益金2、房地产开发经营+未分配利企业的润利润）分析