谨谨呈呈::深深圳圳市市荣荣津投津投资资有限公司有限公司瀚海东岸整体定位推广方案演示深圳中原物业顾问有限公司深港策划中心汇报汇报提提纲纲Part1：市场Part2：项目定位Part3：形象包装Part4：营销推广Part5：价格走势Part6:广告推广、费用预算PartPart11::市市场场————深深圳圳整体整体03年深圳整体供求分析1000854868800807694600整体400住宅200003年预售状况03年销售状况Part1:市场——盐田区域盐田住宅供求关系分析（万平方米）3025.12522.82020.2151210502002年2003年住宅供应销售面积PartPart11::市市场场————盐盐田田区区域域盐田片区市场状况分析：1.02年供远大于求，主要为市场集中沙头角投放，且多在下半年推向市场，导致02年剩余面积多。2.03年市场以消化剩余量为主，主要反映为盐田供应量集中下半年推广，而市场以消化沙头角02年剩余量。PartPart11::市市场场————沙沙头头角角市场供求分析2521.67201512.910.44108.555002年03年沙头角新增供应沙头角销售PartPart11::市市场场————沙沙头头角角楼市状况?03年盐田开发将区域市场供应转向梅沙区，但销售依然以沙头角为主。?近几年沙头角供应量呈递增形势，02年达到高峰，导致供大于求，促使03年供应量大幅度减少；同时促使03年主要以消化02的供应为主。?中高档次主宰市场，03年沙头角均价5540元/㎡，景观单位受追捧同时价格亦较高。PartPart11::市市场场————沙沙头头角角楼市状况：?市场供求户型以二、三房为主?03年空置率约10％，预计04年将减少?盐田外销供求以沙头角为主，口岸物业仍是外销重点?随着市场中高档尾盘大部分消化，预计04年中高档物业将出现短暂性断层?未来两年中高档住宅仍是片区主流客户首选，需求呈现上升趋势，销售量将持续增长，预计04年维持5560元/㎡左右均价PartPart22::定位定位————项项目目概况概况梧桐山香港项目（东）明思克（南）大鹏湾PartPart22::定位定位————项项目目SWOTSWOT分析分析优势：劣势：1.山、海、都市园林景观1.片区较杂乱，物业档次低2.地段、口岸优势、老城区2.梧桐山隧道收费问题3.产品优势、商场、双会所3.片区规划较陈旧4.配套、交通、发展商品牌机会：威胁：1.东部开发、盐田港扩建1.盐田开发带来影响2.沙头角片区规划2.市政中心西移3.购物中心、步行街设置4.24小时通关、CEPA5.同区中高档物业市场空缺PartPart22::定位定位————SWOTSWOT交叉分析交叉分析1.转劣势为优势——“S+W＋O”对策?产品设计+园林会所+商业部分=提升项目档次、片区物业形象?外环境（景观、购物中心等）＋内环境（大堂、样板房设计等）＝吸引客户眼球、忽略存在问题2.如何把握项目机会——“S+O”?独有位置、配套设施规划?独有超大商业规模，未来购物中心、步行街设置?加强与瀚海翠庭的联动，强化大社区印象3.转化威胁（盐田开发，分流情况严重）——“S+T”的对策?强调绝版地段位置，未来规划?突显个性，包括建筑设计、内部设施；及住户会所配套设施、住户专车、人性化关怀、社区文化等。PartPart22::定位定位——市——市场场定位定位内销：外销＝60%：40%?细分为：本地区域：其他区域：外销＝55%：5%：40%?PartPart22::定位定位——客——客户户群定位群定位“片区核心层”本地客户：1.公务员、事业单位人员2.厂家、私营企业主3.周边原住居民4.中英街商人5.盐田港中高级职员6.保税区内企业、员工外销客户1.工作型2.自住型3.中港联姻家庭PartPart22::定位定位——物——物业业形象定位形象定位物业定位：沙头角口岸都市中心山海全景府邸PartPart22::定位定位——物——物业业形象定位形象定位形象定位：成就生活品味表现PartPart22::定位定位——物——物业业文化文化档档次定位次定位项目物业整体档次定位?引导沙头角人文景观的中高档物业PartPart22::定位定位——物——物业业文化文化档档次定位次定位项目物业文化定位有成就的人希望下一代成就更高PartPart22::定位定位——物——物业业文化文化档档次定位次定位档次定位保证体系1.建筑品质要求公用地方做到细致处理化，体现项目档次及提升发展商品牌形象。2.文化品味本项目文化档次定位，更多注重的是项目的生活意境。3.教育设施1）学校联盟2）会所教育文化配套PartPart22::定位定位——物——物业业价格定位价格定位结合周边项目楼盘，如瀚海翠庭、碧桐湾、倚山花园、东埔海景、碧海蓝天等，运用市场比较法得出本项目价格为：＝6256元/㎡≈6300元/㎡PartPart33::形象包装形象包装——形象包装主——形象包装主题风题风格格形象包装主题风格建议：悠闲健康生活空间PartPart3:3:形象包装形象包装————地地盘现场盘现场包装建包装建议议在主看楼通道——沙盐路两侧竖立灯杆旗条幅——根据不同时期宣传重点悬挂相关楼体条幅，建议位置在正对沙盐路及东西面方向PartPart3:3:形象包装形象包装————售售楼处楼处包装建包装建议议1.售楼处选址：建议售楼处设于商业裙楼PartPart33::形象包装形象包装————售售楼处楼处包装建包装建议议2．功能面积、区域划分建议面积200平方米左右，分为4个区域：接待区、模型区、展示区、洽谈区PartPart33::形象包装形象包装————售售楼处楼处包装建包装建议议3.销售氛围营造玻璃幕墙，前后视觉通透，符合商业裙楼整体设计，以现代形象透现现代风格。PartPart33::形象包装形象包装————售售楼处楼处包装建包装建议议大堂设计：大堂是楼盘体现档次的的重要展示面，在设计搭配上，技巧运用装饰品与灯光效果PartPart33::形象包装形象包装————园园林林环环境境设设施建施建议议环境规划要点：紧扣“高尚品位的悠闲健康生活空间”主题1.商场入口处设置标志物，如喷水池中间设置雕塑型标志物，既代表瀚海东岸，同时又代表“荣津地产”PartPart3:3:形象包装形象包装————园园林林环环境境设设施建施建议议2．住宅入口、平地花园1）小区入口中央设圆盘水景瀑布2）小区过道设小溪，旁设较为独特的休闲椅及遮阳蓬PartPart33::形象包装形象包装————园园林林环环境境设设施建施建议议3.住宅走廊、大堂入口园林走廊立柱用大理石包装，强化项目高档气派大堂园林以喷水池表达项目在公共设施上面的精致，体现项目高层次感。PartPart3:3:形象包装形象包装——形象包装主——形象包装主题风题风格格4．架空层平台花园以泳池水景为主题，结合绿化、山石、雕塑及休闲遮阳篷、休闲椅等，体现凌驾繁华、尽享悠悠的生活情趣。PartPart3:3:形象包装形象包装——形象包装主——形象包装主题风题风格格5.架空层泳池泳池设计以现代感为主题，设计上通过台阶等突出层次感，表达出项目建筑特色文化。泳池岸的地面以竖状木条拼合而成，配合鹅卵石进行铺设，体现目自然和谐。PartPart3:3:形象包装形象包装——形象包装主——形象包装主题风题风格格6．商场5楼平台花平台园呈长条形状，而周边较少楼盘设有高档设施，项目亦需在档次上有所提高因此建议项此处设置高尔夫推杆练习场。PartPart33::形象包装形象包装————会会所配套所配套设设施施1、总体思路：迎合中高档定位，建议采用会所先行策略。2、会所命名：瀚林会诠释：“瀚林会”意旨荣津地产、瀚海系列客户满天下，会所以尊为荣。PartPart33::形象包装形象包装————会会所配套所配套设设施施3.会所主题建议会所以运动休闲健康＋静态教育文化为主题，动静交错结合，又相互独立。4.规划设施1）现有设施图书馆书店?影视设施泳池PartPart3:3:形象包装形象包装————会会所配套所配套设设施施3）建议增加设施高尔夫推杆练习场青少年艺术文化培训中心健身室儿童音乐天地桑拿房多功能智力教育开发室桌球室网络室棋牌室卡拉OK室壁球室咖啡室室内攀岩陶艺馆PartPart3:3:形象包装形象包装————样样板房包装建板房包装建议议根据工程、销售进度，样板房以二批形式推出市场。第一批单位：楼体6层，共4套，3套精装修（A2、B3、B5）、1套装修标准(A1)风格命名：二房：“自由”、“阳光”三房：“品位”、“成就”PartPart33::形象包装形象包装————样样板房包装建板房包装建议议第二批单位：15层以上，共4套，2套3房（B2、B3）、2套错层(C2、C3)风格命名：三房：“海阔”、“天空”错四房：“天赋极品”、“君临天下”PartPart33::形象包装形象包装——装——装修修套套餐餐建建议议建议装修套餐为：350—400元／平方米PartPart3:3:形象包装形象包装——装——装修修套套餐餐建建议议社区服务建议：1.无偿服务项目2.有偿服务项目3.建立社区健康服务中心4.成立瀚林会PartPart4:4:推广推广篇篇————销销售售时时机分析机分析1.销售时机2004年8月前期项目形象建立临时售楼处电话咨询登记2004年10月正式进场认筹登记PartPart4:4:推广推广篇篇————销销售售时时机分析机分析2.销售前工作安排：7月份开始施工临时售楼处8月底完成8月初开始施工售楼处9月底完成10月开始施工样板房11月底完成售楼处前水景园8月开始施工林设施