致：招商局漳州开发区有限公司招商局漳州开发区双鱼岛项目前期市场研究及定位报告DTZ戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司2010年7月策划背景招商局漳州开发区双鱼岛项目位于开发区二区大磐浅滩，规划面积2.21平方公里，是国务院批准的首例经营性用海项目，也是国务院审批通过的第一个和目前最大的离岸式人工岛项目。项目已于2009年年底动工，预计2013年完成填岛工程。概念性规划市场定位控制性详规?形状、岸线、沙滩、?市场定位?整体功能布局码头位臵等物理条件?产品组合?产品规划指标（已确定，不能变动）?规划建议?项目定位及功能布局?开发策略（可变）?经济效益评价策划基础策划内容策划成果衔接2策划目标山海资源首例人工岛人文资源（依山伴海）（可塑性）（闽台文化）标杆性滨海项目市场领导价值最大持续性盈力化利由于项目开发主体兼顾企业和政府双重功能，因此，项目既要考虑经济效益可行性，又要兼顾社会效益的最大化。既要考虑短期资金收益的平衡，又要考虑项目的可持续发展。3项目策划的主要难点问题难点1如何在现有资源条件下规避项目劣势，发挥项目优势，寻找项目策划切入点难点2项目的目标客户群体在哪里？需求市场在哪里？未来发展空间如何？难点3本项目属于成片区开发，开发周期较长，如何确定本案的运作模式以确保本案开发运营顺利实施？开发风险如何控制？？难点4本项目开发主体“政企合一”，项目又属于填海造地，土地政策较为特殊，如何结合土地政策要求选择合理的开发模式？4服务阶段及工作内容第一阶段第二阶段第三阶段?市场背景分析?宏观背景分析?规划布局建议?旅游市场分析?总体规划方案建议?房地产市场分析?单体规划设计建议?项目条件分析?经济效益评价??竞争性分析?开发模式及策略配合后续专项规划编制，参加专项工作会议讨论?总体发展定位?开发计划?盈利模式分析?主题定位?投资收益分析?客户定位?不确定性分析?功能组合定位?风险评估及规避策略?档次定位?价格定位《项目市场研究及定位《规划发展建议与经济参加专项规划方案报告》效益》会议5策划思路社会相关政策旅游市场物业市场经济规划导向宏观背景分析市场背景分析发展方向初判项目条件分析案例借鉴项目场地分析SWOT竞争项目分析主题定位分析客户定位项目发展定位功能定位档次定位价格定位6报告目录1项目场地分析2市场背景分析3项目定位策略4下一步工作计划5附件7项目概况项目位臵：位于招商局漳州开发区的中心位臵，属于二区大磐浅滩范围内，规划红线面积约222公顷，其中陆域面积180.69公顷，占总面积约80%。项目四至：东至规划海岸线，西抵南太武高尔夫球场，南至卓岐湾湾底，北至南炮台片区。外部连接：项目通过南北两侧栈桥与陆域连接，并通过南滨大道与外界相连通。北侧栈桥长约500米，南侧栈桥长约800米。8项目特征——岸线较长，水深较浅，水质一般岸线长度：外围岸线（KM）内河岸线KM）合计（KM）5.38.013.3沙滩：长度（M）面积（万m2）744.85.24码头分布及水域面积客运码头游艇码头（万m2）（万m2）ABC1.714.281.371.36地质条件：规划范围内为海底水下浅滩地貌，海底平坦宽阔，主要由少量泥的砂土层组成，水深1-4米，由西北向东南渐变。项目所处海域位于大磐浅滩海域，泥沙淤积较多，且由于资料来源：周边陆域污水直接排海，周边海水养殖造成污染，港口开《招商局漳州开发区人工岛填海工程工程可行性研究报告》发等原因，造成项目水质条件较为一般《招商局漳州开发区人工岛概念规划（最后征求意见稿）》9周边现状南太武高尔夫及别墅招商.花园城一区（仓储物流区）人工岛填海区鼎仔内山规划双鱼岛四区（港航物流）填海区厦大校区南太武山港昌.新苏格兰南滨大道10周边主要景观资源分布项目周边具有丰富的山海资源和人文景观资源，整体景观条件较为优越项目位于鼓浪屿、厦门岛、漳州国家滨海火山地质公园、金门国家公园等几大风景区的中心区位，周边分布有丰富的山海景观和人文资源：山海景观：南太武山、加走湖、滨海火山地质公园、并可远眺厦门岛及大担岛等海岛；人文景观：南太武高尔夫、厦门大学、南炮台、普照寺鼓浪屿厦门岛鼓浪屿厦门岛南炮台公园加走湖本案所在地南太武山本案普照寺天下第一滩海底火山口滨海火山地质公园11区位条件——海西城市联盟发展主轴线的前沿阵地海西经济区-厦漳主要经济圈布局海西经济区泉城市圈核心地带京津冀城市圈与厦门隔海相望，长三角毗邻大小金门岛依托国家级经济技术开发区，位于开发区未来重点发展区域珠三角厦漳泉城海西经济区市圈漳州开发区厦漳泉城市圈泉州本厦门案大小金门漳州漳州开发区12区位条件——对接厦门的桥头堡项目所处的漳州开发区位于厦漳泉城市联盟发展主轴线，与厦门岛关系密切厦漳大桥及厦漳海底隧道开通后，开发区与厦门本岛的联系将更加紧密，有望成为厦门“第五城”；项目与厦门的紧密联系，是本项目发展依托的最重要的有利条件。同安新城集美新城翔安新城海沧新城漳州厦门厦门岛厦门湾大小厦漳跨海大桥厦漳海底招商局漳州开发区金门（建设中）隧道（筹备中）漳州开发区资料来源：招商局漳州开发区总体规划（2009-2020）13区位条件——与台湾一水相连项目所处的漳州开发区距离金门岛只有10海里（约19公里），随着两岸关系的缓和，漳州港未来有望成为对台通航的重要港口。2010年6月18日，金门客轮首次直航招银港区，实现了漳台间第一次人员双向直航对接，漳州也成为福建第五个对台直航的沿海城市。随着两岸关系的缓和，漳州港对台直航有望实现常态化。上海3.5海里564海里航程：约15分钟厦门岛金门岛120海里漳州港漳州港10海里航程：约40分钟287海里台中港香港140海里高雄港14区域发展定位——开发区旅游休闲度假中心双鱼岛位于开发区二区，定位为开发区旅游休闲度假中心，是二区开发的核心区域范围发展定位逐步向综合性城区发展，以港口和生态环境为两大核心竞争力，建设完善生活配套服务设施，大力发展有别于周边城市的商品房和休闲度假产品，漳州开发区汇集和提升人气，完成产业升级，提升优化产业结构，发展以高科技含量为主的环境友好型、加工制造型产业，同时促进第三产业的发展，改善提升人居品质作为开发区的主要居住和配套片区，定位为：开漳州开发区二区发区中心区，以居住、商务、文教、休闲等功能为主的综合性滨海城区以海上旅游度假、特色文化艺术休闲、居住为双鱼岛主的生态型岛屿海上度假先锋岛屿资料来源：《招商局漳州开发区二区控制性详细规划》，《招商局漳州开发区人工岛概念性详细规划》15区域空间布局及人口规划——2020年项目所在的二区规划人口达24万分区功能定位城市建设用地规模规划人口一区港口、仓储物流、临港工业、配套服务（办公、居住、客7.42平方公里2.7万人运、市政）二区中心区：发展居住、文教、教育休闲、商务办公、商务金13.74平方公里17万（包括厦大3万人）融、旅游度假三区居住为主、一类工业（出口加工制造、电子）为辅，发展3.61平方公里4.3万工业和居住配套四区不承担居住功能；以物流仓储为主，兼部分机械制造业、1.91平方公里-临港重工业等环境友好型、高科技临港工业双鱼岛双鱼岛资料来源：漳州开发区总体规划（2009-2020）16项目交通条件——对外交通设施随着区域交通基础设施逐步完善，区域对外交通条件将厦门火车新站日趋发达。厦漳海底隧道开通后，项目高崎国际机场距主要交通枢纽距离：漳州南站?漳州港：3KM厦漳跨海大桥厦门火车站?厦门火车站：12KM?高崎国际机场：20KM厦漳海底隧道漳州港?厦门火车新站：35KM本案?漳州南站：35KM招银疏港高速沈海高速?沈海高速入口：20KM厦漳大桥建成后，本项目与厦门岛内的距离将缩短为30分钟车程；厦漳海底隧道建成后，本项目与厦门岛内的距离将缩短为15分钟车程；17项目交通条件——城际轨道交通规划城际轨道交通正在规划中。规划实施后，将构建厦漳泉地区“1小时生活圈”泉州–漳州直线距离：约120公里轻轨设计时间：1小时厦门–漳州直线距离：约50公里泉州轻轨设计时间：分钟25490万漳州–漳州开发区直线距离：约50公里轻轨设计时间：25分钟泉州–厦门直线距离：约90公里轻轨设计时间：45分钟厦门漳州开发区–厦门漳州290万直线距离：约12公里300万预计行程（经厦漳海底隧道）：15分钟漳州开发区资料来源：中规院《厦漳泉城市走廊发展研究》24万备注：区域人口为2020年规划数量18项目交通条件——高速铁路高铁的开通将本项目的辐射范围扩大到长三角和珠三角区域2010年“5.1”前夕福厦高铁开通后，厦门“5.1”期间游客数量立即跃居全国第二位，其中江浙一带乘坐高铁到厦门的游客占了大多数。宁波厦深高铁、福厦高铁、福温高铁和甬宁温高铁设计时速为250-温州300KM，届时各城市间的可达时间如下：福州?厦门-福州：1.5小时；厦门?厦门-温州：3小时；汕头?厦门-宁波：4小时；深圳?厦门-汕头：1小时；?厦门-深圳：3小时。19场地分析小结总体而言，本项目场地条件优越，区位优势明显、但交通条件有待完善，自然资源条件较为普通?作为人工填海项目，本案形状较为规则，岸线较长，亲水面积较大；?项目位于浅滩海域，水深较浅，只有1-4米；靠近生活区、港口，海水质量较为一般；?项目依山面海，虽然山体不高且未开发，但是岛上可远眺到厦门本岛，并与高尔夫球场和大学校园隔海相望，项目具备较好的景观条件；?从区位条件上看，项目对厦门的依托程度高于漳州，但项目能否融入厦门取决于交通规划的完善和实施；?与台湾一水相连是本项目的区位特色，也是本项目未来发展的潜在机会?从交通条件上看，项目未来的对外交通体系十分发达。其中，厦漳海底隧道是对本项目影响最大的交通