策划沙龙分享产业园区房地产发展规律——《坪山飞西旧改项目定位及经济测算报告》版权声明本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2007-1-31背景说明——为什么会研究产业园区房地产发展规律？项目属性：大工业区大工业区本项目本项目大工业区旁-坪山中心城门户-86万建面的综合体-旧改项目?深汕公路深汕公路包括约63万的住宅+16.5万的商业+1.6万的学校+4.8万的酒坪坪山山中中深汕公路深汕公路心心店城城东纵路东纵路报告内容：整体规划建议及一期定位经济测算报告发展商背景：首次开发、陌生区域，对片区期望很高项目一期面市时间：2009年上半年，整体开发时间预计是8－10年本报告是严格保密的。规划——龙岗有两个新城，东部新城未来规划及发展前景对区域内的经济发展和人口发展将有很大的促进作用未来深圳重点发展的区域未来深圳重点发展的区域——四个新城的建设：（1）龙华新城：区域性交通枢纽和综合服务的现代化新城区。（2）体育新城：集体育龙岗有2个新城、教育、居住、商业文化、旅游休闲于一体的体育新城。（3）光明新城：建设具有示范作用的生态新城。（4）东部新城：高标准建设产业与综合服务功能协调发展的东部工业新城。光明新城龙华新城体育新城东部新城本报告是严格保密的。深圳市近期建设规划（2006-2010）对本项目而言，她不只是一个单纯的房地产项目，她承载的区域使命意义重大，她是新城规划下服务新城、服务大工业区的一个综合体本项目：86万建面本报告是严格保密的。坪山目前在筹项目多、规模大，且政府招牌挂土地供应频繁已知的有归属的十块商万科项目住用地/旧改项目飞西旧改金众蓝钻项目宝山旧改未来还将有新飞东旧改增拍卖地块坪山围村旧改三洋湖旧改深业地块江岭工业区旧改牛角龙村旧改本报告是严格保密的。06年下半年，政府频频出让坪山地块，万楔子科热情竞标，其它开发商冷静旁观日期地块建面容积率竞拍者（红字表楼面地价示竞得者）（元/平米）G11204-03959月15日G11204-0395785643万科、鹏基2127元/平米10月30G11207-0205万科流拍日G11207-0205本地块848463万科、深业、名1802元/平米（两次出让）居G11336-00612180863无竞拍申请流拍12月27日G11337-0089918663深业、万科流拍备注：G11336-0061，G11337-G11207-02050089两地块中含15%的公共性G11336-0061租赁住房建设G11337-0089本报告是严格保密的。背景观察：坪山的现状与未来分析●万科的热情竞标&大部分开发商的冷静旁观——坪山发展的远景与近景现状基础：工业重镇坪山作为龙岗的传统工业发展重镇，大型工业区云集，发展时间较长坪山近年工业总产值及增长率亿元90百分比坪山主要工业园区10095.3%18066.50.86041.261.4%0.6工业总产值大工业区台商工业园罗湖工业区高思特工业城21.14017.435.3%0.4增长率2021.3%0.2同富裕工业区富山工业开发区汤坑工业区坪环工业区00坪环工业城竹坑工业区沙茔工业区宝山工业区20012002200320042005资料来源：坪山计统办规划时间规模定位大工业区199438平方公里市属宝龙碧岭工业区200131平方公里区属罗湖工业区19972平方公里镇属同富裕工业区——3.5万平米镇属坪环工业区20041.7平方公里镇属沙茔工业区200450万平方米镇属资料来源：坪山计统办本报告是严格保密的。现状基础：产业优势不明显态势良好但并不突出，工业区集群规模效应差；以中小规模私营企业为主；低附加值的来料加工型企业多1.全镇约700家企业，其中私营企业329家，占单位企业合计三来一补三资私营企业47%六联1244417632.来料加工比重大。三来一补企业285家，占坪环1032747240%沙茔1210113.工业园区多，村村皆有，但分布散落，各自为政，未形成集群规模效应碧岭156652071汤坑1614205年坪山镇与龙岗区其他各镇生产总值比较马兰301875石井963地区生产总值（万元）工业总产值（万元）800田头5931721700田心4318322600500竹坑237214400金龟927300200江岭5820929100南布2135130沙湖12543平湖布吉横岗坪地坪山坑梓葵涌大鹏南澳居委会211533本报告是严格保密的。合计69628582329区域认知较差城市发展缓慢，城市面貌不佳。城市现状：工业区农民房混杂，相关的市政生活配套不足，城市建设严重滞后深汕路现状工业区带来大量低收入蓝领阶层，人员混杂，治安较差坪山印象：坪山文化广场老、脏、乱、落后本报告是严格保密的。房地产初步发展阶段，区域型封闭发展。历年只供应3个项目，中小规模的中低档项目，以区域内客户为主。现二手房价格偏低，在4000元左右。项目东方威尼斯花园泰富中心广场（泰富华庭）盈富家园（大工业区）开发时间2003年2005年2005年坪山金牛路与荔景路交汇处（深圳大地理位置坪山新中心区坪山街道办事处对面工业区燕子岭生活配套区北侧）占地面积23700㎡18115.5㎡13381.1㎡公寓：3900元/㎡（带装修加1000均价2600元/㎡3500元/㎡元/平方米）；商铺：14000元/㎡1房、2房的专家公寓、产权式酒店主力户型二房、三房二房、三房、服务式公寓项目有2栋9层带电梯小高层商住楼总建面36330㎡，其中商业13300㎡，组成，分A、B、C三区，共524个总建面48000㎡，由4栋多层与2住宅面积23030㎡。商业部分为三层高单位，其中A、B区为产权式酒店与楼盘概况栋小高层半围合而成；共建住宅的集中式商业建筑。住宅部分由3栋10服务式公寓共452套，C区为专家公402套，首层商铺125间—12层的小高层围合，共214套。寓72套。B、C区于06年3月发售。公寓客户主要是大工业区中高层管理原住民、私企业主、周边工业区人员/技术人员（自住），多区域投主力客户公务员、企业白领、原住民私企业主中高管理层、政府公务员资客户（包括关内）；商铺客户以公务员为主本报告是严格保密的。区内有效需求有限：严重的人口比例倒挂，有效置业需求有限户籍人口仅2万人，外来人口占95%，以工业区蓝领为主。目前坪山人口构成表其中占地面积总人口（平方公里）户籍人口外来人口坪山镇127.2236568320626345057大工业区46近10万——近10万合计约46万约2万约44万注：外来人口主要是工业区人及在本地做生意的小生意人数据来源：坪山街道办?“劳动力密集型”的产业结构导致严重的贫富不均，两极分化现象严重。?在人均收入的层面上，坪山已超过了普遍的“二八”原则，达到10%的人拥有80%的财富。本报告是严格保密的。区内有效需求有限：工业区发展还远不成熟，仍需要时间3-5年培养现有企业数有限，规划中企业在二、三年内难以产生有效需求。现有人口年产值（万元）现有企业未来规划配套1、燕子岭，建成宿舍楼10多栋，提供公寓式房人口50万、年间2000多间，商铺286间。大工业区10万229万1181000产值亿2、聚龙山生活区已经完成规划，将建成各种档次的住房，预计2010年建成。35家企业在筹宝龙碧岭工东片生活配套区8万平米；西片生活配套区10万5万83.37万14，建成后年产值业区平米均尚未启动，预计2010年建成200亿江岭196881216858——坪环3825311138103——六联3946626736124——企业自建员工宿舍石井1191256579——竹坑3206164557——有效需求产生阶段：二年建厂+一、二年工作+工作稳定从而产生置业要求。本报告是严格保密的。市场声音：当前大工业区对坪山自住市场的拉动但并不强劲。工业区内盈百富金领域二期去年3月开盘，目前销售率仅32％，每周只能销售1～2套物业类型：商住楼建筑类别：多层、小高层物业地址：坪山金牛路与荔景路交汇处（深圳大工业区燕子岭生活配套区北侧）开发商：深圳市盈百富投资发展有限公司一期以二、三房为主，二期以公寓型产品为主。二期开盘时间：2006-3B栋2006-5A栋建筑面积：32000平米容积率：2.39均价：4200元/平米户型：452套单房销售率：32％本报告是严格保密的。中心城的诱惑：区域内高端客户外流坪山本地高端客户更愿意置业中心城客户来源分析中心城1.看重中心区位：罗马公元、花半里的龙岗镇7%4%1%坪山客户比例高于奥体与中央悦城；5%31%坪地坪山2.客户群体总量有限：近年来稳定在16%平湖横岗5%左右14%22%花半里、罗马公元客户分析惠州关内中央悦城客户来源分析其中坪山约5%本报告是严格保密的。在坪山人心目中：中心城代表着高尚的居住大环境与高素质的城市配套关键词：城市规划好/好学校/环境好公公务务员员个个体体户户王太35岁坪山南布村人五口之家与公公方太35岁潮州人中专来坪山3年建材婆婆同住自建房丈夫为坪山公务员店老板爱好：逛街、聊天爱好：逛街、看电视家庭月收入：20000-30000元家庭月收入：10000元目前居住情况：自建房，约500平米目前居住情况：和父母、儿女租房70平米对目前居住环境满意度：满意左右农民房同住置业情况：03年已在龙岗中心城购买天健对目前居住环境满意度：不满意郡城110平米三房。是否有在坪山置业需求：暂无，打算在龙岗置业关