目录背景认知地块分析项目思路工作安排公司简介背景认知?区域概况?房产概况?商业概况背景认知—城市概况目前区域发展现状及未来发展趋势，市场迫切需要在该区域内出现构建生态、文化、旅游核心区，人文生态相结合的经济驱动集合体?城市定位：“内陆省会开放城市、环渤海地区开放城市，又是欧亚大陆桥沿线城市，对外开放条件相对优越。”?城市规划：“双城一区三组团”在区域划分和定位方面，突出了生态园林和历史文化特色，治理和防止工业污染，建设生态宜居城市。城市南移，要求行政文化中心必需南移，在原来的市区中西部构建生态、文化、旅游核心区。?发展方向：构建生态、文化、旅游核心区，将工业文明与人居环境和谐共生，建设生态宜居城市。背景认知--房产概况面对目前已经过度开发的市场及供大于求的现状，对针对消费群体的定位及周边环境的合理利用，摸清市场脉络，把握市场真实需求，找到项目核心价值点，才能取得良好的业绩与品牌口碑。?太原房地产市场目前处于平稳发展阶段。众多省内外的知名开发企业已经进驻，市场潜力有限。?太原总体房价层次差别并不显著，相比较而言北部地区比南部地区的价格偏高。规模性楼盘逐渐积累，供大于求的市场状况，逐渐凸显。?客群分布区域特征，杏花岭、小店、尖草坪、迎泽以改善性与投资性客群为主，如公务员、企事业单位的等中高收入人群；万柏林、晋元、榆次等地则以刚性需求群体为主，工薪阶层消费人群及80后为主要客源。背景认知—城市商业概况朝阳商圈是90年代初开始形成的批发商圈，太原东城市场是第一家开业的服装批发市场，随后又相继开业了20余家大中小型服饰批发零售商场。朝阳街商圈的批发功能正在逐步被弱化，零售功能在日益加强，目前的新型商城的业绩70—80%来源于零售，仅20—30%的业绩来源于批发。?太原市共有批发和零售贸易、餐饮、服务等商业网点35289个，总面积2875860平方米，千人拥有商业网点10.3个，人均营业面积已达0.8平方米，从业人员达224281人。?在各类商业网点中，各类批发市场62个、百货店及购物中心13个、大型超市20个、中小型超市156个、专卖店306个、便利店197个、餐饮店面5669个。?基本形成以“柳巷商圈”、“亲贤——长风商圈”、“朝阳商圈”为核心的“金三角”式城市商业布局。背景认知—项目区域商业概况项目位于成熟的朝阳街批发商圈内，有得天独厚的商业氛围，这也正是本项目商业定位的基础天小商品批兰新精品商同至人购发城尾城物中心商务写字货楼市场马龙山姆超朝阳窗帘商市城城东方品牌服饰广场西城东城红品本牌服案饰广场地块分析?地块现状?项目优势?发展机遇?项目初判?发展蓝图地块分析--地块现状?项目周边批发零售业态气氛浓厚现有氛围已经形成基本情况?未来有大体量一站式购物中心进入会有竞争压力??地块名称：天力广场项目项目地块位于朝阳商圈中心地段，但由于体量较小因此定位准确是吸引客流的关键?位置：北靠朝阳大街、东临新郝庄街、南接郝?目前该商圈零售氛围明显大于批发氛围，且部分中高端庄正街、西依双塔北路。品牌已经退出该地区，未来的发展方向清晰是重点?总用地面积：7700平方米?总建筑面积：34850平方米?用地性质：商业居住用地?容积率：3.49?建筑高度不超过100米本?地块现状：尚未拆迁案地块分析--项目优势客群优势区位优势交通优势环境优势朝阳街有9万个从事服装例如其中较为出名的朝阳街的交通因客流巨近年来太原铁路局在服饰的个体老板，大部该区域又重建、新建分为山西省内代理，27同至人购物中心距太大造成交通拥堵，目前开发了多处铁路住宅万从业人员。这部分人原市市中心约3公里，五龙口街正在改造，部小区，地方房地产开员是本地区主要消费群发公司也陆续在该区体之一；距火车站约1公里，距分路段已经通车，2009域开发了东华苑、阳朝阳街以北，铁路传统高速公路入口约1公里，年11月3日全线通车后，光家园、五龙花园、住宅，约25万人。该群尤山美地、五龙湾、体收入稳定，且属于中经高速公路到达太原随后的郝家沟街、红沟金四海、府东六栋、高收入人群，消费比较国际机场只有不到15路也将开始改造，府东龙腾胜世等大量住宅持续而稳定；小区，太原市唯一的郝庄村民消费，约10万分钟的车程。街、南内环街今年年底大面积别墅住宅区也人。是一批通过出卖土也将向东打通，打通后建在朝阳街以东的东地使用权富裕起来的村山上，商圈居住人口民，消费能力较太原市与新开通的南北方向的达77万余人。而言比较强；太行路相连接，届时，日常客流，每日20—45万的消费客流。朝阳街地区的交通将能够得到根本性的改变，变得畅通起来地块分析--发展机遇1.贯彻“以人为本”理念，把太原建设成4.项目区域周边批发、为综合型、多功能、零售业态已成熟形成了城市发展生态型、现代化城市商业趋势稳定客流，未来发展趋。于更新城市规划5.项目地块周边商业聚集2.“双城一区三组，人口密集，消费人群固团”周边资源定、消费水平持续平衡。3.中部地区更趋向于经济活跃带动城项目外部机遇条件丰沛成熟，我们应市发展区域发展把握机遇，尽早筹备，缩短战线！地块分析--项目初判项目城市及周边8大基本条件，是决定项目定位的关键因素市场需求城市经济发展平稳平稳区位成熟消费人群资源稳定固定城市商业周边商业分布明确竞争激烈确定项地块交通目定位周边区域情况好优势明显的因素地块分析--项目初判商睿联对项目的初步判断：从太原市朝阳商圈未来发展趋势及项目地块情况判断，未来我项目应朝向融合住宅、SOHO、商业业态为一体的新型专业化市场发展。商业居住用地周边市场环境SOHO住宅商业新型专业化市场地块分析--项目初判本项目未来将形成专业化档次高且功能相对全面的商业体，以产品形象展示为主，批发零售及办公相辅相成，提升项目整体形象，并规划部分休闲娱乐及美食区域，促进项目持续升值。办公、洽谈、?将美食、休闲、娱乐融入其中较传统模式更增添了人性化因素?集中单一品类的品牌以产品展示、批发为主零售为?省市级品牌代理商写辅字楼办公区为品牌发展提供便利功能专业化的品牌美食、休闲、娱乐市场配合消费地块分析--项目初判单一品类的专业市场对品牌档次空间设计要求相对严格，且该品类的选择及商务配套服务设施的应用，是本项目是否能够取得成功的关键本项目中的企业收益：?投资收益——通过销售型产品的合理开发，完成高效财务现金流，实现投资回报的“短、平、快”持有部分在未来的发展过程中价值进一步攀升，并且成为企业长期有效的回报点。?战略收益——持有部分良性资产，为企业未来发展作准备，同时提升企业品牌价值。地块分析--项目初判基于对市场的理解，和对本项目的初步认识，我们认为本项目成功的要素准确的市场定位良好的政府关系适宜的入市时机发展商商睿联解决解决合适的土地价格各物业的重组规划合理的市场营销地块分析--发展蓝图基于上述思考，我们脑海中浮现出这样一张发展蓝图……地块分析--发展蓝图将专业的品牌资源、商务洽谈、休闲娱乐相融合，走国际化交流路线，引八方宾客到此商务洽谈、购物、休闲，必将成为朝阳商圈又一颗璀璨的明珠地块分析--发展蓝图地块分析--发展蓝图常熟品牌服饰展示中心上海国际服装展示中心大连韩国城展示中心深圳时尚交流中心地块分析--发展蓝图打造成熟商圈的新亮点，购物、商务、休闲、时尚项目思路?策划原则?重要关系?重点问题?工作内容项目思路--策划原则市场导向：项目定位、业态设计、开发建设和招商运营等必须以市场需求为导向，在对区域地块现状、市场需求状况进行充分调研的基础上，确定项目的开发建设和运营方案。效益优先：项目的业态设计、招商策略、经营策略等的策划设计，既要实现开发投资公司综合效益最大化，又要符合开发投资公司未来战略发展需要。整体谋划：项目周边地块类型多样，且项目本身涉及多种业态，需要从整体上考虑各类业态对交通、配套服务等相关内容。合理开发：在科学翔实的调研策划基础上，对项目进行合理规划开发，做到“整地不零用、贵地不贱用”，挖掘项目潜力，创造最大价值。切实可行：项目的策划方案既要有一定的前瞻性，更要切实可行，能够为开发投资公司的实际开发建设和运营管理提供可操作性的方案。项目思路--重要关系与周边地项目地处成熟商圈朝阳街商圈，故项目定位必须考虑项目与周边业态的差异性及项目地块形态块的关系的统一、协调运用。与主城区之随着太原市市中心南移的规划逐步进行南部地区新兴了为数不少的购物中心业态，这给三大间的关系老商圈以大力的冲击，因此把握发展脉搏具有前瞻性的定位是解决问题的根本。不同消费项目地理优势明显交通顺达且区域内人口密度大，因此传统成熟的批发模式及原有消费人群，人群的关系如何进行错位竞争，如何吸引商机、聚集商气，是需要重点思考和研究的内容。与城市未来当前地块的开发建设涉及到城市未来发展战略，将会影响到项目的整体定位及未来发展方向，发展的关系项目的策划需要综合城市及区域未来发展趋势做深入的展开。与公司投资内容该项目的开发建设是甲方投资公司的重要一步，项目的顺利开发运营将影响着开发投资公战略的关系司未来的发展方向和发展战略，该项目对开发投资公司的影响至关重要，不可忽视。近中远期之项目建设及投资必须要明确开发重点，既要保证投资开发公司短期回笼资金，能够进行后续开间的关系发，也要考虑长期运营收益。项目思路--重点问题项目定位如何确定项目定位，包括：项目总体定位、目标消费人群定位、商业档次定位、主导业态定位和特色定位等。业态组合如何合理选择项目的主题业态、确定业态配比方案，突出项目特色，为项目聚集人气、打造良好商业气氛。规划设计如何使项目规划设计及功能布局相适合，以促使项目开发、业态组合的效益最大化。如何组织项目内外部交通，科学设计业态及功能布局。租售方案如何科学合