商商业业地地产实务讲义产实务讲义二、三线城市的开发策略及案例解读一个故事寓言寓言--清醒清醒.pptx.pptx新政下的房地产现状，我们思索之余，如何调整战略……房地产宏观分析.ppt一、深入认识商业地产二、开发流程及产品策略三、业态解析及组合策略四、项目定位与设计规划五、解析招商模式与管理理清概念：商业地产常被简单地理解为商场、商铺、MALL、步行街购物中心之类。其实，商业地产不是一种业态，也不是一种建筑形态，它是一种物业形式——★广义的商业地产：依托泛商业的概念，用于商业用途或者具备商业功能的地产。它包含了：商业街，商场，MALL，写字楼，酒店，公园，零售业等等。★狭义的商业地产：是专用于商业服务也即经营用途的物业形式，主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、休闲等。他们在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。为什么做商业地产？——商业地产的价值商商业业物物业业的增的增值值有效的商有效的商业运业运作作带来带来物物业业的增的增值值；；持持续稳续稳定的收益定的收益租金的回租金的回报报能保能保证项证项目的可持目的可持续经营续经营；；强大的融强大的融资资平台平台可利用自持物可利用自持物业进业进行再融行再融资资或在或在资资本市本市场场直接直接变现变现；；项项目拓展的目拓展的优势优势有了成功的商有了成功的商业业案例，案例，将将能以更低的价格能以更低的价格获获取土地和取土地和项项目；目；品牌影品牌影响响力力成功的商成功的商业运业运作作将将大大提升公司品牌，社大大提升公司品牌，社会会效益和效益和经济经济效益效益双双丰收丰收商业地产的成功运营，精彩之余，意义更加深远……商业地产的实质定位设计建设招商运营您是哪种类型开发商？案例分享西蒙介绍西蒙介绍.ppt.ppt?招行的风险文化没有利润，即使有最佳的产品、最好的形象、最优秀的员工，企业也会很快陷入困境；很多企业是先研究我是不是世界500强，再研究我活不活得下去，路走反了。提个问题：——做商业地产，如何最大化地创造利润？如何实现物业价值如何实现物业价值商业地产商业地产建筑特征建筑特征产品形态产品形态商业业态商业业态理念超前，设计理念超前，设计紧扣客户需求、紧扣客户需求、业态新颖，包容业态新颖，包容出跳，形成地标出跳，形成地标吸引购买者、投吸引购买者、投性强，吸引消费性强，吸引消费，吸引市民，吸引市民资客、观光客资客、观光客者、观光客者、观光客让让人人来来住，住，让让人人来来看，看，让让人人来买来买，，让让人人来来消消费费，，让让人回去做宣人回去做宣传传商业地产与住宅开发的区别？商业地产与住宅地产的区别商业地产与住宅地产的区别.ppt.ppt商业地产与住宅开发的本质区别？住宅地产住宅地产非请勿来价价值值一次性一次性实现实现商业地产商业地产非要你来要要实现实现价价值值增增值值？我们的商业项目是否有魅力？1你的建筑有没有魅力？是不是令人难忘？2你的建筑和定位是否吸引商家？它会来不？3你的商业有没有磁性，消费者是否喜欢来？4你的业态是否足够新颖有趣，是否有商业景点？如果回答：是！则项目大功告成。案例分析大宁国际大宁国际.ppt.ppt商业地产的发展趋势？做好准备了吗？凡凡事事都都得得趁趁早早做商做商业业地地产产——亦是如此——亦是如此一、深入认识商业地产二、开发流程及产品策略三、业态解析及组合策略四、项目定位与设计规划五、解析招商模式与管理商业地产开发系统的形成商业地产开发全环节招商与建设规划设计运营管理定位市场研究（选址）商业地产可控性开发流程开发全流程解析开发全流程开发全流程.xlsx.xlsx土地与项目获取阶段土地与项目获取阶段市场研究及定位阶段市场研究及定位阶段方案与产品塑造阶段方案与产品塑造阶段设计与产品优化阶段设计与产品优化阶段项目工程建设阶段项目工程建设阶段项目招商租售阶段项目招商租售阶段商业运营管理阶段商业运营管理阶段融资与资本运作阶段融资与资本运作阶段一、“现金流”是商业地产开发的基础现金为王.pptx案例分析全产业链的不动产运营案例：嘉德置地的运作模式嘉德置地的运作模式.pptx.pptx二、项目定位是商业地产开发的前提三、产品研究是商业地产开发的根本产品的分类.pptx万达广场的三代产品概述.pptx四、租售关系是商业地产开发的核心五、商业模式是商业地产开发的关键“先招商后建设，订单式开发模式”是万达成功的关键商业地产开发模式.ppt六、业态组合是商业地产开发的重点七、招商管理让定位和业态组合落地专题研究：如何通过模型推导，形成产品策略？案例分享：项目配比推导及经济模型测算.docx万达商业模式的经验分享万达的运作经验分享.pptx一、深入认识商业地产二、开发流程及产品策略三、业态解析及组合策略四、项目定位与设计规划五、解析招商模式与管理购物中心购物中心是指多业态、多业种、多店铺的全客层消费场所，多设在市区或城乡结合地带，由专业经营团队系统地有计划开发、管理、运营，向消费者提供综合性服务，理想营业面积一般在10万平方以上，空间呈纵向规划?。Shoppingmall?shoppingcenter购购物中心物中心1.ppt1.ppt百货商场是指在一个建筑物内，按不同的种类和品牌，由若干个专业的商铺向顾客提供多种类、多品种商品及服务的综合性零售形态。包括经营多品种、多门类的综合性商店和大、中、小型综合经营的商店。百货店百货店.pptx.pptx综合超市以经营生鲜熟食及民生必需品、日常生活品的全品类商品组合为特色，并以超低价促销及平价销售的综超形态经营，其机制侧重中央采购及营业控管系统，基本有连锁发展战略。社区超市以顾客自选方式经营的社区型零售商场，主要销售食品饮品、日用品等民生必需品，均采用开架式陈列，统一出口收银。营业面积300-2000平方米不等，一般开在住宅社区较密集的区域。仓储超市仓储商场（warehousestore）又称货仓式商场，1968年起源于荷兰，最具代表性的是“麦德龙”（makro）,大多选址于郊区交界处；是一种集商品销售与商品储存于一个空间的零售形式。这种商场规模大、成本低、价格实惠，场内极少豪华装饰，一切以简捷自然为特色。商品采取开架式陈列，由顾客自选购物，商品品种多、场内工作人员少，既适宜零售购买又适合批发销售。专业市场以经营某一大类商品为主的业态，并且有丰富专业知识的销售人员和相适的售后服务，满足消费者对某大类商品的选择需求的零售型态，比如家居市场、电脑商城、通讯商场等。专业市场.pptx精品广场以经营国际一线、二线服装、箱包、皮具、饰品、鞋帽、手表……重视产品质量及品牌，又称“质贩”卖场；多为高单价国际知名品牌，选点多在一级城市市中心精华地段，对物业品质及购物环境要求极高，锁定金字顶端客群。名品折扣店又称奥特莱斯（outlets）,专指由销售过季、下架、断码名牌商品的商店组成的购物中心，因此也有称为直销购物中心。批发市场是指销售者、产业和事业用户销售商品和服务的商业。所谓再销售者是指二次及其以下的批发商和零售商；所谓产业用户是指从事生产和服务提供的营利性组织；所谓事业用户是指不以再销售为目的，而是为了业务或事业上的需要购买设备和材料的非营利性组织。随着市场的不断细分，许多批发市场实际上是专业市场。文化主题业态指商业项目充分挖掘其所处城市的地理优势和人文资源优势，依托城市历史文化的深厚底蕴，结合现代文化商圈全新理念基础，技术先进以城市文化概念为主题，集多业态多功能为一体的主题商业区。成都宽窄巷子成都宽窄巷子.pptx.pptx旅游商业业态是指在旅游风景区或者与旅游景点配套的满足旅游者“吃、住、行、游、购、娱”的商业业态。商业街是指为数众多的零售商店集中在一个区域内，以一定的规模和规律，形成带状的商业群体。商业街不同于商业区（组成城市地域的基本街区），也不同于商业圈（特定商业中心及其影响的地域范围），商业街地处城市中心，各类商品群集，顾客既能买到所需商品又能在此品尝风味食品、享受综合服务。住宅区底层商业就是在高层住宅的第一、二层以商铺形式对外出售出租的业态，既解决了小区的商业配套，又提升了产品的商业价值，是伴随住宅较多的一种商业形态。创新业态商商业业地地产产特殊形特殊形态态.ppt.ppt是在业态功能定位、业态配比等方面跳出老的思路，在原有的基础上创造更新的亮点，以适合市场的需要，在业态的创新定位中往往伴随着富有个性的空间规划定位。业态组合与商户定位商户定位什么类别机遇因素什么档次多少数量竞争因素什么区域市场因素资源因素?刘邦运筹帷幄，决胜千里，吾不如张良；镇国家，抚百姓，吾不如萧何；统百万兵，战必胜，吾不如韩信。此三人皆人杰也，吾能用之，故有天下也。商业地产的招商运营——资源的整合业态组合，其实就是功能的组合餐饮休闲专卖店主力店娱乐业态组合要尊重市场上上海正海正大广场大广场.ppt.ppt商户的共生与互补商业“马太”商业“马太”：一般档次高、行业地位高的品牌要放置在优势位置，醒目位置。象及形响力、影档次品牌位置差位置好业态互补不同业态还存在互补现象：业态互补是指两种不同的商业形态可以共享客流，可以相互促进对方营业效益的商业现象。业态分布租金承受能力的不同及人流带动的不同也导致业态组合分布不同。三楼档次低、租金低、目的性消费如餐饮、娱乐二楼中档次、中租金：如服装店、礼品店等一楼档次高、形像好、租金高：如奢侈品店、珠宝、化妆品店等负一楼档次低、形像差、租金低：如超市、运动休闲服装、鞋类等业态配比要找到品牌效益、人流带动、租金效益、形象效益的最佳平衡点。不同的业态、不同的商户品牌需考虑到不同的品牌影响力、客流带动力、形象冲击力及租金收益力等等个性化