谨呈：深圳市深城投光明投资有限公司深城投光明项目整体定位与发展战略报告2011年8月汇报内汇报内容容政策背景市场回顾区域定位区域市场机会挖掘客户解析项目本体分析发展战略成功案例借鉴产品定位规划建议启动策略及经济效益分析营销策略初步建议“国八条“再升温，调控进一步加压1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议制定了进一步落实地方政府责任、加大保障性安居工程建设力度、调整完善相关税收政策、强化差别化住房信贷政策、严格住房用地供应管理、合理引导住房需求、落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制、坚持和强化舆论引导等八条政策措施（国八条），进一步加强房地产调控。?4月8-9日，温家宝总理在浙江就经济运行情况进行调研时表示，，中央加强房地产市场调控的目标是明确的，决心是坚定的。各级政府要切实担负起责任。?4月13日，温家宝总理主持召开的国务院常务会议强调，要巩固和扩大房地产市场调控成效。要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。?5月1日，温家宝总理在视察北京保障性住房建设工地时表示，要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的；要特别关注困难群体和中低收入家庭，使他们住得起房子、租得起房子的决心也是坚定不移的。政府组合拳，空前最为严厉限价销售收缩贷款房地产市场面临强大压力房产税“限购令”抵通胀、抑需求、频加息、成压力?中国人民银行7月6日宣布，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是央行今年以来第三次加息，也是去年以来第五次加息。?稳定物价被当局视为今年工作的重要任务，而市场预期我国物价指数会在一定时期内连续攀升，因此此时加息是我国央行对通胀压力所作出的提前应对。存、贷款利率走势存款准备金率连续上调，流动性资金受严峻考验?中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。?此次为中国央行自2010年以来第12次提高存款准备金率，也是2011年第6次上调存款准备金率。本次存款准备金率上调0.5个百分点将直接冻结资金3700亿元。历年存款准备金率走势历史新高点双轨运行，加急步伐，意义深远，困难重重商保品?2010年全国销售商品房9.3亿平方米，约900万套。今年在继续保持商障房品住房足够开工量的同时，开工建设1000万套保障房，保障房将首次超过商品房，我国房地产市场的双轨制逐步成型。房?2011年保障性安居工程投资预算约为1.3万亿元。有8000多亿元是通过社会机构的投入和被保障对象以及所在企业筹集来的，剩余5000多亿元的资金，将由中央、省级和市县政府通过各种渠道来筹集。?保障房的天量实现，需要如此庞大的资金支持，政府必然通过多种渠道的融资：土地出让金净收益的10%、住房公积金增值收益、财政补贴和银行贷款等，面临庞大的资金压力。同时地方政府也存在利益的矛盾，积极性有所欠缺，实行困难重重。5年内实现保障住房3600万套时间2011年2012年2013-2015年数量1000万套1000万套1600万套政策背景小结：?自2010年起调控连续不断，与07年底的调控性质有明显的差异，预期将维持一段时间。a.07年在国外次贷危机、经济衰退，国内急于保经济以抗全球经济危机b.现今为亚洲范围内的通胀加剧，预期国内通胀仍维持较长时间，稳定物价成为中央主要任务?调控政策信心坚定、措施多样，压抑需求使短期内供求相对平衡，房价增长有所放缓，但同时也出现调控的负面效果。?从中长期看，通过政策手段压抑需求，并未能根本解决中低收入家庭住房问题，关键仍在于增加供应，商品房与保障房的双轨并行成为唯一的出路。汇报内汇报内容容政策背景市场回顾区域定位区域市场机会挖掘客户解析项目本体分析发展战略成功案例借鉴产品定位规划建议启动策略及经济效益分析营销策略初步建议深圳经济年增长率10%以上，CPI高位运行，房地产保值作用突显深圳GDP历年走势图?2010年11月份以来，深圳CPI一直在高亿元%1000020.0900018.0800016.0位运行，同比上涨均超过4%，2011年4700014.0600012.0500010.0月份分以来虽连续三个月下降，但仍然40008.030006.020004.0超过5%。短期内，深圳负利率时期难10002.000.0以告别，房地产保值增值的作用依然突0年1年2年3年4年5年6年7年8年9年0年000000000000000000000122222222222GDP增速显。2010-2011年深圳CPI走势图%?深圳经济发展迅速，经济总体持续增107106长，2000年以来，生产总值年增长105104率103102一直都维持在10%以上，房地产及其101100月月月月月月月月月月月月月月月1234567890月1月2月123456衍生行业对GDP增长起重要且积极的111CPI作用。深圳商品住宅供应量和需求量低位运行，价格平稳?2010年上半年以来，深圳商品住宅新2009-2011年深圳市商品住宅半年供求价走势万平方米元/平方米45025000增供应面积总体上较低。全市2011年40035020000300上半年商品住宅新增供应面积121.51500025020010000万m2，同比下降9.1%。1501005000?50受房地产调控政策的影响，深圳商品00年年年年年住宅的成交量依然维持在低位运行。半半半半半上下上下上年年年年年20110909101011年上半年商品住宅成交面积新增供应面积成交面积成交均价140.1万平米同比上升10.4%。2009-2011年深圳市商品住宅月度供求价走势?从半年度来看，深圳商品住宅成交均万平方米元/平方米12030000价成微降趋势，2011年上半年成交均1002500018801/m28020000价为元，同比下降601500010.8%。从月度成交均价来看，在成4010000205000交量低的背景下，受个盘影响较为明00月月月月月月月1月月月月月1月月月135791135791135年年年年年显，全市均价波动明显。9999年9年年0年0年000年年1年1年1年00091111011000000000000011010022222202222220222新增供应面积成交面积成交均价深圳商品住宅成交集中在外围区域?外围区域支撑着深圳全市商品住宅的成2010年深圳全市商品住宅成交面积（万m2）交，外围区域中主要集中在龙岗区和宝罗湖区124.98,29%安区，中心区的成家主要集中在南山区。11.33,3%福田区南山区81.72,19%2010年，全市商品住宅成交集中在宝安盐田区宝安区312.47m2和龙岗两地，合计达万，占19.43,4%龙岗区9.33,2%187.49,43%全市的份额达62%。2011年上半年深圳全市商品住宅成交面积（万m2）?2011年上半年年，外围区域商品住宅成罗湖区44.78,32%交面积占全市成交量的比例进一步增　　福田区南山区6.02,4%加，宝安区达到32%，龙岗区达到盐田区50%，合计占全市82%。宝安区15.81,11%龙岗区68.20,50%3.35,2%1.93,1%上半年深圳市场表现小结：?深圳市GDP每年保持着10%以上的增长速度，经济总体的良好运行将依旧支撑房地产行业的发展。?受限购、限贷、限价等严厉的房地产宏观调控政策影响，大量楼盘推迟入市，全市商品住宅新增供应面积持续在低位运行，表现仍为供不应求。?深圳商品住宅成交均价并未出现大幅波动，运行依然较为平稳，短期内价格出现大幅波动的可能性不大。?深圳全市商品住宅成交依然集中在龙岗和宝安两区，未来两区将依然是深圳市商品住宅成交最活跃的区域。汇报内汇报内容容政策背景市场回顾区域定位区域市场机会挖掘客户解析项目本体分析发展战略成功案例借鉴产品定位规划建议启动策略及经济效益分析营销策略初步建议光明新区城市功能定位光明新区定位?深圳绿色城市示范区；?西部高新组团主中心；?深圳重要的城市副中心；?承接香港、辐射东莞的生产性服务中心；?创新型高新技术产业基地及配套服务区；?深港大都会独具特色的生态旅游区。深圳重要的城市副中心和高新产业的配套服务区；以商业、商务服务、居住及配套等多功能复合生态综合发展区“十二五”城市发展规划重心：稳定为主、关注产业发展市场格局热点片区区域经济宏观政策客户影响2011年整体格局以龙坂片区、宝安上半年深圳GDP房产调力度大有效抑制投自住为主，中心区、龙岗中超过5千亿，同，限贷、限购资、投机需投机、投资心区比增长10.5%、限价求，但对刚需求得到有性需求也带效抑制来负面影响2012-供求关系仍关内供应仍以南随着金融危机的房产调控力度观望情绪依2015年旧不平衡，山为主，并呈现逐步消化，经济难以减弱旧存在典型的买方逐渐减少态势，有望稳步增长。市场龙坂片区、光明深港都会等规划新区、龙岗中心全面开展加速区区仍为热点片区域经济发展“十二五”城市发展规划北向延伸——市场热点集中热点区域光明新城坪山新城光明新城大大运运新城新城坪山新城发展轴线龙华龙华新城新城未来二到五年开发热点将集中：龙扳：市政配套整体完工龙岗：大运会场，配套逐步完善光明：国家级新区规划、高铁、地铁将陆续开通随着首期城市轨道交通网络的建成通车，同时受关内房价挤出效应，大量购买力转移至关外。城市发展轴开始由东西走向转为南北走向。光明新