谨呈：郑州亚新房地产开发有限公司[2006]-GW01郑州佛岗村项目启动区定位和物业发展建议终稿本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2006-07-10项目顾问工作阶段划分2006/06/182006/06/252006/07/142006/07/227个日历天19个日历天9个日历天第一阶段第二阶段（中期）第三阶段（终期）项目市场调研启动区定位和物业发展建议提交终稿?项目启动区地块实地勘察?项目启动区现状研究?根据客户建议深?区域房地产市场调研?大规模地产开发启动策略研究化研究，完善报告工作?客户访谈?相关项目案例借鉴?专业人士访谈?项目所在区域市场竞争研究?企业高层访谈?大规模地产开发物业组成研究成果?项目启动区地块条件分?项目整体战略与定位回顾?提交整体报告（终析?项目启动区定位研究稿）?相关楼盘启动模式分析?项目启动区开发策略研究?相关楼盘客户与产品分?项目物业发展建议研究析?相关楼盘物业市场分析本报告是严格保密的。2在过去一个月里，世联专案组进行了如下调研与研究工作工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析?城市规划影响探讨?项目启动区实?批发市场小地勘察业主访谈?房地产市场特点分?相关楼盘销析项目和地区的?郑州房地产市场现状售总监访谈?郑州购房人置业特背景分析点分析?区域竞争态势分析?目标消费者深?郑州房地产在?郑州消费者价值取度访谈售项目信息向和置业倾向的分目标市场与客析户的集中分析?地产专业人士访谈?启动区产品定位研?亚新相关人员究的访谈?开发节奏与时序研究规划设计建议?物业发展建议本报告是严格保密的。3第一阶段工作回顾本报告是严格保密的。4项目概况?项目地块位于郑州市二七区南部，地块位于京淮河广路以东，冯庄路与南堤外滩涂107国道三环路交汇处。其中，金水区惠济区冯庄路为规划路，路宽50-60米；郑东新区京广线?项目距市中心约20分钟2km车程；中原区陇海线?项目地处佛岗村，约有20余万平米的旧有村民内环3路km居住性物业及经营性物业。建筑密度较高，人管城区居环境恶劣；二七区?项目地块以西、沿南三环路分布着众多批发市机场高速场；项目经济指标?项目地块内有一所中学?占地面积：项目占地面积2000多亩，其中规划公园73.2亩、市政道路约427亩、小学，南部临黄河科、可建设用地亩1583亩（居住1417亩、商业金融、文化娱乐及医疗卫生166亩）技大学。；?规划的南水北调总干渠?容积率：项目三环路北地块控制在2.5以内；位于项目地块南侧，距?限制条件：北部地块预计今年11月份动工，无回迁房建设要求；项目建设用地被项目地块约2公里左右市政道路分割为9大块；。?综合成本：约40万元/亩左右，已包含回迁房修建费用和拆迁补偿费。本报告是严格保密的。5项目属性界定对于二线省会城市大盘而言，区域属性的重要程度远大于项目属性的重要程度?区域属性：郑州是全国重要的交通枢纽；商贸纺织、机械制造是城二线商贸城市市支柱产业二七区是郑州的主要商贸区，项目所在区域南三环沿线主城区的边缘分布着众多的商贸批发市场；距中心约为5-8公里城市发展的重点是郑东新区、西部工业区，二七区目前非城市发展重点处于功能强化和填空式发展阶段?项目属性：大规模总占地2000多亩，建设用地近1583亩，当地超大规模资源条件相对优越紧临南三环、规划中南水北调总干渠及黄河科技大学项目为城中村改造项目，有20余万旧村拆迁；项目被市地块自身限制条件政道路分割为9大块；商贸型、二线省会城市、主城区边缘、城中村改造、大规模地产开发本报告是严格保密的。6项目区域价值定位借鉴国际先进可持续社区发展理念满足“城中村”改造的具体要求+满足政府设想与城市规划要求依据项目本身资源的特性都市休闲示范区(URD)UrbanRecreatistDemo?具有都市魅力?以休闲娱乐功能为特色?以居住功能为核心?多功能复合的综合城市单元本报告是严格保密的。7项目客户阶段划分启动阶段客户共同特点：项目客户阶段性构成变化注：各图表只表示比例变化。?比较注重项目经济性，对价格敏感，渴望较高高端高端性价比；中高端?比较关注项目品质，乐及中端于接受并享受新的生活中高端及中端方式；中高端及中端?十分关注生活配套，尤投资及中低端其是教育配套。投资及中低端投资及中低端中远期目标客户设定前提：启动区通过一定量发展期以中高端/中端客户为成熟期项目品牌价值近峰值，投资的中高端产品建立主，以投资客、中低端客户为客户及中低端减少，高端客户比例?项目规模大，扩大客户高档社区形象辅，兼顾利润和现金流。增加，高端产品实现价值最大化。层面是后续开发成功的必要条件；?区域陌生感只是暂时的100万元以上、投资需求/改善居住需高端财富阶层，会随着城市未来的发求展、项目口碑的建立而逐渐弱化；中高端60-80万元、改善居住需求/投资需求富足成熟家庭?大盘开发经验规律表明，项目前期的成功启动中端35-50万元、改善居住需求成熟家庭对客户层面的拓宽有显著的作用。双人工作丁克家庭/有婴儿的夫中低端20-30万元、刚性需求妇本报告是严格保密的。8新区大盘的客户群体演变规律新区大盘客户演变规律区域客户全市客户演演变变全市客户区域客户其他客户其他客户随区域成熟，与城市项目前期功能连接，配套完善项目后期随着本项的不断开发，随着项目影响力及区域成熟度的不断提升，本项目的目标客户群会由区域内及周边地市的客户不断扩大，逐渐演变为辐射全市，而客户的档次也会随着产品的不断升级而随之提升。本报告是严格保密的。9项目物业功能定位?小高层——项目的盈利主体，迎合大众主流需求，快速回现，成功启动；?退台花园洋房——项目创新产品，满足中高端客户需求，提高项目品质；?叠拼——项目的价值标杆，丰富社区的建筑形态，提升项目的品质；?商业、教育及医疗配套——完善生活社区配套，提升社区文化内涵。本报告是严格保密的。10项目的开发节奏与开发组合?启动造势，奠定区域高端形象。本项目发展策略：?销售价格低开高走，后期获取超额利润。?同类物业价格随推售期，销售价格不断上升。低开高走的定义：?通过物业组合实现整体均价上升。启动期发展期成熟期图示产品组合?小高层产品为主?洋房/叠拼比例?区域价值达到?为建立项目形象增加，与小高层顶峰，可以在开，设置一定量的比例约为40：区域内设置一发洋房/叠拼产品60。定的TH，获?小高层、叠T/洋取超额利润。策容积率房及占地比例约略开发利润70：30。：策略立势、回现回现，获得利润回现，获得超额利润本报告是严格保密的。11本阶段报告包括四个部分第一部分：项目总体开发计划研究第二部分：项目启动区定位及开发策略研究第三部分：项目整体物业发展建议研究第四部分：大盘开发风险分析本报告是严格保密的。12第一部分：项目总体开发计划研究?地块资源解析及分期安排?分期物业配比研究及经济测算?整体规划布局建议?分期开发策略?项目开发对周边区域价值提升研究本报告是严格保密的。13运用居住、公建的用地标准，从地块现状、用地规模及外部相邻物业状况、临路状况等四方面对地块资源进行评价评价标准1可持续发展的URD(都市休2闲示范区)?居住用地——项目物业功能以居住功能为主34?公建用地两个标准——商业及休闲功能为特色65评价体系7?外部邻接状况8?临路状况9?可建设用地规模?地块现状本报告是严格保密的。14地块资源评价——1、2号地块因素1212外部邻项目北部区域：东、西两侧临路，北侧为工项目北部区域：西侧临34接状况厂、仓储区，面貌较破旧路、东北侧为省射击场54.27亩规模及地块约，形状6地172.55亩，形不5形状块约状规则规则，临街面宽，南北7进深小89临路状南侧为南三环路，东侧均为50米宽冯庄路，南侧为南三环路，西侧况西侧为30米宽石柱路为50米宽冯庄路地块平整，地块内主要为建成的一到二层的地块平整，地块内主要地块现临街商埠及工厂、仓储区，拆迁难度相对较为建成的临街商埠及仓状小储，拆迁难度较小南三环路作为城市主要交通，其交通干扰对居住价南三环路因其路基本结论值有一定影响，但地块位边的绿化隔离带同1地块分析结于路北，临近市区一侧，，使得沿街具有，但因地基本结论同论与市区有较好的联系，且一定的商业价值块南北进地块1通达性好，昭示性强，故；冯庄路及石柱深较小，本地快具备作为启动区的路因其路面较宽不利于景重要条件，适宜发展商品，商业价值有限观展示住宅社区居住用地公建用地居住用地公建用地本报告是严格保密的。15地块资源评价——3、4号地块因素3412项目中部区域：北侧为新建13外部邻项目东部区域：南侧紧邻佛岗村，东中学，东侧为规划小学及近3万34接状况侧为厂区平米的城市中心绿地65地块约114.2亩(公建287规模及亩、绿化37.9亩、居住地块约172.3亩(公建67.5亩8形状48.48亩)，形状东西相对较、居住104.72亩)，形状规则9狭长南两侧临规划市政次干道，西侧临路状北侧为南三环，南侧为规划的市政次为30米宽石柱路，小学东侧为况干道，西侧为50米宽冯庄路50米宽冯庄路地块现地块内现为3~6层的村民居住建地块内现为加工及仓储区，有少部分状筑村民居住建筑紧邻中、小学校紧邻中心商业，利于居民子女区，生活较方位于南三环路与冯庄西、南两侧上下学，但学校便，但北临南路的交汇处，交通通分析结临市政次干的干扰不利于打三环、西临中达性好，昭示性强，论道，适宜社造高档社区；东心商业区，会有利于中心商业区的区商业侧的中心绿地有对居住产生一建设利于居民居住定干扰居住用地公建用地居住用地公建用地本报告是严格保密的。16地块资源评价——5、6号地块12因素56项目中部区域：项目核心地块34外部邻项目东部区域：检察院位于地块东侧，东、北、