豪宅会所专题分享本本报报告是告是严严格保密的。格保密的。在物业发展建议阶段，我们经常会深刻感受：?会所已成为支撑豪宅客户特定生活模式的必备设施；?但对于会所，开发商又爱又恨，爱是因为它带来的高价值，恨是因为它的经营难题；?现在，看起来，会所更像是一种奢侈品；?……我们为什么研究会所？同时，我们常常会遇到这样的问题：?为了与豪宅身份匹配，一味地堆砌“豪”，我们很兴奋；?开发商考虑到运营难题，一再删减会所的功能，或固执地拒绝建会所，我们很苦恼；?客户未必明白自己的真正需求，开发商仍然在延用高档大盘会所的手法来操作豪宅会所，我们很迷茫；?……国内豪宅会所的现状开发商：经营问题成为顾虑的焦点：?厦门会所100%亏损；?广州会所约90%亏损；?深圳会所约84%亏损；?北京会所约60%亏损；?香港会所约20%亏损顾问公司：缺乏经营意识，按会所档次穷举会所功能，开发商自行取舍：?功能设置无经营意识；?功能设置只考虑高档，但少考虑可落实性；?对金钥匙等专业公司笃信；?……目前国内会所普遍处于亏损状态的原因失败会所特征?会所的定位、功能、经营模式十分模糊大部分会所在设计之初完全是迫于无奈，许多项目在入住以后，开发商还拿不出会所的运营方案；会所仅仅成了一种摆设而已?销售期与实际使用期的客户需求不一致香蜜湖1号，客户买房前对会满足客户所较为关心，但真正入住后少满足客满足客优户户越感和开满足客户使用需优越感发有人问津求和开商形象使用需求发商形象功能设置期销售期?功能配置上满足了客户需求，但并没有在使用习惯上满足客户需求出现需求与使用差异说明某些科目的设置存在欠缺，从而抑制了业主使用。?设计欠缺，场地小、通风换气条件差、设备不合理等；雅颂居：会所做中餐油烟噪音?规划布局不合理，没有注意连带活动之间关系；污染大，多次投诉仍无人处理?儿童活动场地没有成人休息座椅；，无业主业委会?咖啡、阅览、桌球等混在一起本报告是严格保密的。那么，我们如何推动开发商建会所？又如何解除开发商会所建成后能否成功运营的疑虑？如何推动开发商建会所？如何让开发商与会所热恋？如何推动开发商?坚持会所的重要性；?动用公司资源；?用案例说话国贸天域会所的一波三折进而安排国贸考察我们安排国贸考察北京香港贝沙湾、浅水国贸坚持不建会、深圳一线城市豪宅，湾、阳明山庄等豪所，熊总称“我可但国内会所成功寥寥，宅，考察后，国贸我们系统研究国内以给会所贴3年对国贸影响不大当即同意建会所豪宅会所4大模式钱，但3年后呢，与国贸最终确定？会所类型，国贸同意2007年12月2008年12008年2规划设计讨论会物业发月展建议汇报月终稿汇报本报告是严格保密的。如何使开发商与会所结婚生子（成功运营）？面对开发商如何运营的疑虑，我们不明白对会所我们不专业，去访谈专业物业公司，考察成功案例总结成功会所的规律，找准我们会所所处的位置本报告是严格保密的。国内豪宅会所成功经营4大模式本报告是严格保密的。国内成功会所典型案例会所盈利状况天琴湾会所1层用于展示，2层为茶室，3层以上为酒楼，五星级装修，对外经营，其中虽然常住业主不多，但茶室生意不错。万科接手之前，其酒店多接待杭钢内部客户，对内200多的价格，对外1000多元的价格成都金林半岛03～04年，金林半岛以1.8万元单价入市（当时成都市面豪宅均价1.2万元），金林半岛会所体量3000平方米，前期投入大，香港团队全面打造，定位较乱，做成了小而全的会所，经营情况不理想，后来香港合作单位建议会所功能聚焦，以服务女人为主，引进法国高端品牌spa、红酒屋、雪茄坊。2～3层SPA房受欢迎，但红酒屋雪茄坊很少有人消费。经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛，最高白金卡年费10万后海天骄华庭会所引进深圳罗伯特管家顾问有限公司，为业主提供专享服务，如按照业主需求为业主家庭party提供服务、身穿燕尾服为业主提供机场接送等，但客户业务量较少，每月最多2-3次。瑜伽房对外开放，成功运营金地香蜜山会所以运动为主题，包括瑜珈、游泳、健身等，对外开放，另还引进华润超市。提供美容、形象顾问，由物业公司联络。招商海月会所外包，2层整层包给李云迪老师，设钢琴中心，招商收取租金、管理费，业主反响较好。会所设麻将房，既可以娱乐，又不影响家里人休息，较受业主欢迎，非常火爆，每晚赢利1000元，后来物业更换为自动麻将，由此可以看出业主对传统休闲项目还是比较青睐；此外，会所还设舞蹈室，开寒假、暑假班，经营情况良好万科金域蓝湾会所美容、spa等包给法国品牌思妍丽，由思妍丽包会所1～2层，定期交租金本报告是严格保密的。国内豪宅会所成功经营4大模式北京棕榈泉成功会所特征国际公寓广州珠江帝景大而精的俱酒店式的开乐部模式放经营模式特殊模式常规模式小而精的半封大而专的封闭经营模式闭经营模式深圳招商海月花园成都金林半岛本报告是严格保密的。大而精的俱乐部模式本报告是严格保密的。大而精的俱乐部模式——棕榈泉13,000平米五星级豪华俱乐部式会所项目区位北京外三环朝阳公园南侧，北临亚洲最大的城市公园－朝阳公园及郡王府公园，南近风景秀丽的红领巾公园项目参数占地近7万平方米，总建筑面积32万平方米的，有11栋31～33层板式塔楼，约1100户物管费用5.60元/平方米·月项目均价35000元/平方米（最终市价）13000平方米超五星级豪华会所会所功能档次定位——棕榈泉国际会所定位为集餐饮与健身为一体的高级私人俱乐部会所对外经营——许多国内外知名企业家和各界精英都欣然加入棕榈泉国际俱乐部，并将其作为宴请宾朋、商务酬酢的最佳选择。入会方式——面对社会高层个人、公司，以经济实力为门槛，棕榈泉国际公寓业主可享受相应折扣，个人入会费USD12,000。本报告是严格保密的。会所主要功能设施——集中于高规格的健身保健和餐饮会议A健身休闲设施——提供私人健身教练及保健顾问服务?55米长，700多平方米的全天候阳光天然温泉游泳池?全套美国名牌健身器材Nautilus，装备精良的器械房，健身操室，乒乓球，台球、按摩池，桑拿，蒸汽浴，会员活动室。?3,000平方米的温泉水疗纤体美容SPAB餐饮会议设施——提供宴会订制和私房菜上门服务?俱乐部有七个不同大小的贵宾厅房及会议室以及一个拥有全部先进设备的宴会厅——俱乐部可承接从两个人到多至200人的活动。?正宗的港式粤菜由香港名厨施辉先生主理，搜罗世界美食西餐及东南亚特色佳肴C其它设施?红酒雪茄吧?大堂吧台本报告是严格保密的。经营状况及启示——专业机构管理，俱乐部会员制独立经营，特色收费类项目为盈利主体专业机构管理——棕榈泉国际俱乐部由香港裕汇国际集团管理。香港裕汇国际集团是中国最大的，具有丰富经验的以开发和管理高档房地产、写字楼以及俱乐部的国际集团之一。俱俱乐乐部式部式经营经营————扩扩大大社社会会高高端端客客户户群体群体，，提供提供最最佳佳的的私私人人化服化服务务和和社交社交联联谊谊环环境境。。经营经营方式方式————独独立核算立核算，，经营经营成本不成本不摊摊入物入物管管费费用用?定期举办特色活动，并通知刺激类收入特色会员自行选择，免费或收费活活动动均有，阶段性增加消费频次?日常重点特色活动以收费的主体类收入收费项目形式经营，为主要盈利方式?会员入会需缴纳一定数量年年费费作为进入性门槛，同时享受基础类收入部分免费项目和折扣优惠本报告是严格保密的。酒店式的开放经营模式本报告是严格保密的。独立酒店式的经营模式——广州珠江帝景（酒店）项目区位广州海珠区，广州大道以东新领事馆东侧项目参数占地65万平方米，总建筑面积87万平方米的大社区物管费用2.80元/平方米月项目均价25000元/平方米投资逾2亿、占地超3万平方米的超大型酒店式会所功能档次定位——广州首个超大型酒店式豪华会所独立酒店式经营——完全酒店式经营，提供国际化商务、餐饮、住宿、康体全线尊贵服务管理方式——由合生国际酒店管理有限公司管理，完全独立酒店式经营本报告是严格保密的。酒店由专业公司独立经营，会所运营依托酒店?依托海珠区使馆附近成合生国际酒店管理（集团）有限公司旗下管理熟的商务环境，酒店经营良好客房及配套100间/套豪华客房，均拥有独立阳台、豪华卫生间和全知?业主只享有康体方面的设施智能化的房间控制系统优惠中西式餐饮、商旅吧、富豪会雪茄红酒吧，欧陆式闲雅情调餐饮及特色商务套餐、为商务洽淡、会议聚餐的客人提供２４小时送餐服务能容纳近230人的多功能会议中心，拥有先进的智能化会议会议系统，以相配合你的各种需要大型SPA水疗中心、设施齐全的康乐中心、大型的室内恒温康乐中心泳池、国际标准的室内多功能球场、羽毛球馆、壁球馆、乒乓球馆、桌球馆和棋牌室开放式商务中心、名店廊、精品店、书店、花店、礼宾车队其他、室内过百车位停车场、衣物洗烫、美容美发、旅游配备票务等一应俱全本报告是严格保密的。大而专的封闭经营模式本报告是严格保密的。大而专的开放经营模式——海月花园7000平方米社区会所项目区位南山区蛇口后海大道东侧项目参数占地85610.70平方米，总建筑面积129706.00平方米的大社区物管费用3.2元/平方米月项目均价4800-6800元/平方米（2004年）7000平方米社区会所——深圳成功经营典范功能档次定位——高档社区会所半封闭式经营——服务社区，针对海月业主开放，业主可携友同往，外来人员不能自行进入。管理方式——部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营本报告是严格保密的。会所功能设施以满足社区居民基本需求为主，内容逐渐聚焦一期会所设施二期会所设施二期会所设施健身房、舞蹈健身房、室内以恒温泳池为教室、桑拿、篮球场、羽毛主，直径25m保健室、儿童球场地等运动半圆形池，水阅览室、