市场比较法项目静态价格形成方法总价卡位法价格系数法项目开盘价格制定策略入市价格策略入市价格形成2市场比较法3市场比较法逻辑图确定可比案例及确定可比案例及权权重系重系数数确定可比确定可比参数参数及及权权重重得到项目静态价格根据未来价格成长情况，得出项目上市时的动态价格特点：适用范特点：适用范围围广，公寓、广，公寓、联联排、排、独栋产独栋产品均可使用品均可使用4市场比较法案例：新城白银路公寓产品定价5市场比较法6市场比较法保利海上五月花保利海上五月花92009200元元元元////㎡㎡㎡㎡清清水水颐园颐园93009300元元元元////㎡㎡㎡㎡右岸嘉右岸嘉园园92009200元元元元////㎡㎡㎡㎡保利家保利家园园85008500元元元元////㎡㎡㎡㎡7市场比较法保利家园保利家园清水颐园三期清水颐园三期保利海上五保利海上五权重权重比对因素比对因素本项目本项目评分评分评分评分右岸嘉园右岸嘉园（（25%25%））评分评分评分评分评分评分（（30%30%））（（25%25%））月（月（20%20%））15%交通因素M11100M1195M11、近城区110M11、近城区110近M119510%社区规模30万㎡100246565㎡9750203㎡90130000㎡95300000㎡100高层、小高层多层、小高15%产品形态高层、多层100100小高层95小高、联排95100、联排层、联排现在风格\涂英伦风格\5%建筑品质现代、欧式100现代海派\涂料95法式\涂料959595料石材社区自建8万方20%配套尚不成熟　100100较成熟115较成熟115尚不成熟100MALL分层绿化,组现在风格，沿两条天然水系、绿色景大型组团，15%园林规划团绿化带,庭100集中绿化100100河主题休闲绿95100观大道、沿河的景观英伦风格院绿化化带90㎡两房、三50-60㎡一80-90㎡两房、150㎡15%产品特点房、150㎡左10080-90㎡两房95100105㎡左右两房95房；90-95左右三房右四房100㎡两房开发商品牌保利房地产5%新城100保利置业　100　中青旅集团95新城10095　100%系数累加100　97.95　103.00　101.50　98.00　项目价格9016　8500　9200　9300　9200　注：以上项目成交价格为目前成交价格8市场比较法全市及区域公寓价格走势9www.fdc01.com房地产智库案例：英郡别院别墅产品定价方法10www.fdc01.com房地产智库市场比较法价格推导方法：1、选取竞品项目主要选取区域内具有代表性的同质项目2、权重分析按照各项项目指标进行评分，按照权重分析得到本案的均价11www.fdc01.com房地产智库市场比较法文翔名苑名仕豪庭山语原墅　比较项目权重　拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数市区距离4100410041104.4区域位置交通系统7100710071107.7板块属性4100410041004自然环境7100710071007区域环境社会环境4100410041004发展潜力3100310031003生活配套10100101001010010规模31103.310031103.3容积率7805.61208.41208.4规划绿化7906.31107.71107.7内部景观61056.31106.61156.9产品风格及核心概念109091101110010产品面积设置61056.310061006产品附加值710071107.71107.7物业服务4100410041004会所41104.410041204.8其他条件是否现房4100410041004开发商品牌3100310031103.3　　100　98.2104.4106.212www.fdc01.com房地产智库市场比较法主要参考项目文翔名苑、名仕豪庭和山语原墅目前联排别墅的价格分别为9800、9500和11500元/㎡，结合比较系数，计算本案的均价为：(9800*98.2+9500*104.4+11500*106.2)/3/100=10585元/㎡本案静态价格应为：10500元/㎡13www.fdc01.com房地产智库案例：盐湖新居产品定价方法14市场比较法项目选取：在这里我们选举了“嘉城”以及“汇丰沁苑”作为参考对象。选取标准：“嘉城”是区域龙头项目，具有区域代表性，地理位置相对优越，而且开盘时间长；“汇丰沁苑”区域新开项目，与本案距离相近，区位类似，有一定的参考价值。15市场比较法价格定位：乐观预期嘉城汇丰沁苑本案影响因素权重得分比较系数得分比较系数得分比较系数区位系数2.512.532.51127.51025周边环境系数2122411221020小区规划系数1111111111010户型面积系数1101010101010景观系数0.5115.5105105配套系数1.51116.510151015交通系数1.5101510151015合计---116104.5100近期3月价格---85487750---本案推导价格---73607400---未来市场竞争市场环境进一步好转，不打价格战开盘准备开盘前准备较充分，蓄水充足去化时间资金回笼压力小，去化时间为10个月本案合理价格7500乐观预期下，本案合理价格为7500元/平方米16市场比较法价格定位：悲观预期嘉城汇丰沁苑本案影响因素权重得分比较系数得分比较系数得分比较系数区位系数2.512.532.51130.51025周边环境系数2122411211020小区规划系数1111111111010户型面积系数11010991010景观系数0.5115.5105105配套系数1.51116.59141015交通系数1.510159141015合计10116104.5100近期3月价格---85487750---本案推导价格---73607400---市场回暖需要漫长过程，客户对价格仍较敏感；5-7月份为大牌开发商资金回笼密集期，促销动作将会影响市场整体价格水平和未来价格预期未来市场竞争汇丰沁苑价格处于下降通道中，如进一步下降，将对本案形成较大的压力开盘准备开盘前准备较不充分去化时间去化时间为7个月本案合理价格7300悲观预期下，本案合理价格为7300元/平方米17案例：闵行华漕别墅项目18价格测算价格测算方法确定可比案例及确定可比案例及权权重系重系数数（上海西（上海西区区城市城市独栋别独栋别墅墅项项目，容目，容积积率在率在0.40.4以下）以下）确定可比确定可比参数参数及及权权重重得到项目静态价格根据未来价格成长情况，得出项目上市时的动态价格19评分标准各各项项指指标标所占所占权权重及重及评评分基准判定分基准判定评分内容权重系数打分万科翡翠万源城万特园西郊庄园绿城玫瑰园兰乔圣菲西郊明苑平均水平以100分为基准，随着房龄时间递减竣工时间3系数评分1001009085909090平均水平以100分为基准，月均去化1套为满分，低于1套系数递减出售速率3系数评分135130100120120130100平均水平以100分为基准，以0.3-0.4为满分，低于标准值递减房屋与地下室面积比6系数评分1001201006010070120平均水平以100分为基准，2亩为满分，低于标准值递减花园占地面积12系数评分90809013012090120平均水平以100分基准，0.4容积率为满分，低于标准值递减容积率12系数评分100120120140160130100平均水平以100分为基准，视具体地段条件而定地段15系数评分100150160906090180平均水平以100分为基准，有两项规划特色的为满分，低于标准值递减规划特色8系数评分11011010010010080120平均水平以100分为基准，有景观特色的为满分，有排他性的递增，没有特色的递减景观特色8系数评分1101101001109080110平均水平以100分基准，2个车位为满分车位数量3系数评分10010010010010090100平均水平以100分为基准，从建筑风格特色和建筑材料两方面评定立面表现8系数评分13011011011013090100平均水平以100分为基准，有智能科技运用的为满分，特别突出的分值递增智能科技2系数评分120110120100100100110平均水平以100分为基准，毛坯的为满分，精装修加分装修材质2系数评分707012070707070平均水平以100分为基准，从会所规模、运营、品牌等方面评判会所10系数评分1009010011080100100平均水平以100分为基准，物业品牌和具体服务内容而定物业管理8系数评分10010011010011010012020价格测算本地本地块块公寓基准价格确定公寓基准价格确定比较项目权重翡冷翠万源城万特园西郊庄园绿城玫瑰园兰乔圣菲西郊明苑比较系　　拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数数竣工时间310031003902.7852.55902.7902.7902.7出售速率31354.051303.910031203.61203.61303.91003房屋与地下610061207.21006603.61006704.21207.2室面积比花园占地面129010.8809.69010.813015.612014.49010.812014.4积容积率121001212014.412014.414016.816019.213015.610012地段151001515022.5160249013