如何确定容积率本报告是严格保密的。1谁动了我的面积——对容积率的误解源自于粗框式的开发运作模式谁动谁动了我的面了我的面积积————开发开发商商挥挥之不去的心理底限之不去的心理底限在在传统传统的思的思维维模式中，容模式中，容积积率越高利率越高利润润越高，于是越高，于是开发开发商商们们：：?不不断断的要求提高容的要求提高容积积率；率；?不不断断的的偷偷面面积积；；?不不断断的公的公关关；；?你你要是降低了他的容要是降低了他的容积积率，他感率，他感觉觉就是就是让让他少他少赚钱赚钱；；?维维容容积积率第一的原率第一的原则则，以，以为为容容积积率上去了，自己就多率上去了，自己就多赚赚了。了。实际实际上上应该怎么应该怎么理解容理解容积积率？率？本报告是严格保密的。2先看几个现象，反思容积率在项目开发中的影响因素和机理?现现象一：我的象一：我的叠叠加加怎么没怎么没有了？（北方某中等城市）有了？（北方某中等城市）当当容容积积率率从从1.61.6到到2.22.2的的时时候，候，产产品品类类型型发发生了生了变变化，客化，客户层户层面面发发生了生了变变化化，面，面积积上去了，可是出上去了，可是出现现了：了：?市市场场上非常上非常难难以接受的小高以接受的小高层层和高和高层层占据了占据了项项目的大多目的大多数数？？?开发开发商想做、市商想做、市场认场认可度高的可度高的叠叠加加别别墅墅没没有了？有了？?增加出增加出来来的面的面积积所所销销售的金售的金额额反而反而没没有增加出有增加出来来的成本大？面的成本大？面积积越多，利越多，利润润越低，越低，开发开发商商问问问问什什么么？？?现现象二：象二：为为何何给给我做如此多的一体四我做如此多的一体四户户？（北方某城市）？（北方某城市）当当容容积积率率从从2.82.8到到3.43.4的的时时候，做出了不想要的候，做出了不想要的产产品，品，销销售受阻，售受阻，开发开发商反思商反思：：?市市场难场难以接受一梯四以接受一梯四户户的的产产品，品，开发开发商想要的一梯商想要的一梯两户没两户没做出做出来来？？?面面积积上去了，上去了，开发开发商却由喜到悲，后悔不已？商却由喜到悲，后悔不已？?为为什什么没么没有做出想要的有做出想要的产产品？品？本报告是严格保密的。3看几个现象，反思容积率在项目开发中的影响因素和机理?现现象三：干象三：干嘛嘛做做这么这么高的容高的容积积率，我想要高品率，我想要高品质质市市场场非常成熟的一非常成熟的一线线城市，一城市，一块规块规模不大、一次模不大、一次开发开发完成的地完成的地块块容容积积率是率是3.13.1还还是是4.24.2：：?竞争对竞争对手的手的规规模大，模大，产产品成熟度高，品牌影品成熟度高，品牌影响响力强，向品力强，向品质质超越有可能超越有可能吗吗？？?别别人做品人做品质质是是为为了后期了后期开发开发，我，我们们降低了容降低了容积积率是率是为为什什么么，后期已，后期已经没经没有有土地了？土地了？?高点容高点容积积率、适中的品率、适中的品质质、适中的价格、差、适中的价格、差异补异补缺缺竞争竞争有什有什么么不好呢？不好呢？?现现象四：象四：为为何三房不何三房不给给我做我做120120而做而做140140（北方某省（北方某省会会））某中某中档档次的花次的花园园洋房社洋房社区区，，开发开发商要求容商要求容积积率率1.61.6，一梯，一梯两户两户，平均，平均66层层：：?为为何三房何三房两厅两厅不不给给我做我做120-125120-125，都超，都超过过140140？？?销销售均价比售均价比邻邻近近楼盘楼盘低低200200元元//平方米，平方米，销销售速度售速度还没别还没别人快，人家人快，人家还没还没做做广告，我广告，我们们已已经经海海陆陆空空齐齐上？上？本报告是严格保密的。4容积率问题——开发决策过程中的最核心问题之一，他反映的问题不仅仅是数字那样简单容容积积率率决决定了什定了什么么？？?决决定不同的定不同的产产品品类类型之型之间间的配比；的配比；?决决定了不同的定了不同的产产品形品形态态；；?决决定了不同的面定了不同的面积区间积区间；；?决决定了不同的定了不同的产产品品户户型的使用功能；型的使用功能；?决决定了定了项项目的售价和盈利表目的售价和盈利表现现；；?决决定了定了项项目能否盈利、盈利目能否盈利、盈利难难度及如何盈利的度及如何盈利的问题问题。。因为容积率对应的不同的产品，决定了项目不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局本报告是严格保密的。5我们需要理解容积率的那些问题？?当当容容积积率率变变化化时时，，对应对应的的产产品形品形态类态类型如何型如何变变化？化？?容容积积率率变变化化时时，，对应对应的的产产品品规划规划和布局形式如何？和布局形式如何？?如何如何从开发从开发利利润实现润实现的角度去确定容的角度去确定容积积率？率？?在不同城市、不同在不同城市、不同规划规划、不同客、不同客户户背景下的容背景下的容积积率率应该应该如何如何决决策策??对比的项目多了也便发现很多容积率确定的规律，所有的这些规律都将保证我们的项目在开发过程中能够找到一个风险和利润的最佳点，能找到产品开发对应的利润实现关系。本报告是严格保密的。6先来看几种不同的状况下的容积率的关系，应该如何确定容积率的问题容积率的确定不能简单的以容积率高或者低来定，众多实际案例也表明，容积率对项目利润的影响不能完全成正比，我们总结了容积率与项目利润之间的关系如下：土地容容积积率最率最单单方利方利润润空空间间大，向容大，向容积积率偏重率偏重价大化大化格单单方利方利润润空空间间小，向品小，向品质质偏重偏重4312单单方利方利润润空空间间大，大，向容积率偏重向容积率偏重不不过过分追分追单单方利方利润润空空间间小，向品小，向品质质偏重偏重求容求容积积率率附加品质提升与售价提升的关系最终目的都是为了在可以筹备的资源条件下，可实现的市场环境下，保证利润最大化实现。本报告是严格保密的。7案例一：星海华庭——将容积率做到最大，卖得比竞争对手低，迅速盈利本报告是严格保密的。8案例二：中心红树湾——满足3.18的情况下，如何更多盈利，改变产品功能组合本报告是严格保密的。9案例三：杨柳国际新城——地价不高、规模超大、市场快速发展、品质领先，放长线钓大鱼本报告是严格保密的。10总规划平面图本报告是严格保密的。11杨柳国际新城规划效果图，容积率不到1.3本报告是严格保密的。12容积率的确定模型——结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难异度的问题来确定?利润最大化和市场可实现度是确定物业组合和容积依据战略、定位率的追求目标；?企业自身资源状况和资金基准方案推荐状况是限定条件；?企业战略导向和项目品牌因素是兼顾因素。对基准测算方案进行满足容积率上下指标变量分析下的组合方案合理方案推荐上下极限方案进行经济效益对比进行市场实现评估确定主推组合方案并进行优化本报告是严格保密的。13一个容积率确定的案例——湛江地王项目本报告是严格保密的。14深圳高层物业类型的容积率指标可实现度与产品品质的对应关系产品品质容积率范围可能的建筑组合深圳典型案例高品质低于2.6板楼+部分一梯两户点楼香域中央、水榭花都高层较高品质2.6—3.2板楼为主，较为舒适中信红树湾、香蜜山较高容积率3.2—3.8一梯多户的联体+少量板楼天悦龙庭、阳光带海滨城高容积率高于3.8高密度，户型设计难出彩中信海阔天空、星河国际?以上纯居住用地内可实现容积率指地块规模较大时的实现度；?以上建筑形态基本为高层住宅建筑。本项目战略目标和项目定位对容积率确定的指导原则：?较高品质的高层住宅，一梯两户的户型占据一般户型比例；?地块用地面积为红线内用地，地块资源及形状较利于出面积；?项目户型定位基本为大户型，较利于出面积；?本项目高品质是相对于湛江而言，品质要趋同于深圳的主流高层楼盘。本报告是严格保密的。15高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳香域中央?占地66904㎡，建筑面积138550㎡，8栋小高层（一梯两户板楼）、2栋高层（一梯四户点楼），户数710户。?绿化率58.6%，建筑密度17.9%，容积率2.07。?小学单独占地，临路退后线距离较大。?规划上采用了半围合的布局方式，充分考虑了地块与公园的相互关系。本报告是严格保密的。16高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳中信红树湾?总用地16.3万㎡，总建筑面积65万㎡，地上容积率3.18，南侧在建设的高层区域容积率约3.5。?建筑形式为一体两户的板楼为主，少量的一梯三户板楼和一梯两户的点楼，建筑层数28—32层。?为提高容积率，采用了“v”型的楼梯布局，倾斜角度38度，即兼顾了日照，有充分考虑了景观，内部的空间感略感压抑。本报告是严格保密的。17较高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳幸福海岸?总占地104616㎡，总建筑面积近410000㎡,一期占地35382㎡,建筑面积77657㎡,容积率仅2.196。?幸福海岸以点式围合的建筑布局，围而不合，既保证了庭院空间的通透性和开放性，又恰到好处的保证了生活私密性；?一期6栋595户，18层高，一梯四户为主，一梯三户和一梯两户为辅。?后期的建筑容积率4.5以上，全部为平均层数30层左右的点式住宅。本报告是严格保密的。18较高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳天悦龙庭?地块形状狭长，总用地面积51825㎡，总建筑面积21万㎡，其中计容积率面积17.1万㎡，容积率3.3。?13栋28层的点楼围合而成，空中院馆的户型设计，平均进深较小，户型面积适中。?户型舒适度和朝向兼顾度较好，偷面积比例达到10%，实际容积