城市综合体运营品控中心华润万象城金地岗夏村改造中航城南联项目555新天地项目布吉金稻田项目坂田旧改项目我们必须要面对的问题深圳城市化发展，未来我们将面临更多的城市综合体类的复合形态体量大、兼容“商业、住宅、酒店、写字楼、会展、餐饮、娱乐”多种功能于一体的复合型形态的建筑群体。这种建筑群体在不同的功能空间之间建立一种相互依存、价值互补的依存关系，并与城市景观和交通相协调，从而形成一个功能复合、高效、复杂而统一的综合体——城市综合体城市综合体城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。城市综合体的特征高可达性9高密度、集约性8整体统一性功能复合性7土地使用均衡性6空间的连续性内外部关系完整性5强大的对外辐射型14升值价值23深圳城市综合体的发展城市综合体随着深圳城市化发展，其轮廓已经越来越清晰中航城国贸地王中信城市广场周边环境问题周边环境问题万象城周边环境问题周边环境问题道路系统问题道路系统问题周边环境问题周边环境问题道路系统问题道路系统问题。。。。。。。。功能搭配问题功能搭配问题功能搭配问题功能搭配问题功能搭配问题功能搭配问题停车系统问题停车系统问题深圳城市综合体的发展离不开城市化发展进程城市化发展“一个城市只有一个中心”上海-南京路广州-北京路重庆-解放碑北京-西单“一个城市只有一个中心”，上世纪90年代，这些中心发展的辉煌恰好应证了这种说法，然而，城市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？城市化发展上海由一个中心向多个中心发展上海南京上海-淮海路路上海-虹桥上海-人民广场上海-徐家汇上海-陆家嘴城市化发展北京西单的核心地位正逐步被国贸CBD取代城市化多核发展是必然趋势深圳城市化发展深圳城市发展呈线性布置，其发展结构正是根据深圳市狭长的地形特性，采用国际上先进的“城市多核结构”的发展理论而规划的东部组团西部组团中部组团深圳城市化发展深圳商城市化的扩张与发展得益于交通的规划与发展未来深圳可能面临的城市综合体形态核心区内的城市综合体、次中心的综合体、核心区和次中心间的综合体城市次中心城市综合体城市核心区城市综合体的开发与运营定位需满足的目标：1、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求2、具有鲜明特色，体现项目地段价值3、符合市场要求，实现整体开发与经营目标城市综合体的开发与运营定位依据：城市和区域市场城市和区域地理环境14历史、文化、城市化发展民俗、民情2定位依据536经济和人口状况政府规划及功能定位城市综合体的开发与运营霍金斯“消费者决策过程模型”城市综合体的开发与运营三位一体定位方法城市综合体——商业形态定位市场市场超市超市购物中心购物中心核心价值区核心价值区时尚精品时尚精品专业店专业店百货百货城市综合体——商业形态定位家庭必需品家庭休闲品家庭生活类家庭时尚核心商业形态家庭服务家庭娱乐辅助商业形态城市综合体——商业形态构成5-10%30-35%商业零售其他服务20-25%餐饮30-40%休闲、娱乐、酒店城市综合体——商业零售业态按照零售业饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的前提下，才有在商圈开设集中商业的可能（临街商业不计入）零售饱和理论公式：IRS=C*RE/RFC：潜在客户数量RE：人均消费支出RF：营业面积城市综合体——商业零售业态商业零售业态商业规模的设定城市综合体——商业零售业态商业零售业态极限规模测算表城市综合体——商业零售业态商业零售业态引力模型销售额=购物概率*人口*人均零售开支商业面积=销售额/单位面积营业额?购物概率测算公式选用赫夫模型公式：Sa/DbA=Sa/DbPjijijjijij=abSM/DAjijaij为商店J对消费者I的吸引力Sj为商店J的规模；D；bP为消费者I到商店J的规模购物的概率ij为消费者I到商店J的距离或时间ij；；城市综合体——商业街商业街分析需要解决的核心问题1、商业街的长度和宽度2、商业街的辐射半径3、商业街与平行干道的距离东京商业街长度一般为600-1200M，平均880M；商业街辐射半径为250-650M，平均辐射半径为420M城市综合体——商业街东京商业街平均宽度东京商业街长度一般为600-1200M，平均880M；商业街辐射半径为250-650M，平均辐射半径为420M城市综合体——商务城市综合体的商务办公容量一般受城市化发展的影响，而人均办公面积受区域的主导功能和区域的重要性程度的影响城市综合体——商务城市综合体的商务办公面积需要考虑的内容1、城市商务物业供给总量和供给结构2、城市商务物业需求总量和需求结构3、城市商务物业供给矛盾分析4、城市未来供需发展趋势（预测就业人口和人均办公面积，通过租赁活动和市场吸纳量预测未来市场需求）5、确定城市综合体对城市中心商务的分流指数5、中心商务的高度指数确定综合体最终的商务容量城市综合体——酒店城市综合体的酒店规模估算E=N*P*L/（T*K）E：酒店的床位数N：全年的旅客人数P:住宿旅客比例L:平均住宿天数T:全年可逗留天数K:床位的利用率城市综合体运营的价值城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链资源平台提升品质商务办公商务租客商务消费人流商务消费人流高消费人流酒店商业旅游租客资源平台商旅消费人流提升品质住家消费人流公寓提升品质住宅城市综合体运营的价值城市综合体的综合开发价值链矩阵强烈弱或不确定中立潜在市场冲突城市综合体运营的价值城市综合体的综合评价体系基础评价指标辅助评价指标华润万象城城市综合体运营的思考华润万象城作为城市核心区城市综合体项目为什么一期项目开发会会选择商业和写一期字楼？二期中航城城市综合体运营的思考同样处于城市核心区的中航城城市综合体项目为什么一期项目开发会选择写字楼而不是商业？龙岗南联港台项目城市综合体运营的思考龙岗南联港台项目处于城市次级中心区的辐射地带，125万的总建面，一期启动以住宅为主？华润万象城商业资源平台住宅酒店提升品质商务办公商务租客商务消费人流商务消费人流高消费人流酒店商业旅游租客资源平台商旅消费人流提升品质住家消费人流公寓提升品质住宅公寓商务办公公寓办公周边高档公寓众多地王大厦等甲级写字楼汇聚住宅商务高档住宅缺失，中高档CFD带来大量高等级住宅众多商务人士酒店商业五星级酒店林立缺乏有影响力的商业形态中航城商业资源平台提升品质住宅酒店商务办公商务租客商务消费人流商务消费人流高消费人流酒店商业旅游租客资源平台商旅消费人流提升品质住家消费人流公寓提升品质住宅公寓商务公寓办公办公周边高档公寓众多写字楼众多，但档次低住宅商务高档住宅缺失，中高档商务气氛浓厚住宅众多酒店商业上海宾馆等酒店档次不商业以中高档为主，但高本项目商业区位并不理想龙岗南联港台项目商业资源平台提升品质住宅酒店商务办公商务租客商务消费人流商务消费人流高消费人流酒店商业旅游租客资源平台商旅消费人流提升品质住家消费人流公寓提升品质住宅公寓商务公寓办公办公公寓少写字楼少，且档次低住宅商务住宅项目多，商务气氛淡薄酒店商业少，档次低临近五洲风情MALL面对城市综合体，我们急需解决的问题地块价值的研判与分析分期规划与城市化发展的关系城市综合体与旧改拆迁间的协调城市综合体现金流的问题城市综合体的营销问题THANKS