单击此处编辑母版标题样式谨呈：渝信房地产开发有限公司茶园项目深度沟通重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司FORFORFORFORYOUYOUYOUYOU，，，，IIIIDODODODOMYMYMYMYBESTBESTBESTBEST单击此处编辑母版标题样式东原+中原=国内知名开发企业东原重庆首个项目——中央美地与中原合作，致力于打造当时重庆高端洋房社区，该项目成功开发与销售，为东原积累了宝贵的经验，一举奠定了东原打造精品楼盘，进军全国市场的基础。单击此处编辑母版标题样式金阳金阳+中原=重庆品牌开发企业重庆金阳地产首个项目——骑龙山庄通过与中原合作，打造了当时南岸区高品质住宅的标杆项目，这也为金阳地产之后在主城区成功开发罗马假日、易成国际、牛津街等项目奠定坚实基础。单击此处编辑母版标题样式渝信+中原一次美丽的创想，值得期待……单击此处编辑母版标题样式目录a.项目属性与市场分析b.项目定位c.项目产品打造建议d.项目营销策略e.项目商业思考f.中原核心优势与服务构架g.优秀案例h.项目服务团队单击此处编辑母版标题样式一、项目属性与市场分析1.项目属性分析2.茶园新区现状分析3.茶园新区未来预测4.分析小结单击此处编辑母版标题样式1.项目属性分析单击此处编辑母版标题样式项目属性分析——基本指标项目指标地块面积61537㎡地块性质居住、公建、公共绿地容积率不大于2.0建筑密度不得大于35%绿地比例不得小于35%建筑高度100米具备发展宽景低密度物业基础单击此处编辑母版标题样式项目属性分析——地块特征地块西面有山体1.坡地特征，最大高差达17米左右，内部缺乏自然资源。地块中部为低洼地形2.因地制宜，巧借低洼地势形成车库或者形成水体景观。3.高地块南面为缓坡丘陵压线必须做处理，否则将影响到项目的规划布局。4.轻轨车站位于项目旁，将对项轻目轨规划布局产生重要影响。线路地块北面有电线经过项目地块东部相对较为平整项单击此处编辑母版标题样式目属性分析——周边外部环境分析规划设计需要考虑三个因素第二女子监狱南馨景苑1.长途车站、轻轨与商业关系2.东临通江大道，如何规避噪音，如何借助干道做好展示性西郊3.如何规避女子监狱的心理抗性医院本案轻轨规划的长途公交站通江大道单击此处编辑母版标题样式项目属性的界定区域属性：周边拥有良好配套预期（医院、长途车站、轻轨站）项目属性：?地块内部资源缺乏，直面周边大盘竞争，需依托于自身建筑、户型、园林的差异化设计?需要因地制宜规划，以规避邻主干道噪音和女子监狱的抗性，以利用轨道和长途车站的利好因素单击此处编辑母版标题样式2茶园新区现状认识?区域宏观市场?细分市场中高层区单击此处编辑母版标题样式域宏观：交通配套不成熟制约区域房地产发展1.城市副中心定位，交通与配套未协调发展。本案2.生活配套缺乏，心里距离较远，导致对区域的认知模糊。3.房地产旧盘新开居多，品牌企业拿地后开发尚未启动。茶园新区供应市场现状单击此处编辑母版标题样式：以低密度洋房和别墅为主，少量高层为辅规模：58848.39㎡（共9栋）档次：中低档档次：中低档客群特征：本区客户为主客群特征：以本区域客户为主的情况，并核心竞争力：性价比已售罄有效对南岸区客户进行了一定的分流，以企业工人，教师等为主；核心竞争力：性价比后续项目：高层汇景苑翔锦花园本案档次：洋房规模：200万㎡档次：别墅客群特征：社会中产阶级档次：洋房客群特征：社会中高人群银翔翡翠谷核心竞争力：营销宣传跨界别墅客群特征：属于社会中产阶级，以白领、核心竞争力：规模、品质后续产品：洋房教师、私营主等行业人群为主，基本拥有等代步车，对交通依赖度较低；后品：洋房、墅续产别核心竞争力：品牌、规模同景国际规模：43万㎡鲁能领档次：洋房客群特征：属于社会中产阶级，以白领、袖城中铁山教师、私营主等行业人群为主，基本拥有档次：别墅水天下代步车，对交通依赖度较低；客群特征：社会高端群体，以企业高核心竞争力：品牌、规模级管理阶层、精英人群为主，追求享后续产品：洋房、小高层受高品质的生活核心竞争力：高尔夫、规模、品质后续产品：别墅规模：550亩，18.7万方档次：别墅庆隆南山坡岭顿客群特征：社会高端群体，以企业高级管理阶层、精英高尔夫小镇人群为主，追求享受高品质的生活核心竞争力：纯独栋别墅后续产品：别墅区单击此处编辑母版标题样式域宏观—竞品成交去化分析1.别墅、多层小高层去化速度高于洋房别墅产品在南岸相对稀缺，多层小高层性价比较高，因而能够得到较好销售。而洋房面临全市竞争，加之配套不成熟，去化缓慢。区单击此处编辑母版标题样式域宏观—客户分类构成分析2、高端产品，以再改或多改为主；中端产品首改和再改为主；低端产品，首置客户为主，二次置业为辅。细单击此处编辑母版标题样式分市场-中高层面积与去化交叉分析面积集中在60-80㎡两房和90-110㎡三房，紧凑面积产品去化速度高于舒适性产品。细单击此处编辑母版标题样式分市场-中高层面积与价格交叉分析左图：面积控制紧凑，单价在4600—5800的产品其去化速度较快。右图：总价在12—49万的产品去化速度快，占90%以上；总价在55-60万的产品去化较快，占83%；而总价在75万以上则去化缓慢。单击此处编辑母版标题样式3.茶园新区未来判断?茶园未来规划?客户发展趋势茶园新区交通规划鱼嘴大桥大佛寺大桥至机场唐家沱大桥广东大桥朝天门大桥广阳镇内广路郭家沱大桥1.交通巨变：弹子石缩短茶弹园与城市中心的距离，城市价值增大，成为弹子石CBD、渝外广阳岛大桥中、江北的副中心江北城，提供居家、配套的服务。环铜慈母山隧道峡口广阳岛环2.配套的直接受益者：通江大道作为茶园的主干道，规划为创业中心区、市民居解放碑明住区、休闲娱乐区、信息商务区。本案属于这一区域，区域价值高高。高南山隧道中通轻轨8号线东水门大桥环速3.客群方面的变化：茶园对外区的辐射能力增强、客江户对茶园的价格承受能力增速迎龙月锣干强、客群的质素提高，追求生活品质大，对开发长生桥企业、产品、园林等方面的因素道真武山隧道更为看重。道世山渝纪轻轨6号线大道山黔高速趋势一：南坪为主单击此处编辑母版标题样式客户发展趋势城市核自然资江景资源心地段源南坪中心区域经开板块新南湖板块南滨板块南山板块弹子石板块茶园板块板块道路通达性好新兴热点板块强势自然资源核心地段稀缺性规划规划城市副中心公交系统缺乏交通便利是此板块高价交通便利自然资源CBD“配套交通及生活配套尚未板块特征第二产业为主配套较成熟值支撑，是南配套齐全缺乏生服务区”完善居住氛围缺乏居住氛围浓厚岸区辐射力最活、交通配地理交通因素、销售产强板此部分板块块先天优势明显套，本项地理交通因素、销售产品特首置品特征能型客户够看自住首置客出该区域户为改目善型很居住客难与该板投块项资客为目主竞争多次置，因业此者征能居家和够看出改该区善型居住客域客户户为本总客价户敏感为本项目核心客主，首改型户为辅户该板块属看重地于次级段竞争、收入板块高，对投资兼有项目核心客原住居民和主城改户善中小户型接受；看重江景、品配套、升值品质、景观投资客型居住度高，看重交单价总价敏感，质潜力要求高看中板块发客户特征通和生活便利中小户型接受度展前景，居性，喜好个性高；看重环境和家客对价格化产品品质敏感趋茶势二：江北园新区配套与交通改五里店善后能够吸引、渝中、江北新概板对单块、价、总渝价中区为敏感的青年辅首置人群与拆迁换房人群等客户关注！可能可能成为成为我们我们的的客户客户分析小单击此处编辑母版标题样式结1.随着区域公共配套和交通的改善客户构成将出现巨大变化，辐射能力增强；2.产品形态以低密度洋房别墅产品为主，部分中低端产品为辅，低总价、紧凑产品接受度高；3.容积率偏低，多数不大于2.0，同质化竞争激烈。单击此处编辑母版标题样式二、项目定位目单击此处编辑母版标题样式标客群定位推导竞争市场情况首置产品、首置客户为畅销关键。畅销项目客户外区首置为主交通改交通改善善后能后能够够吸引吸引本区首改为辅渝中、江北渝中、江北对单对单价、价、总总价价敏感敏感的的青青年年首置首置区域的发展变化人群人群与与拆拆迁换迁换房人群房人群等客等客户户关关注！注！单击此处编辑母版标题样式本项目客户定位核心客户重要争取客户游离客户A类客户B类客户C类客户D类客户茶园新区、弹子石渝中、江北青年与拆迁换在南岸区中心上班的年轻白领南岸区中产阶级、四公里原住民房人群23-32岁24-50岁29-50岁28-5080后一代正处于结婚或准备安家的阶段。钞票不多，多为首该部分客户职业与次贷款置业，年轻群体，有知年龄较为广泛，久该部分客户职业与年龄较私企主、企事业单位中高识，有积极的价值观，勇于追居南岸区域，有较为广泛，受低总价吸引前管、泛公务员等，看重物求梦想和幸福，注重与人交流强的地域居住情节往本项目购房业所处地段与升值潜力。；看重物业整体形象，看重物。业高性价比，而且注重精神层面的美感；自住自住自住兼投资投资单击此处编辑母版标题样式项目产品定位的推导项目属性地块规模有限，容积率2.0，优势不明显高端豪宅类产品茶园新区以洋房和别墅为主中端洋房类产品茶园现状分析其化速度低于别墅及中低端中低端多层产品产品。非本案方向CBD拓展区域，使得客群结茶园未来趋势构显著变化，区域泛化，质素提高，追求品质，关注要素增多。产品需要独辟蹊径单击此处编辑母版标题样式本项目产品定位主力主力客户客户需需求求茶茶园园新新区住宅产品区住宅产品目标客群区域变化，质素更高紧凑型、高性价比中高层去、追求品质、首置、对总价敏化速度高于普通洋房感低总价低端多层产品or高品质低总价首置产品茶园新区未目标客户看中高端产品来区域辐射重物业整体更能够吸引能力