——华东家艺中心TableTableTableTableofofofofContentsContentsContentsContents目目目目录录录录PartPartPartPart1111项目基础现状项目基础现状项目基础现状项目基础现状PartPartPartPart2222营销定位论证营销定位论证营销定位论证营销定位论证PartPartPartPart3333销售价格论证销售价格论证销售价格论证销售价格论证PART.01项目基础现状项目现状——区位分析?华东家艺中心位于政府重点规划的崇安新城核心区域，新城区域商业中心，距离无锡火车站3公里，距离无锡市中心CBD4公里，是版块内的核心组成部分。根据崇崇安新城安新城（广益片区）详细规划显示，崇安崇安区新城地处崇安区广益街道辖区内，东至桐桥港，南至太湖大道，西至江海东路、锡沙路，北至北新塘河，规划用地4.68平方公里。其中，整个新城的北部和南部均火车站3公里新城区域为大片的居住区，中间主要以商业和商务本案交通枢纽商业中心为主。无锡4公里项目位于崇安新城核心区市中心中域，区域规划以居住区和山路CBD商业商务区为主，未来升值潜力巨大。项目现状——周至情况55的沿街商业?亿家国际家居广场2244家装为主四至及周边环境：本案地块四至如右图，周边月星国际家居广场主要为各类家居装饰市场，以及购物中心、卖锡沪路场等，生活配套充足，板块家居商业中心发展1133民航大酒店已成规模。广益装饰名品城本案所处锡沪路片区目前已江规形成锡沪路建材一条街的商海东划业氛围，稳居无锡装饰建材路路第一街的龙头地位。规划路1122334455项目现状——区域交通环境33无锡火车站?崇安新城内部交通：22?崇安新城规划有东西走向的轨道2号线将穿越MM京沪高铁整个区域，区域内有广益新城站，该站为地下市中心无锡东站站，设在华东装饰城地下，还临近轨道2号线22与3号线的换乘站靖海公园站。规划2010年底开建，2015年建成。广益路33?未来从新城往市中心仅10分钟车程，往市区其无锡机场他区域基本在15分钟内，这将为项目带来大量江海商务为主的轨道交通中转客流。东路锡沪路MM横贯无锡的轨道交通2号线及3号该站可与轨道广益新城站3号线换乘MM线建立起的15分钟商圈，将使崇轨道2号线安新城成为具备强大辐射力的城市靖海公园站副中心，为项目带来大量商务为主本案位置的轨道交通中转客流。项目现状——周至交通?项目临近锡沪路与江海高架交叉口，规划中的地铁二号和三号线，将穿越整个区域，地铁交汇点位于离项目5分钟。广益路?崇安新城目前拥有“三纵五横”的路网体系，“三纵”即江海东路、广南路、桐桥路；“五横”即太湖大道、学前东路、上马墩路、锡沪路广吉路、广益路；新城往市中心10分钟车程，往火车站10分钟车程，往机场15分钟车程，距京沪高铁本案锡沪路10分钟。规划路项目周边路网密集，且多为上马墩路城市主干道，三纵五横”路网体系无缝对接主城锡沪路高架：江海东路广南路学前东路更是承担了无锡东大门要塞城市快速干道城市主干道职责，交通十分便利。城市次干道城市支路项目现状——人流动线车站?人流动线：?锡沪路地块北面人流主要从锡沪路转南北向车站规划路进入?地块南面人流主要从东西向规划路转车站南北向规划路进入江?地块东面及西面由于人流不临道路，海规被建筑物阻隔无人流东划路路规划路人流动线主要通过锡沪路和地块中部规划道路进入。人流动线项目现状——车流动线锡锡沪沪路路?车流动线分析：控规要求沿沪锡路不得设置机动车出入口，根据地块四面条件车流只能江江从南北向规划路进入项目。海海规规东东划划根据控规要求及地块四面现状路路路路，车流只能从南北向规划路进入项目规规划划路路车流动线项目现状——昭示性分析沿锡沪路A虽然有绿化带阻隔，但为城市主干道，北面昭示性最佳锡沪路地块西南部C1、A西部C2及东部C3规A由于被周边建筑物遮挡，昭示性最差划C2C2路C3C3江B2B2海C1C1东路地块中部规划路B2B1B1两侧，昭示性较好规划路沿南面规划路B1，有绿化带和河道阻隔，昭示性较好项目现状——商业价值分析?商业价值：?锡沪路为城市主干道，人流量最大，昭锡沪路示性最好，商业价值最高AA规?地块中部规划路与锡沪路相接，也是未划来人流较集中的地方，商业价值较高路BB?地块南面规划路为城市支路，人流和昭示性一般，商业价值一般江DDDD海?地块东、西面，昭示性差，人流受阻隔东，商业价值最差路?地块商业价值大小如右图排序A、B、C、DCC规划路地块商业价值最高为锡沪路沿线，其次为南北向规划路项目现状——商业限制性条件华东家艺中心锡沪东路2号崇安新城项目地址地段商圈（广益名品城旁）锡沪—广益板块物业类别写字楼、商业建筑类别高层占地面积34256.9㎡建筑面积150496㎡容积率2.8绿化率25%开发商无锡新城万博置业有限公司华东家艺中心位于锡沪路西首龙头为止，总建筑面积约15万㎡，其中商业部分63225㎡，办公部分43404㎡。华东家艺中心地段优越、交通便利，双轨交汇（地铁2、3号线）一环（快速路）辐射全无锡；高铁（京沪、沪宁）高速（G42）直通长三角。项目现状——营销节点6月12日8月2日—148月2日—149月17日10月中下旬预计11年底日日售楼处公开《非常6+1》海选包机直飞深圳温州看铺团现场商铺首次开盘酒店式公寓开盘考察参观华东家艺中心自6月公开售楼处后，接连举办《非常6+1》海选等事件营销和活动营销，预计于10月中下旬商铺首次开盘。项目现状——前期营销推广华东家艺中心目前推广动作不多，以售楼处公开、《非常6+1》海选等活动营销为主，辅以户外和报广等媒体推广。?6月12日，项目售楼处公开项目现状——前期营销推广?7月21日，央视王牌综艺栏目《非常6+1》登陆无锡，召开海选新闻发布会，华东家艺中心对活动独家冠名。项目现状——前期营销推广?8月2日、8月9日、8月14日，央华东家艺中心杯《非常6+1》全国选拔赛无锡站分别举行了前三场海选。项目现状——前期营销推广?8月27日，华东家艺中心包机直飞深圳，邀请客户参观考察深圳艺展中心。销售价值论证——销售现状?项目暂时尚未开盘，预计于10月中下旬首次开盘?主力商铺面积为20—50平米?目前在售一期，商铺500套左右?商铺售价-1F均价18000元/㎡，1F均价50000元/㎡，2F均价25000元/㎡，3F均价15000元/㎡，同时对外推广中有“总价18万起”的推广诉求?截止9月25日，认筹（不交诚意金）享受97折优惠?项目租售模式为10年委托经营，3+7管理模式，一次性返还3年24%收益。华东家艺中心主力商铺面积为20—50㎡，预计10月中下旬开盘。此外，据称华东家艺中心目前已有2000组客户进行预约，9月，百人“温州看铺团”至售楼处现场看铺。PART.02营销定位论证营销定位论证——区域市场环境分析崇安新城功能定位惠山区锡山区崇崇?崇安新城（广益片区）位于无锡市政府所在的崇安区东北塘区安安部。新南长区区城?崇安新城范围从江海东路-锡沙路-北新河-桐桥港到新区滨湖区太湖大道，规划占地面积约4.68平方公里。?崇安新城的发展定位为无锡市城市更新的重地和产业发展的高地，欲打造成无锡新兴城市副中心，第二个核心商务圈和休闲购物中心，创业宜居的商贸区。项目所处的崇安新城定位为无锡产业转型的副中心发展高地，新兴城市副中心，无锡第二个核市中心心商务圈和休闲购物中心，创业宜居的商贸区营销定位论证——区域市场环境分析?崇安新城规划以锡沪路和广益路为城市发展轴，形成专业市场集群、休闲购物商贸中心和国际居住社区。江海路汽车?汽配市场功能规划布局是：?1个商贸中心区：以龙头公园为中心，沿河形成休闲购物商贸街区。?3大主题市场区：规划建成产业高度集聚的家居中心，它将成为整个无锡的家居秀场，无锡最具规模的百万平方米的家居卖场，广益路，总面积达到200万平方米，其中以2平方公里的装饰材料市场为核心，形成“广益家居城”。锡沪路装饰?2大居住社区：规划２００万平方米，分广益和江海两个大型社装潢市场区，规划人口约10万。锡沪路学前东路五崇安新城以商贸和居住功能为主，以锡金机电市场沪路和广益路为发展轴，形成专业市场集群、休闲购物商贸中心和国际居住区。营销定位论证——区域商业市场分析?崇安新城商业主要形成生产资料和生活资料两大市场?生产资料市场：主要沿锡沪路分布，以装修、装饰、建材家居专业市场为主。江海?生活资料市场：主要沿广益路东路生活资料广益路、广南路分布，以满足日常消费的购物市场中心，大卖场为主。锡沪东路生产资锡沪路料市场崇安新城商业形成生产资料和生活资广南料两大市场，结合项目现营销定位，路在此通过生产资料市场现状为基点，分析项目定位是否具有合理性。营销定位论证——生产资料市场已上市项目月星家居好艺家国际家居广场1、月星家居沪宁2、好艺家广场高速3、佳润建陶城广益4、锡沪装饰城路广益路5、嘉饰茂居家生活广场2锡6、广益名品城15沪路0421317、名品城二期2锡沪路东部区域17锡8、华东装饰城6本沪路89、华东建材市场案9未上市项目广江1、红豆项目10、中储建材城11、百安居南2、宜家购物中心海12、红星美凯龙1路1东嘉饰茂宜家购物中心（规划)生产资料市场以装修家居建材专路业市场为主，沿锡沪路主干道发锡沪装饰佳润广场展，是无锡最具影响力的专业市名品城场片区，具备庞大的市级辐射效应。营销定位论证——区域竞品分析锡沪路装饰市场品牌档次及市场形象一般，广益名品城则相对属于中高档品牌消费的场所。?隶属于无锡市崇安区广益资产经营公司，紧邻江海高架，隔锡沪路南北对望。?锡沪路装饰市场总建筑面积3万平米，批发为主，