城市使人迷失了亲切感和尺度感，这就是人们从当初的地方迁走的原因——[美]规划专家*景观建筑师A.波特菲尔德关于新市镇——新市镇，顾名思义指的是在原有的市区之外兴建起的新的城市区。从1973年推行新市镇计划以来，香港在30年间先后兴建了9个新市镇：荃湾、沙田、屯门、元朗、粉岭/上水、大埔、将军澳、天水围和东涌。漫步于新市镇，那“成群结队”的四五十层的居民大厦，那布局合理的商业、医疗、教育、文化娱乐设施，令人不禁发出惊叹。入夜，凭海临风的万家灯火，更是让人忍不住去追溯新市镇的成功之道。要知道，30年前，这些地方，有的是旧式的集镇、村落，有的是支离破碎的稻田，有的是灌木丛生的荒坡，有的是随潮隐现的滩淤，如今却变成了数百万香港人生活、工作的乐园；30年前，新市镇起步之初，香港的总人口是400多万，如今是670万左右，30年间香港新增了260万人口，而新市镇所在地区的居民由30年前的50万增加到现在的300多万，差不多也增加了260万，两个几乎相同的数字，无疑说明一个事实：30年间香港的新增人口，并没有增加原有市区的稠密度，而全都被不断兴建的新市镇“消化”掉了。居住郊区化？郊区城市化？抛开这个问题我们冷静的来审视第五园：布吉卫星城的定位、与四季花城万科城甚至以后更大规模、更多类型的发展空间和街区价值……我们完全有理由相信，万科在建造一个社区的同时，更是从一种历史的高度和意义上来营造一个真正的生活街区。我们不敢说，第五园能否为万科在坂田区域实现“新市镇”计划实现跨越式的飞跃，但最少我们知道，第五园的成功必将为万科郊区化开发续写里程碑式的一笔，因为……万科不仅仅是在打造一座城，更应该是打造一片江山！江山！让我们开启这一场江山的征战……万万～～科科··骨骨子子里里的的第第中中国国五五情情结结园园万科万科··第五第五园园之之征征战战江山江山胸胸人人怀怀——家家江江追！溯！闲中山山雅式生宅，，活院大大隐隐第第第第三二一一回回回回合合合合：：：：专定市市案位场场推延研研广展判判第一回合第一回合市市场研场研判判《《孙孙子兵法》：子兵法》：“名君贤将，所以动而制人，成功出于众者，先知也”。先知先觉是领导者，后知后觉是追随者，不知不觉是淘汰者。故此，一场战争的成败，首要条件要清醒地知道形势发生了什么变化，问题在哪里，危机在哪里。了解了敌军之底细，方能攻其不备，出奇制胜！万科第五园市场分析总结片区市场分析片区未来1-2年项目客户分析市场分析概况供求片区内片区外户片户项户中区目式置认住业筹宅价格销售客客客未来竞争分析基础主线补充万科第五园市场分析总结片区市场分析片区未来1-2年项目客户分析市场分析概况供求片区内片区外户片户项户中区目式置认住业筹宅价格销售客客客未来竞争分析基础主线补充一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示?片区房地产发展形势一片大好，在国家宏观调控逐步规范地产市场发展的背景下，深圳地产持续健康、平稳发展，销售量、销售面积稳步上升。市场供需两旺，成交量较2003年增长了超过36％。一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示?本项目开发时正处于片区市场的发展提速期，市场整体开发量激增，市场发展将更加趋于成熟，市场竞争压力凸现；?随着片区整体城市化水平的提高，整体住宅市场的蓬勃发展势头将会得到延续与提升。片区将成为深圳地产市场的一个重要“战场”！一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示?片区未来的发展规划方向将为本地区中高档次的房地产发展提供充足的客户源保障以及较大的发展空间；?逐步完善的城市化配套还将大大提高片区的综合竞争力，并由此吸引更多的关内置业群；一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示?就本项开发时机分析，项目入市时，片区整体面貌将不会有彻底的改观，相关配套尤其是交通、教育配套的发展仍然显示出滞后的特点；?在本项目的发展中，针对交通、教育的配套问题还需引起发展商的格外重视。万科第五园市场分析总结片区市场分析片区未来1-2年项目客户分析市场分析概况供求片区内片区外户片户项户中区目式置认住业筹宅价格销售客客客未来竞争分析基础主线补充一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示11、、总总体供求体供求2003-2004年片区住宅供求统计5482866000005274515000003958493879324000003000002000001000000供应2003年2004年销售一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示22、片、片区户区户型型销销售比例售比例4房5房1房8%3%11%1房2房2房3房3房32%4房46%2003-2004片区各户型销售比例5房一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示33、片、片区销区销售价格售价格2003-2004片区住宅物业销售均价2003-2004年，片区住宅物业价格大幅上4500400040003630涨10.20％，远高格3500价售于深圳市整体价格销30002003年2004年涨幅水平。年份一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示44、价格上、价格上涨涨分析分析?区域发展的日益成熟，增强了片区的吸引力，发掘了片区的物业价值；?大盘的销售拉升了整体片区整体价格水平；?随着市区土地的日渐稀有，本片区承接了市区地产发展的功能与任务，成为了市区客户置业的瞩目焦点；?市场低估了本片区物业的真实价值，低估了置业者的真正购买能力；一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示55、、销销售特征分析售特征分析?整体市场供供销两销两旺旺；?市场销售以中中档档物物业为业为主主；?高高档档物物业业逐步为市市场场接受接受；?销售的物业类型主要以小高小高层层、多、多层为层为主主；?销售状况普遍较为理想；?畅销户型面积浮动范围较大；?中大户型的销售状况呈现两级分化；万科第五园市场分析总结片区市场分析片区未来1-2年项目客户分析市场前瞻概况供求片区内片区外户片户项户中区目式置认住业筹宅价格销售客客客未来竞争分析基础主线补充二、未来坂田片区市场发展前瞻20总体供应量：共：统计项目近个，已出让土地建筑面积达到300万平方米，已坂知将要于明年入市约为90万平方米左右，预测价格将在4300-6000元/平方米田之间。片区市场特征：供不应求的市场状况因市区供应量的减少以及地产热点的转移而得到持续，市区客户对高档物业的需求将持续上升。二、未来龙华片区市场发展前瞻总体供应量：共统计项目近20个已出让土地建筑面积接近300万平方米。其中明龙确开发的约为93.6万平方米，且多为明华年入市项目。预测价格将在4200—5500元/M2之间。片区市场特征：片区发展特色与坂田片区接近，将成为深圳地产发展的热点。大有南山数年前在深圳崛起之势。三、本项目未来竞争分析从从对本项目对本项目所在所在坂坂田田片片区以区以及及临临近近的的龙华片龙华片区地区地产产发发展形展形式的式的研究研究，我们，我们认为认为：无：无论论是在是在坂坂田田片片区区还还是是龙华片龙华片区，区，与与万万科项目形科项目形成成竞争竞争的的项目项目以以及及发发展展商都商都还未形还未形成，成，换言换言之：之：第五园第五园项目项目的的竞争对手竞争对手不在这两个不在这两个片片区区内内，而是在，而是在片片区外。区外。关于关于项目未项目未来来竞争分析竞争分析的的内容内容，我们将在后，我们将在后期进期进行专题的行专题的研究与分析研究与分析。。总结?未来1－2年内，本项目所在的坂田片区以及临近的龙华片区都将迎来区域发展以来最大规模的地产发展热潮，成为深圳地产的焦点区域；?区域面貌逐步改善，发展日趋成熟，但在近1－2年内，片区仍然需要面对交通、教育两个对于地产发展至关重要的发展瓶颈；?片区中的中高档置业客户量将得以保持与进一步增加，这也为本项目的发展提供了坚实的基础；万科第五园市场分析总结片区市场分析片区未来1-2年项目客户分析市场分析概况供求片区内片区外户片户项户中区目式置认住业筹宅价格销售客客客未来竞争分析基础主线补充?片区置业客户构成12%24%7%5%8%5%39%本片区白领关内白领本片区公务员周边地区私营业主本地居民香港客户其他关内客户片片区区置置业业客户客户特特征（基础）征（基础）价格面积/购买目的关注因素备注承受能力户型需求比较内容客户分类高新科技企业的中高级3房及以发展商品牌、户型、配华为、新天居住较高职员上套下、富士康等高新科技园的普通职员居住一般2、3房价格、户型、配套——福田、罗湖、23关内首次置业者居住一般房、房价格、户型、配套南山小区、户型、管理、配——关内的二次置业者居住很高3房以上套、——首次置业的本地居民居住一般2房、3房小区、户型、价格——二次或多次置业的本地小区、发展商品牌、管居住、投资较高3房以上居民理、户型3房子或——当地的公务员居住、投资较高小区、户型、配套管理以上万科第五园市场分析总结片区市场分析片区未来1-2年项目客户分析市场分析概况供求片区内片区外户片户项户中区目式置认住业筹宅价格销售客客客未来竞争分析基础主线补充认筹认筹客客户来户来源分析源分析港澳,0.80%宝安,5.10%福田,32.54%龙岗,43.06%罗湖,南山,7.18%11.32%福田罗湖南山龙岗宝安港澳75.60％的客户来源于福田、龙岗，福田客户比例较高。认筹认筹客客户户年年龄结构龄结构分析分析50岁以上,18-25岁,5.17%42-50岁,2.79%10.34%26-33岁,39.11%34-42岁,42.60%18-25岁26-33岁34-42岁42-50岁50岁以上超过80％的潜在购买客户年龄介于2626--4242岁岁之间认筹认筹客客户购买户购买物物业类业类型分析型分析物业类型townhouse,32.16%多层27.3