东莞中原地产的印记2011年8月梦想成为豪宅的操盘手梦想正在路上，没人可以否认她的美丽没有参与万科、龙湖、星河的项目仅参加半年的锦绣山河半途而来的御泉山所谓的豪宅如此而已这一切更加滋生了我的豪宅梦想，我为之努力奋斗这里是美丽世界，当我第一次站在这片土地上，一种莫名的感动由然而生；做自己的预言者梦想使她变得更加辉煌我自己的梦想梦想印象………梦想雏形………梦想成长………梦想追逐………梦想印象………1珠三角中心城价值45分钟白云机场45分钟广州天河中心5年后，您在不在珠三角中心城？25分钟宝安国际机场35分钟深圳福田40分钟，南山蛇口港1.5小时，香港国际机场+东莞中心城区、广州、深圳共同构成珠三角新城市带，可谓珠三角枢纽;+2条高速2条轻轨（R1、R2线交汇）+珠三角一体化后，45分钟便可到达珠三角的任何一个城市2大城中心，10分钟CBD生活圈座拥东莞两大商圈：新华南MALL、鸿福商圈，尽享优势资源；3条主干道，1条轨道交通1座城市候机楼私享2座国际机场跨江隧道，与鸿福路无缝相连3世界级配套价值世界新七大奇迹、国家4A级旅游景区、东莞十大景观之一40万m2新都市主义国际生活城——新华南MALL准五星级酒店——尼罗河酒店，巴比伦国际水会……国际高尚配套——麦德龙、万达影城、SPAR超市、KFC、麦当劳、必胜客……4稀缺自然价值+千年东莞母亲河——东江，源远流长，江面宽达150米+22公里唯美滨江休闲景观长廊，有氧生态生活；+约15万平米滨江体育公园无法再生的自然资源一座城市有限的江岸线长度，决定了中心湾的稀缺；还原本真的生活状态更难得私享专属的公园生活5人文圈层价值400年金鳌洲塔广东四大名园——可园工人文化宫、市民艺术中心市图书馆、玉兰大剧院北大资源御湾基本指标：占地面积104981㎡容积率为2.138建筑面积224467㎡套数1815套覆盖率25.5%停车数2008个面积区间房型套数套数比87-90两房两厅一卫+户内花园63935.21%90-95两房两厅一卫+户内花园45324.96%130-160三房两厅两卫+入户花园（合拼）43824.13%175-190四房两厅两卫+工人房+户内/入户花园1266.94%270-280双拼别墅1005.51%430-600独栋别墅100.55%60-200商铺492.70%车位约1000个----合计1815100.00%本项目是一个拥有“品牌资源”“城市资源”与“自然景观资源”三重核心资源价值的稀缺别墅豪宅但是，当你激情澎湃的时候，梦想总是离你很遥远梦想背景|观望期判断?城区别墅项目竞争异常激烈，客户的大量分流势在必然，对于非传统豪宅的新兴版块，将在竞争中处于弱势地位，加大了客户对于项目的观望预判；?从目前来看，政策的市场观望期可能长期持续，尤其是目前盛传的限购风声，对于本项目销售有较大影响；也许，梦想是很美的，而现实却是很残酷的梦想的挑战1/3核心挑战之一|作为北大资源华南区首发项目，如何树立企业品牌形象，在层级分明的地产企业中脱颖而出，成为东莞资源地产新贵！期待中……北大资源梦想的挑战2/3核心挑战之二|非传统豪宅版块，如何实现项目价值认知的突破既定年度营销目标下，作为非传统豪宅版块项目，如何跳出板块、如何通过项目极度差异化核心竞争力的塑造，实现城区客群导入，并保证目标速度与目标回款！梦想的挑战3/3核心挑战之三|封闭客群圈层的根本性挑战，如何在短时间内快速积累有效客户1.封闭区域市场与相对低总价承受客群现状，导入城区客户，对于项目的溢价最为关键；而城区目标客群置业万江的心理障碍，特别是在宏观消极背景下，更显乏力，如何破局？2.按照预计时间，从营销中心开放到开盘仅约2个月时间，蓄客时间短，如何在短期内快速积累有效客户，以及如何合理安排推售节奏成为项目成功的关键；梦想雏形………属性定位:以高端别墅为旗舰的多元化资源豪宅项目定位:国际湾岸+京师御墅核心价值:品牌运营商+城市国际湾岸的公园别墅生活核心推广价值解读：“大城中心*国际湾岸*京师御墅”1.与万江城市化发展进程契合的“城市高端豪宅”开发模式高度：从万江城市发展来说，已经进入了城市化快速发展的时代，结合新华南MALL作为国家4A级旅游景区的契机，北大资源·御湾必将推动万江向市中心区域发展的全面升级，为区域提供的是最国际化的城市解决方案。[推广思考]:本项目需要重新定义片区，开启城央御湾版图（一江两域三重园），城市中心对于项目选择的必然（区域城市意象）把握主流意见领袖对于城市发展进程判断的影响力核心推广价值解读：“大城中心*国际湾岸*京师御墅”2.城市国际湾岸生活的价值深度:从客户的核心需求来说，北大资源·御湾不仅是提供了别墅和高层这样的居住物业形态，也不仅是提供了滨江休闲生活，而是集中了千年东江的休闲资源，更为创造了一个体验城市私属公园生活的平台，本案代表的是城市未来顶级的国际湾岸的公园生活。[推广思考]:城市国际湾岸生活的全景体验渗透（内围体验：售楼处影视厅、高科技销售展示；外围展示奢华体验，滨江休闲区的公园生活体验）城市私属生活价值兑现信心（周边成熟配套推广先行）核心推广价值解读：品牌价值输出“人文*科技*教育”3.北大资源品牌的价值输出角度:北大资源地产依托北京大学教育资源，融合方正集团医疗、科技、金融等相关产业资源，致力于打造教育地产、健康地产、科技地产以及金融地产，探索独具特色的差异化“资源地产”道路，成为具有全方位资源整合能力及大区域开发能力的城市运营商；北大资源集团的开发理念旨在推动区域的高效发展。[推广思考]:“北大资源”在地产领域的品牌价值输出核心为：人文、科技、教育（北大资源拥有的包括关爱、跟随、教育系统等资源价值，是东莞市场独一无二的核心价值）北大资源对于区域价值运营的信心保障（御湾产品线品牌包装，价值传导）户外初步线条规划主标：伏笔百年，涵养中国品牌品牌导导入入副标：北大资源集团·资源成就价值主标：生命的中国涵养树树立形象立形象副标：营销中心盛启，御湾恭迎品鉴主标：国际湾岸，京师御墅精神沟通精神沟通副标：全城公开认筹，10.20情境样板房盛情绽放梦想成长………一切为了短时间内的蓄客目标Ⅰ推售策略北大资源的城市运营品牌价值+城市别墅产品价值系统+区域发展契机=跳出区域的价值比准体系1、推售原则：实现项目名利双收，别墅树立高端豪宅形象，高层守豪宅形象，实现多重产品线的增值A\别墅：核心原则：最优→次优+持续热销节点?至景观展示条件成熟后，别墅景观最优部分先出货?别墅消化速度市场普遍一般，需采用“少量多推”策略，确保推售都形成热销场面。B\高层洋房：核心原则：平开高走+首置→再改+持续热销节点?价格表统一做，每次推售需树立标杆产品，样板房可制定高价当批推出，奠定高溢价基础；?根据别墅销售情况，如果别墅销售达到70-80%水平，而高层洋房具备入市条件，高层洋房即可提前上市，借势冲量完成销售目标。北大资源·御湾初步推货考虑：1、推货节奏：●整个项目推售周期约2年半年时间；●别墅分为2批3次进行推售，小步快跑；●洋房分为7波推售2、初步推货节奏考虑如下：推售批次推售单位套数推售时间样板区域（1#、2#、44#、45#别墅）6别墅第一批第一波：2011-11-53#～10#、46#～49#、55#～58#别墅区域24别墅第一批第二波：50#～54#、59#～71#别墅区域362011-12-12别墅第二批：4422#～43#别墅区域442012-3-1711#高层建筑25层72第三批：洋房234套2012-5-112#高层建筑28层162第四批第一波：162套19#高层建筑28层1622012-7-7第四批第二波：372套13#高层建筑33层3722012-7-7第五批第一波：248套18#高层建筑32层2482012-10-1第五批第二波：372套15#高层建筑33层3722012-12-1第六批第二波：124套16#高层建筑32层1242013-5-1第六批第一波：144套20#高层建筑25层1442013-5-1第七批商铺、车位492013-5-202、首批推售组合首批推售理由：1、以别墅较优产品推出，树立价格标杆，巩固项目形象；2、独栋与双拼组合，争取高端各类客户目标明确类型栋数套数建筑面积独栋1-10栋10454044-49栋123282双拼55-58栋82207合计30100291-2（36套）预计销售额约2亿元1-1（30套）如果按照销售额1.8亿元计算目标需求，首批别墅需要达到基本售罄3、展示区域配合3号展示区（19#架空层及周边、主入口）2号展示区（11#、12#及架空层园林）1号展示区（1#、2#、44#、别墅泳池及园林）展示区域示意范围，工程在安排组织施工时，需预留空间，以便做展示区，区内不能设置塔吊、展示区开放后不能堆放施工材料、施工人员不得随意进出，同时施工通道应避开看楼通道。4、样板房位置示意总包须按下表中所示楼层位置提前交付精装样板房房号，以便装修；样板房所在楼层按交楼标准的房号与精装单位一起完成到位。样板房栋号类型房号备注位置44栋双拼101精装144栋双拼102交楼标准22栋独栋101精装501精装503精装5311栋洋房502工法样板房61303精装1306精装1304交楼标准4412栋洋房1301、1302、1305交楼标准31303/04精装18栋5洋房1305精装11单元21301/02交楼标准1301精装19栋6洋房1302/03精装1单元1304/05交楼标准备注：1、图示为样板房所在位置；2、楼层为初步建议，具体根据工程进度及电梯安装情况定；3、“工法房”就是将工序，方法进行展示的房子。5、推售