9.309.30新政下的深新政下的深圳圳市市场场分析分析深圳中原2010.10.24日?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1目录1政策出台背景及政策解读22009年-2010年政策及影响全回顾3新政前后楼市表现4后市影响预判?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2报告写作背景4.15新政过去不到三个月时间，全国各地楼市在一段背景一：时间的观望后，又进入了普遍的量价齐飞阶段，在各界的猜测中，官方再度出手调控2010年9月26日晚，国土部、住房和城乡建设部联合发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，此后中国住房和城乡建设部、国土资源部、监察部三部门29日背景二：晚间联合发文，要求房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数背景三：连番出台的新政将房地产推向风头浪尖，直指民生?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3新政背景：当前房地产市场状况4.154.15新政后新政后仅仅三三个个月，房价出月，房价出现现量价量价齐齐升的局面。升的局面。房地房地产调产调控力度空前，但是效果倒退，引至新一控力度空前，但是效果倒退，引至新一轮轮的上的上涨涨。。投投资资客迅速抬客迅速抬头头，，刚刚需客需客户户恐慌性恐慌性购购房。房。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4新政背景：促使本轮房地产快速增长的原因房地房地产产快速增快速增长长宽松的货币政策市场供给矛盾信贷过度?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5新政背景：流动性过剩，经济重入负利率时代与与20072007年底年底处处于次于次贷贷危机的大危机的大环环境不同，我境不同，我国经济国经济在全球在全球经济经济回暖回暖过过程中起到了重要作用。目前程中起到了重要作用。目前经济处经济处于于继续继续回暖之中，回暖之中，实实施适度施适度宽宽松的松的货币货币政策。但另一方面也令政策。但另一方面也令国内国内物价上物价上涨涨加速，通加速，通胀压胀压力力增加，重新回到增加，重新回到负负利率利率时时代，代，资资金有保金有保值值增增值值的迫切需要。的迫切需要。一年期存款利率与CPI走势CPI和PPI走势8%10%CPIPPI6%一年期存款利率CPI4%2.25%6%2%2%0%123522345746789011681234156785678901223400000000011100000000-2%//00000000011100000000//9090-2%01012009201020092010-6%-10%?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6新政背景：市场需求旺盛，有效供给不足，保障房建设滞后供求比一直供求比一直处处在失衡的在失衡的状态状态，一方面是房改使自住需求大幅度上升，中，一方面是房改使自住需求大幅度上升，中国经济国经济的迅速的迅速发发展及城市人口展及城市人口的不的不断断膨膨胀胀使得房地使得房地产产的有效需求不的有效需求不断断增加。增加。在在CPICPI涨涨幅不幅不断断走高、走高、银银行行储储蓄利率偏低的情蓄利率偏低的情况况下，居民下，居民对楼对楼市的投市的投资资性需求大量增加，另一方面由性需求大量增加，另一方面由于人民于人民币币不不断断升升值值，投机性外，投机性外资资也也较较大大规规模模进进入房地入房地产产市市场场。。以以现现有有销销售速度售速度来来看，看，现现有的可售量有的可售量仅仅供供销销售半年售半年时间时间。。供应：商品住宅供应总量呈下降走势供求对比：供销比低于1，存量迅速消化，短期供给仍然不足?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7新政背景：适度宽松的货币政策，促使天量信贷推动房价井喷20092009年我年我国国新增信新增信贷规贷规模模达达9.69.6万万亿亿元元,,相相当当于于过过去去22、、33年的新增量年的新增量,,远远远远超超过过GDPGDP增增长长8%8%对对信信贷贷的需的需求。求。20012001年至年至20082008年年88年年间间我我国国新增信新增信贷贷2020万万亿亿元元,,同期新增同期新增GDPGDP也是也是2020万万亿亿元（名元（名义值义值））,,即即11个个信信贷换贷换11个个GDP,2009GDP,2009年我年我国仅国仅新增新增GDP2.1GDP2.1万万亿亿元元,,即即44至至55个个信信贷换贷换11个个GDP,GDP,信信贷贷的效率很低的效率很低,,或者或者讲货币讲货币和和信信贷贷投放投放严严重偏多。多出的重偏多。多出的货币货币和信和信贷绝贷绝大部分都流入房地大部分都流入房地产产市市场场。。居民中长期消费性贷款规模房贷利率和贷款加权平均利率?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8新政背景：房价“不自律”倒逼政府调控加码，催生新政出台20102010年年88月中月中国国7070个个大中城市房价同比上大中城市房价同比上涨涨9.3%9.3%，，涨涨幅比幅比77月月份缩份缩小小11个个百分点，其中普通住宅百分点，其中普通住宅销销售价售价格上格上涨涨12.5%12.5%，高，高档档住宅住宅销销售价格上售价格上涨涨15.1%15.1%。。而而进进入入99月以后，省月以后，省内内多多个个城市的房价均在上城市的房价均在上扬扬。京。京沪沪等一等一线线城市也再城市也再现现价升量增的价升量增的态势态势楼楼市的持市的持续续火火热热和不和不断断攀高的房价，使得攀高的房价，使得4.154.15新政的新政的调调控效果成控效果成为为笑笑谈谈，逼迫政府出台更，逼迫政府出台更为严厉为严厉的政策的政策万科董事长王石：开发商不懂得自律，这种博弈的后果可能不堪设想，倒逼管理层出更狠的牌。而此前他曾有名言：不自律，必自毙。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9新政分类：9.30日出台的新政，不乏非常手段，如限购令　内容点评加强土地增值税征管抬高开发企业成本，超率累进税鼓励开发企业平价卖房有利于物业管理和建筑品质差的企业，并形成威吓作用推动开发企业对房价明显高于周边房价水平的开发项目进行土地增值税清算和稽查改快速出货善将土地溢价率维持在很低的水平，近期一直都在0~20%之间徘徊，防切实增加住房有效供给供范了行业成本上升风险。开发企业若土地闲置，改变土地用途和性质，拖延开竣工时间，捂盘惜售应威吓推动开发企业快速出货类，将被暂停股票债券发行，新获取开发贷和购买土地。继续支持开发企业承担中低价位中小套型商品住房项目和参与保障性安居以保障房解决民生问题，缓解舆论压力落实支持公租房税收优惠，加紧制定关于公租房中长期贷款政策。意识到传统保障房在分配等方面的问题，抓紧新建公租房限制部分城市居民购房套数将北京的政策推广到其他城市，该政策是一把双刃剑，一旦放松将刺激需求增加全国范围暂停发放第三套房贷款一线城市早已执行，在二三线城市有影响，但根据中原等中介以及银行的统计，目前认定为第三套房贷的房贷占房贷总量比例很低引全面上调贷款首付比例到30%以上对二三套购房者没有影响，遏制了首次购房原来享受2成首付的一些导需求，对纯刚需项目略有影响需对“纯外来需求”停止放贷影响一些纯粹靠外来需求推动历史上又利用房贷的区域求加强消费性贷款管理，禁止用于购买住房切断炒房者套取资金的空间类调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策加大购房成本，遏制需求，预计很快有细则落实重在利用房产税改变购房者心理预期，房产税本身很难改变供求关系加快推行房产税改革试点工作，并逐步推广到全国，长期威胁和若干试点最为可能加大住房市场检查力度，依法查处经济机构炒买炒卖，阴阳合同等。规范二手房市场?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10新政分类：刺激供应数量，改善供应结构—严禁囤地，加速开发??在供在供应应端端的的措措施施主主要要包括提包括提供供丰富丰富的土地，的土地，鼓鼓励励或者或者迫使迫使开发开发企企业业新新开开工工，加快，加快进进度，度，提提供更多供更多的中低价的中低价位位和中小和中小户户型型房房屋子屋子，以及，以及鼓鼓励励建保障性住宅。建保障性住宅。??严严禁禁囤囤地。地。严严格控格控制制房地房地产开发贷产开发贷款，款，预预收收款款临临管，管，暂暂停停房地房地产产企企业发业发行行股票融股票融资资，，严严格格规规范范房房地地产产信信托托，，收收紧资紧资金金链链，推，推动动企企业业加速推加速推盘盘。。开发贷，按揭贷和银行贷款总余额增速比较开发资金来源来自国内贷款?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11新政分类：分化需求结构，引导需求释放—调整房产交易税??揭制揭制需求的需求的最最终终是是为为了分化需求和了分化需求和满满足需求，此次房地足需求，此次房地产产需求政策的需求政策的核心核心，，应该应该是是对对需求需求首先首先分化，分化，打打击击一部分，一部分，满满足一部分，其次是平足一部分，其次是平滑滑其其释释放的放的时间时间，使需求，使需求尽尽量和供量和供应应的的节节奏奏相相匹配匹配。。??揭制揭制不合理需求不合理需求就就是是对对投机投投机投资资需求需求进进行期限行