政策调控的变化对于产品影响趋势分析（重庆版）代理事业5部副总监宗雷鸣?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1提纲a.普通住宅类产品的发展趋势b.别墅类产品的发展趋势c.写字楼类产品的发展趋势?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2a.普通住宅类产品的发展趋势1.高层产品将依然市场供应主力；2.两房、三房依然是市场供应和需求主力；3.公租房将提升商品房市场平均购买力，同时换房需求的持续增加，将使自住需求向三房为主方向逐渐转移；4.洋房将逐渐退出主城核心市场?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3高层产品将依然市场供应主力1.2006年5月29日，“7090”政策的出台，使多数洋房和别墅项目放满了开发节奏，2007年供应量明显减少；2.2007年的火爆，以及2006年的顺延，使2008年的洋房市场供应有所反弹；3.但2008年至今，伴随着主城低容积率地块的减少、政策的不稳定、市场的剧烈波动，开发商出于风险的考虑，洋房、别墅类的供应始终未能有突破；4.从2007年开始，3以上高容积率地块出让占比呈上升趋势，虽然10年受两江新区（北碚、蔡家）等低容积率地块出让的影响，占比有所下降，但累计可开发高层体量仍占主要比例。5.高层类产品始终占据市场85%以上的份额。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4两房、三房依然是需求主力；1.两房、三房依然是需求主力；两者占市场需求的80%以上；2.伴随着楼市调控政策的松与紧，以及楼市的涨跌，市场的需求也呈现涨跌有序；3.一房和单间配套总体呈现走低态势；4.两房和三房的需求则根据市场情况相互补充；房价涨幅较大，则两房需求增加；市场处于熊市，则三房需求增加，同期三房大面积需求也增加；5.受2010年度房价猛增的影响，大户型需求跌入低谷；从目前市场整体所处阶段来看，整体处于熊市，且房价涨幅得到抑制，应是户型面积需求放大的市场阶段。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5未来供应依然以两房三房为主，但2011-2012年，整体供应呈单套面积放大趋势。1.单套平均供应建筑面积根据市场涨跌具备很强的自我调整能力；2.从近两年供地情况分析，结合供地区域现状，未来1-2年，市场将受别墅类和洋房类产品影响，整体呈现单套面积放大趋势。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6公租房将提升商品房市场平均购买力，同时换房需求的持续增加，将使自住需求向三房为主方向逐渐转移。1.将有效满足城市中低收入阶层的住房需求；2.但公租房的接受度的三大因素必须同步解决：交通、配套和租金；以上三个问题不能同期解决，将影响公租房实际效果；3.将在实现“低端有保障”的前提下，有效提升市场平均购买力；拉大市场需求面积、三房比例等数据。重庆市主城区公租房三年总体规划图?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|71.短期内，受银行政策影响，部分换房需求被压抑；但从中期来看，在房价增速得到控制的前提下，客户渴望换房的需求依然强劲；2.长期的中小户型为主的供应政策，与中国人传统的居住观念的冲突，5年的周期将到，在未来必然出现换房的集中需求；3.对于调控新政中可能的限购预期，以及银行对于二套房贷款限制政策的影响，使更多的首置客户将借助现阶段熊市机会，入市选择大两房、三房或更大功能空间户型。4.公租房的中小户型为主的结构体系，不能解决发展性的需求，该部分人群未来的换房需求仍将有市场承担；5.普通住宅仍将以两房和三房需求为主；6.套内70平米以内的两房，以及110平米以内的三房仍将是短中期消费主力；但受换房、低端客户部分退出市场等因素影响，三房比例短期会呈阶段性放大趋势。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8洋房将逐渐退出主城核心市场洋房物业2007年至2010年1-11月市场走势图洋房物业市场受经济型联排别墅、叠拼别墅和大户型高层产品的挤压，市场整体去化情况不容乐观，目前市场中还有约大量的存量物业，同时，洋房物业价格涨幅也直接受到影响，洋房产品相对尴尬。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9洋房物业未来3年总潜在供应统洋房物业未来3年各板块潜计分析在供应洋房物业未来三年面临约440万方新增及存量供应，潜在供应套数约为3.5万余套，后市竞争激烈。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10未来价格走势预判2007-2010年洋房物业价格平均增幅约为5.4%，中原以乐观态势预计，未来三年洋房物业价格涨幅维持在6%-9%，目前受区域配套限制，洋房产品市场尚不够成熟，加之从市场横向比较来看，洋房产品市场份额将逐渐被小面积别墅或大面积大平层所挤压，因此，洋房产品价格预期不容乐观。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11洋房成交均价横向对比2010年1-11月物业成交均价对比图41%15%洋房平层产品作为高层产品的竞争对象，建面均价约高于高层产品15%，而洋房跃层产品作为别墅产品的竞争对象，建面均价较别墅产品低40%，洋房产品溢价有限，经济回报率低于别墅产品，同时，洋房平层相对高层也无太大溢价能力。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12代表洋房项目与高层售价对比龙湖U城在售精装高层1号楼精装房源，目前仅余38㎡户型，均价8000元/㎡；在售户型面积92-139㎡清水洋房，平层均价7000-8000元/平米，跃层10000元/㎡；同区域别墅售价16000元/平米。金科阳光小镇洋房最小户型面积为83㎡两房变四房，可赠送90㎡，124-240㎡四房至五房，折后均价7800元/㎡。同区域别墅售价12000-15000元/平米。龙湖源著35、36栋洋房，套内面积100-150㎡，最大使用面积为260㎡，均价14500元/㎡，一次性付款每平米优惠400元，首付6成每平米优惠200元。同区域高层价格在11000元/平米。近区域（鸿恩寺）别墅27000元/平米。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13洋房物业发展趋势结论12010年洋房产品价格涨幅较缓，主要是受到08-09年存量物业的影响，目前市场尚有大量存量洋房物业未消化；2未来三年洋房预计放量440万方，竞争激烈；未来三年预计洋房物业建面均价年增幅在6%-9%之间；3洋房产品受到经济型联排别墅和大户型高层产品的挤压，洋房中间层产品仅能维持板式高层的售价，跃层产品售价远低于别墅产品，洋房产品溢价能力有限，经济回报率低于别墅产品；4目前洋房产品呈现别墅化发展方向，底跃与顶跃成为主流配置，长期来看，洋房产品市场空间萎缩。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14二、别墅类产品的发展趋势1.未来两年，重庆别墅供应量大；2.虽然受房产税、银行贷款政策等政策影响，别墅销售短期出现困境，但城市发展带来的强大需求，市场依然看好；3.城市别墅将成为市场新宠，具备强势资源的资源型别墅和具备城市配套的城市地段型别墅将二分天下。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15未来两年，重庆别墅供应量大；2009年至2010年，两年间重庆2以内的容积率新供应的可建筑体量超过了840万平米，根据目前市场上的别墅规划设计形式，按照20%换算为别墅体量，也已经超过了160万平米，而09-10年年均别墅去化也仅70万平米左右。未来两年重庆别墅的供应将远超前期，市场竞争较为激烈。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|16虽然受房产税、银行贷款政策等政策影响，别墅销售短期出现困境，但城市发展带来的强大需求，市场依然看好；图：2005-2010年别墅供应及成交量趋势图（套，亿元）图：2008-2010年别墅成交均价趋势图（元/平米）?05-09年供应量与销售量分别以28%和40%的速?2010年别墅整体成交均价为10286元/㎡，首度增长，放量明显；超10000元/㎡，成交均价环比上升14%，增幅明?09年由于宏观市场影响，供销量分别增长56%和显；96%，市场供需两旺；?2010年供需量再创新高。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|17图：2008-2010年各类物业成交量趋势图（套）图：2008-2010年各类物业成交均价趋势图（元/平米）?从整体成交来看，产品供应多样性趋势明显，联从成交价格来看，各类产品价格均有一定的增幅，排别墅是市场成交主力；尤以独栋和双拼价格表现最为突出。?联排别墅市场容量呈上升趋势；?独栋、类独栋受政策影响，供销量环比减小；从2010年来看，主城核心区别墅已经突破2万元/平米，其增长速度啊远超平均水平。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|18表：2010年各产品不同面积段成交情况（套）200㎡200-2