[“三套房喊停”——929政策解读][湖南中原研究部][2010.9.30]本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?报Copyright告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2009复制和传播。Codeofthisreport|1前言[2010年4月17日，“认房又认贷”新政出台，带来为期3个月的市场观望期，紧接着市场悄然回暖，7、8、9月各大城市楼市回暖迹象明显。2010年9月29日，“三套房喊停”新政出台，在楼市回暖初期，就遭遇二次新政，市场将走向何方？]?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|2报告内容1二套房政策回顾2政策出台背景3政策内容解读4后市预判及应对之策?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|31二套房政策回顾?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|4二套房的界定标准逐渐严格——从“认房”或“认贷”到“认房又认贷”2010年9月29日，政府再次祭起“信贷政策”大旗！?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|5从“认房”或“认贷”——“认房又认贷”——“三套喊停”2010年9月各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以2010年6月上住房贷款；2010年4月对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险（一）借款人首次申请利缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；用贷款购买住房，如在拟30%2008年4月15日，对贷款购对贷款购买商品住房，首付款比例调整到购房所在地房屋登记信息买第二套住房的家庭，及以上；系统中其家庭已登记有一2007年以借款人家庭(包括借款人贷款首付款比例不得低对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付套及以上成套住房的。、配偶及未成年子女)为单于50%，贷款利率不款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率第二套房界定标准不同，不位认定房贷次数得低于基准利率的1.1（二）借款人已利用贷款1.1倍的规定；同金融机构出现以“家购买过一套及以上住房，对已贷款购买一套住房但对贷款购买第三套及以加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到庭”或“个人”为单位又申请贷款购买住房的。人均面积低于当地平均水上住房的，大幅度提高全国。进行辨别现象平，再申请购买第二套普首付款比例和利率水平（三）贷款人通过查询征从2010年10月1日起，对个人购买普通住房个人已贷款还清或无贷款再通自住房的居民，比照执信记录、面测、面谈，必4月17日，对贷款购买，且为家庭唯一住房，则减半征收契税；购房算不算二套房未进行首次贷款购买普通自住要时居访等形式的尽责调第二套住房的家庭，贷行说明房的优惠政策查，确信借款人家庭已有对个人购买90平米及以下的普通住房，且该款首付款比例不得低于一套及以上住房的。住房属于家庭唯一住房的，减按1%征收契税。５０％，贷款利率不得（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年低于基准利率的１．１子女）倍关键词：认贷，以家庭关键词：认房，以家庭关键词：三套房喊停，关键词：界定标准未定为单位为单位，首付50%首套房三成首付?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|62政策出台背景国内经济环境楼市量价表现?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|7CPI持续走高，国内通胀压力加大PPI持续走低，国外输入性压力加大1、国内经济环境——基本面06年1月-10年8月CPI和PPI走势151050月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月1113579135791135791135791357-51111年年年年年6897000001000-100022222CPIPPI2010年1-8月CPI数据呈上升趋势，7、8月CPI数据分别为3.3%，3.5%，国内经济通胀压力进一步加大。工业品出厂价格指数PPI持续走低，国外大宗商品输入性压力加大，出口型企业利润空间持续变小，投资资金欲寻找新的投资渠道。?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|8国内大部分企业调整战略投资方向房地产行业成为投资资金避风港湾2、企业面9月，全国工商联发布的《2010中国民营企业500家分析报告》显示：2009年中国营业收入最高的500家民营企业中，有221家企业有意在未来三年投资于房地产行业，比例达44%。入围企业以制造业企业为主，占308家。央企中国移动净利1151.66亿元，央企中国石油净利1033.87亿元，两者相加已经超过这500家民企的净利总和（2179.52亿元）。?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|99月人民币汇率连续升值半数以上出口企业濒临破产3、人民币升值?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|10417新政仅3个月后，深圳成交量及成交价格出现明显反弹4、一线城市楼市表现—深圳经过3个月的阵痛，深圳楼市8月份在刚需的支撑下扭转颓势，成交量从谷底强劲反弹，8月份深圳共成交新房2971套/260873平方米，环比大幅增加约80％“特价效应”继续减弱，深圳新房的成交结构继续向高端倾斜，成交均价也继续回升，8月份深圳的新房成交均价为19433元/平方米，环比上涨6.9％?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|117月开始长沙成交量逐渐稳步上升，回暖迹象明显5、二线城市楼市表现—长沙2010年1-9月长沙周成交套数走势（单位：套）成交套数走势图(套)60004.17-5.175.23-7.47.11-9.1950004000量逐渐下降量低位波动运行量稳步上升300020001000001.03-1.10-1.17-1.24-1.31-2.7-2.14-2.21-2.28-3.7-3.14-3.21-3.28-4.4-4.11-4.18-4.25-5.9-5.16-5.23-5.30-6.6-6.13-6.20-6.27-7.4-7.11-7.18-7.25-8.8-8.15-8.22-8.29-9.5-9.12-9.19-5.2-5.88.1-8.701.091.161.231.302.62.132.202.273.63.133.203.274.34.104.174.244.305.155.225.296.56.126.196.267.37.107.177.247.318.138.218.289.49.119.189.25套数4960399426393039321711411171746263225472909303934133107327037713785298027122053269623402042106325301688103120362038201119402074220428572708297936633590成交价格走势(元/平米)2010年1-9月长沙周成交价格走势（单位：元/平米）7.11-9.195500均价在5000以上运行5250500047504.17-7.445004250均价基本在5000以下运行400001.1.11.11.21.32.72.12.22.23.73.13.23.24.44.14.14.25.25.95.15.25.36.66.16.26.27.47.17.17.28.18.88.18.28.29.59.19.1成交价格450449463468479483515486480466479475484488492507498485483483441473449489504533463442505538536539530521524513522511?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|123政策内容解读内容解读?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|131、各商业银行暂停发放三套房贷款全面打击投资客心理以及投资预期各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；各商业银行要加强对消费性贷款的管理消费性贷款禁止用于购买住房。要点解析：限制三套房的住房贷款，全面打击了投资客，更重要的是打击了其对后市的信心与投资预期。从历次宏观政策调控来看，投资客、投机客是政策打击的首要目标对象，而市场回暖之际，往往也是投资客首先回归市场。以前仅仅是打击一线城市的投资客，现在打击范围扩大到全国各城市的投资客。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房”，这条将比较有力地堵住那些通过消费贷款买房的所谓“灰色通道”。但同时对居民的改善型需求也有影响。数据来源：中原研究中心监控整理?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|142、首购房客户首付3成及以上二套房首付款不低于5成，利率不低于基准利率的1.1倍首购刚性需求客户受到影响对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定；要点解析：以往新政均以打击投资客、投机客为主，保护刚性需求、首次置业客户，而此次新政对首购客户要求首付3成以上，降低了首购客