新新国国八八条条及京十五及京十五条条政策相政策相关研关研究究——政策研究北京中原2011.02北京中原出品，保留一切权利。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1研研究思路究思路11新国八条及京十五条解析22新政对北京市场的影响33市场后续走势研判44基于新政的项目运营建议?CopyrightBeijingCentaline2010Codeofthisreport|2政策背景20102010楼楼市市调调控政策密集，但效果不利。引控政策密集，但效果不利。引发发新新国国八八条条出台。出台。2010.1.7国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展2010.4.17国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知2010.4.30限购令:同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房2010.6.6三部委联合规范二套房认定标准“认房又认贷”2010.9.29央行银监会要求暂停发放第三套房贷2010年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即“国十条”）出台；9月29日，多部委推出“新五条”。2010.9.29国务院再发坚决遏制部分城市房价过快上　　前两轮调控政策似乎未能遏制房价上涨的势头。统计局涨通知2011年1月17日公布2010年房地产运行情况数据显示，截至2010年12月，全国70个大中城市房价同比上涨6.4%，环比2010.10.22北京市商品房预售资金监管暂行办法出台上涨0.3%，连续4个月保持上涨。而去年全年的市场成交量也有超过10%的涨幅。“量价齐升”态势明显。2011.1.26新国八条?CopyrightBeijingCentaline2010Codeofthisreport|3政策解析：五收紧，三保障（一）进一步落实地方政府责任收紧执行力度（二）加大保障性安居工程建设力度保障安居力度（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管收紧税收政策（四）强化差别化住房信贷政策收紧房贷政策（五）严格住房用地供应管理收紧土地供应（六）合理引导住房需求收紧需求控制（七）落实约谈问责机制保障执行力度（八）坚持和强化舆论引导保障舆论引导?CopyrightBeijingCentaline2010Codeofthisreport|4政策解析：收紧需求控制力度（六）合理引导住房需求超强各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则全全国国全面限全面限购购，程度史无前例。本地，程度史无前例。本地两两套以套以上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限上限上限购购及及异异地限地限购将对购将对投投资资客客户户、投机客、投机客户户纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套、、资资源占有型客源占有型客户户、、终极终极改善型客改善型客户户、度假、度假及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税型客型客户户等等购购房群体房群体产产生生较较强的强的挤压挤压作用。作用。证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。1、对“限购城市”的“限定词”：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市。哪些是“房价过高、上涨过快的城市”未给出明确指标说明；但整体有了“全国性”的意味。这些限购城市一并推出，更容易平衡相关地方政府心态，不再担心本地因限购过严而吃亏。2、之前随着各地限购令的出台，全国各地限购的严厉程度分为三种：一种是以北京、深圳、南京为代表的第一档严厉，其次是广州、福州、宁波、武汉为代表的中等程度，剩下的大多数城市则分为较为轻松的第三档。“国八条”的出台，让全国的严厉档次全部归一，划归到第一档，甚至比第一档更为严厉。3、购房资格被严格限定到本地户籍拥有1套及以内住房的家庭及外地户籍能提供一定年限社保或纳税证明的无房家庭。?CopyrightBeijingCentaline2010Codeofthisreport|5政策解析：收紧执行力度力度强（一）进一步落实地方政府责任地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支将将地方政府推向前台，通地方政府推向前台，通过过公示的政府承公示的政府承诺诺配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建，管理广大，管理广大购购房房者者的心理的心理预预期，期，间间接接调调控交控交住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。易量及房价。易量及房价。1、“住房价格控制目标”如何制定？是否是指的是一个具体的价格数量？，各地方政府应该制定并公布一个2011年底本区域内的预期房价。　　这是第一次明确提出要各地制定房价控制目标，估计部分高房价城市可能会制定出房价涨幅控制线，部分房价不太高的城市可能会像重庆那样，制定出一个房价收入比的区间。地方政府将为如何定这个目标而苦恼不堪。调控房价的效果肯定比去年好。2、发布时间短！由于各地的情况千差万别，很难确定“合理价位”，中央要求地方政府自行制定目标，又自行完成，这将给地方政府带来空前的压力。这是首次要求地方政府制定房价调控目标，并要求今年第一季度就要发布，力度之严，史无前例。3、政府将在供应结构上做文章，控制整体房价；4、对客户的影响：政府带上紧箍咒，全年度的价格上涨空间有限，打消投资、投机者对预期的追逐，对投资者的强烈挤出效应；让有合理购买需求的购房人不再恐慌性购房。让房地产市场逐渐平稳，特别是价格能保持在合理的区间。?CopyrightBeijingCentaline2010Codeofthisreport|6政策解析：收紧税收政策力（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。度强调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年全全额营业税对额营业税对短短期期炒炒房行房行为将进为将进行有力的行有力的压压转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管控，控，并将对并将对整体二整体二手手房市房市场场的成交的成交带来带来一定一定情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开的的冲冲击击。。发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加5年内二手房税费原购价100万，再交易200万首套100平快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。米税种调控前税率税额调控后税率税额营业税差额5.5%5.5万全额5.5%11万1、开发商层面：加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。开发商慎重定价，不做“出头鸟”。另外房价和土地增值税并非单纯线性关系，导致升高房价同时应缴纳的实际土地增值税激增。2、购房者层面：继续提高交易环节的成本，对个人购买住房不足5年转手交易的，营业税统一按销售收入全额征税。相比之前执行差额收取营业税，新“国八条”再次严格了二手房交易税费。5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本将明显上涨，将明显遏制过度炒作。以一套2008年100万元购买、现在出售200万元的二手房为例，之前只需要按照差额缴纳5.5%的营业税也就是缴纳5.5万，而以后将需要交纳11万。严格执行个人转让房地产所得税征收政策，个税很可能开始按照盈利部分的20%收取，如果严格收取将给市场调控带来相比房产税更有效的作用。3、房产税：新政之前关于房产税试点预期空前强烈。“新国八条”并未提及任何有关房产税的内容，反映了高层对这一政策的谨慎态度。2011年1月27日晚，重庆上海宣布正式征收房产税。?CopyrightBeijingCentaline2010Codeofthisreport|7政策解析：收紧信贷政策力度较（四）强化差别化住房信贷政策强对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，首首次改善型次改善型置置业门槛业门槛提高，但相提高，但相对对于三套于三套贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据以上的完全限以上的完全限购购，，仍然存仍然存在相在相当当的市的市场实场实当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加现现空空间间。。强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。1、以家庭为单位，从之前的50％上调到60％，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。首付比例的威慑作用大于实际作用，贷款利率增长相当于之前0.85加息2－3次，购房者还贷压力明显增加。2、未明确是否含二手房。各地方政府出细则空间。3、虽然规定二套房首付提高，但是执行的时间没有具体确定，所以将可能促成消费者规避政策短期之内成交量加速上涨。根据现在“认房又认贷”的商贷政策标准，即使卖掉手中贷款房产，名下无房也会算做二套房，意味着更加贷款买不起房，止步于置业升级“门槛”之外。?CopyrightBeijingCentaline2010Codeofthisreport|8政策解析：收紧土地供应力度（五）严格住房用地供应管理。较强各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地土地市土地市场场的“的“7090”7090”结结合“限房价、合“限房价、竞竞地地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得价”价”模式模式的推广，的推广，