茂业·德弘天下华府营销策略二级市场策划品控中心报告思路：1Guidelines1中期市场走势?2010年经济形势及楼市预判?2010年豪宅市场状况分析2Guidelines2项目及客户剖析3Guidelines3构建产品价值4Guidelines4营销推广策略21.经济衰退形势已成定势金融风暴：金融市场的紊乱背后隐藏更大的黑洞——资产泡沫破碎，经济下滑周期的到来。即资产贬值、失业率上升、经济活动趋冷数据监测：对消费者信心指数、制造业库存、人力市场指数等预先反映变化的“领先指数”的监测明确反映出经济已进入下滑周期亚洲经济体经济下滑趋势欧洲经济GDP下滑趋势3衰退形势下的中国经济前景此次金融危机对中国的影响主要作用于出口贸易，此次危机甚于98年：?主要贸易伙伴美国98年GDP增长率为4.2%，而此次美国和欧盟已进入衰退?中国GDP对出口依存度由98年的18%上升至现37%4未来两年中国经济下滑程度据中金公司的统计测算，未来两年中国GDP增长率下滑至：?2009——8%?2010——7.8%中国经济仍保持增长态势，速度有所减缓，整体形势并不像媒体炒作般悲观计算方法：?对影响GDP的要素进行统计?对统计数据做线形回归分析?利用宏观经济模型预测未来GDP52.政府救市措施的效果评估虽有政府的巨额救市措施，市场反应仍较为冷淡，经济前景依然充满不确定性关键点：政府的救市措施未能从根本上解决内需不足的问题?社会保障制度仍停留在框架阶段，无实施计划和细则出台?基础建设投资所能带来的经济效应不被看好四万亿救市计划限制效果的因素?加快建设保障性安居工程。1.对外依赖度较大，短时间难以转变?加快农村基础设施建设。?加快铁路、公路和机场等重大基础设2.福利保障细则迟迟未出，民众持怀疑施建设。态度?加快医疗卫生、文化教育事业发展。?加强生态环境建设。?加快自主创新和结构调整。3.本次危机更为严重，民众信心更为不?加快地震灾区灾后重建各项工作。足?提高城乡居民收入。?在全国所有地区、所有行业全面实施4.基础建设投资的乘数效应远不如98增值税转型改革，鼓励企业技术改造年，减轻企业负担１２００亿元。?目前基础设施较为饱和?加大金融对经济增长的支持力度。?本轮国内房地产市场进入调整，商品房库存过大63.未来中国经济企稳的预测对于企稳时间的判断，救市效果存在不确定性，需要分别演绎：?政府救市措施积极调整，在社会保障制度建设、提高收入方面卓有成效，内需刺激效果良好?刺激内需措施不当经验判断：周期经验、领先指数*该标准为高盛、中金对后市研判的重要检验点周期经验：下降周期通常持续3年以上动态指标——领先指数?水泥产量?汽车产量和发电量?新房许可数?就业市场指数（这些指标在不同的经济周期里领先经济复苏3-6个月）7乐观与保守预判：2010年进入复苏周期措施不当（保守）对于企稳时间的判断，救市效果存在不确定性，需要分别假设两种情况：刺激内需不力，出口和投资疲软。民众对未来经济信心不足，需待美国经济复?政府救市措施积极调整，在社会保障制度建设、苏带动经济回暖，且滞后于美国经济复提高收入方面卓有成效，内需刺激效果良好苏一年左右。?刺激内需措施不当（预计美国经济于09年下半年回暖，既中国经济预计于2010年下半年回暖）措施得当（乐观）关于收入提高和社会保障的措施明确可行，民众对未来的预期明朗，内需得以释放，经济活动趋于频繁，将于2010年前回暖，中国经济将先于其他地区复苏优势因素：?能源、资源价格急剧下跌?前期紧缩调控带来的充足可调整空间?相对其他地区较好的经济基本面84.深圳房地产市场未来走势判断1.供求失衡面积现——09/08供求供求严重失衡成交活跃，楼市小阳春量价齐升需求释放程度存量过大2.房价收入比6-7：按08年深圳平均家庭月收入，合理价格约为10000元/㎡分歧点宏观经济3.新一轮下跌是否明朗房市底部开发商资?若经济趋于明朗，则于1万元/㎡的合理价金压力位上，成交量将放开房市底部成交量放开?若经济形势仍不明朗，由于资金压力，价格（09/08）将继续下跌，使得中低收入家庭有能力买房，则需求过旺，成交量放开9预测：2010年进入缓慢回升的复苏期1.由于市场的不明朗和开发商资金09/08后中期供需概问题，项目进度延缓，这将导致09况(09/08~2010)年下半年的二级市场供应减少；求供2.经济和楼市探底过程完成，需求资金仍然紧张量释放，存量被逐步消化；，供应量减少需求释放消化存量3.周期经验&复苏期心理供求趋于平衡?普通炒家难以判断准确入市时机，土地成本低周期经验&复苏期心理复苏期客户以用家和专业投资人为主；价格缓慢回升?根据楼市经验，进入复苏期，楼价成交稳定（2010）快速回升较难被用家接受；105.2010豪宅市场需求得以正常释放回顾经济及楼市预判豪宅市场预判?根据中原以往客户摸底?2009年下半年经济形势豪宅市场复苏：，购买200平米以上豪明朗，最迟于2010年年?楼市与经济环境步入正宅客户绝大多数资产千中经济逐渐复苏轨，抑制障碍解除，豪万，购买力并不是问题。宅客户收入回升对楼市甚至经济环境的走势判断是消费的最大障碍。?需求得以正常释放。供?2010年深圳楼市进入缓需趋于平衡?豪宅客户大都拥有多处慢回升的复苏期房产，房产对于他们更多的是投资品甚至收藏品。缺乏刚性需求是豪宅销售下滑趋势强于普通住宅的主要原因11二、2010年豪宅市场状况预判项目名称片区150-190190-260260以上面积区间158-194百仕达东郡广场罗湖2008年豪宅存量：年成交量=6：1套数300面积区间160-180234-250半岛城邦花园(二期)南山套数约50080面积区间195-257377-459天安高尔夫珑园福田?套数34810截止08年底，深圳200平米以上户型市场存量面积区间158-181233-242新世界四季山水（合拼）福田套数15458面积区间173-190196-238293-322红树西岸南山约占整体存量的8%，约4000套套数18727290面积区间169-174207-260三湘海尚南山套数356160面积区间190-222272-410?08年深圳全市200平米以上户型成交量为653套半山海景兰溪谷二期南山套数约45062面积区间300-315御景东方二期东堤园南山套数69面积区间169-174207-260三湘海尚南山套数356160面积区间190-222272-410半山海景兰溪谷二期南山套数约45062面积区间177235274-321皇庭港湾花园南山套数1741625供给与需求的巨大差距08年全市200平米以上户型成交统计200200200200200200200200200200200200二月8年8年8年合8年8年8年8年8年8年8年8年8年级份101112计1月2月3月4月5月6月7月8月9月月月月市套65107345273452349133113141场数3121.豪宅市场消化速度分析081合08年08年08年08年08年08年08年08年08年08年08年08年2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月月份合计年月计1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月套数107345273452349133113141653二套数181927302823262220352427299071合级2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月市年月计07年07年07年07年07年07年07年07年07年07年07年07年场月份合计1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月136套数253240112991212637967262221625套数551546544559181310202414373深圳二级市场销售统计深圳三级市场销售统计07年、08年二级市场200㎡以上产品年消化统计（含TH、高层类）?根据07年、08年消化情况，结合该两年市场走势，预计09年-10年理想消化量在1000套左右132.豪宅市场存量及新增供应量?09年200㎡以上新房市场总供应预计为2618套[TH供应827套，高层供应1791套(其中复式544套,平面1247套)]供应片区后海湾　银湖山/龙坂/观澜卓越维港北区230-380㎡北区60套TH圣莫丽斯3期397套,其中大平面285套,顶复17套236㎡/四房16套；308-321㎡/TH13套皇庭港湾莱蒙水榭山220-360㎡TH/180余套278㎡/顶复12套中信红树湾11\12栋剩100套,13\15栋待推约400套金光华龙岸230-250㎡/TH90套红树西岸170-220㎡/36套12橡树TH300套;面积段230-500浪琴半岛花园二251㎡/四房34套；251-371㎡/复式10套万科棠越195㎡TH,套数剩余80批；550-645㎡/TH5套十五峰238㎡/四房32套；232-387㎡/顶复23套星河丹堤330套，245-275㎡复式和平层星河丹堤200㎡以上大平面及复式330套；　城市中心230-236㎡/四房199套；321-428㎡/顶平16三湘海尚220-250㎡/TH36套珑园套半岛城邦二期240-500㎡五房115套纯水岸四期220-350㎡/大平面32套+1套TH+复式130套240㎡/顶复6套；272－291㎡/联排30鸿威海怡湾畔华润幸福里140-180㎡大平面532套+240㎡20套套09年再增存量约1600套！143.项目竞争：与热点区域争夺客源1.存量巨大：2010年豪宅存量将达到5600套；2.区域集中：热点区域集中于后海片区，龙华二线拓展区；3.项目竞争：罗湖区竞争项目为