?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1品牌目标融侨品牌新领域市场运作思考1、连云港品牌市场环境2、融侨品牌力主张3、融侨品牌资产4、融侨品牌本土落地策略?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2品牌力－市场环境市场现状：实力开发商现时不足，后续品牌比拼激烈。目前为止以同科/东盛为代表的当地开发品牌占据80%强，随着绿地/福建开成的率先进驻，继融侨之后，保利/万科陆续挺进港城。诉求点：“实惠”“学区”“异域风情”“优美环境”，其中“实惠”“学区”在新浦区域尤为普及，且在产品方面给客户以强烈的“性价比”印象——诉求点较难在形象认知上真正打动连云港的中高端消费群。起跑点：平台较低，落脚点均是“房子”，“社区”，开成高尔夫国际社区虽然提出“全独栋”的概念，但现实开发过程中的品牌整合和传播能力一般，最后的诉求方向趋于形而上，营销手法相对老套，利益传播面相对狭窄，无圈层感营造和高端身份区隔。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3品牌力－目标确立融侨集团首次进入连云港，市场无实际项目做支撑业绩认知、形象认知、品牌认知较低关键词：第一认知不够目标占位：高起点…区域市场的区隔性、独特性?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4品牌力－品牌资产构筑理想城市生活地产20强，21年发展布阵16座核心城市进军连云港“大江苏十城战略”的重要布点?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5品牌力－品牌资产融侨集团的四条产品线大盘社区系列自然珍藏系列滨江盛景系列城市华宅系列?福州江南水都?福州旗山别墅?福州融侨观邸?南京中央花园?重庆融侨半岛?福州水乡别墅?上海融侨馨苑?合肥融侨天骏?福州淮安别墅?南京江北别墅?武汉融侨锦城?武汉融侨华府一个以“筑家”为社会责任的企业，对每一个细节精益求精顺理成章地造就了全系产品线最终成为城市精品的榜样带来居住方式和生活品质划时代的改变?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6品牌力－品牌主张-国际理念全国布局大江苏十城战略成功推进-打造百年精品建筑，区隔市场的理念本身-以客户实际利益为出发点的产品实践支撑关键词：为居者着想，为后代留鉴略战集团实力支撑，高举高打入市集团品牌带动项目品牌并举双赢?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7品牌力－策略布阵城市建设利好，品牌开发商即将云集，意味着市场潜力项目以实力集团城市华宅系列之高姿态抢占品牌入市先机完成一系列市场占位结论引领城市市场新标杆打造连云港地产市场未曾见过的人居巅峰?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8品牌力－重磅落地低调的姿态百年融侨，与大江苏同发展强势媒体宣传高调的声音有影响力的业内活动大众舆论的有力引导?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9４大区隔体系建立品牌引领者地位品牌产品坐标情感区隔区隔区隔区隔充分借助融侨品牌在通过产品品质的塑以品牌价值理念和以会所运营为事件切江苏及全国的影响力，造，以及“大江苏十实力产品体系树立入点，后期通过大量树立品牌实力形象和城战略”的印证，建坐标系，实现品牌活动加强已有融侨客高度责任感立客户与品牌的友价值和项目的价值户的忠诚度，同时带好度互为提升动新客户的投入，并挖掘其价值?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10市场分析融侨华府市场扫描1、整体市场2、区域市场3、周边个案市场4、本体分析?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11整体市场:新政后住宅供应锐减，成交下跌态势显著，市场观望气氛较浓;市场表现由“供需不旺”－“恐慌淘盘”－“渐入观望”反复转换2010年1-８月市区住宅供应和需求情况(万方)9.29新政前市场供应情况：1-8新政前新政后市场住宅整体供大于求，尤其在月新政后，供应远远大于需求，市场形势比较严峻。月份总计共计1月2月3月4月共计5月6月7月8月供应120.547.51682.5217321191419需求107662310151841911912供求比1.10.70.70.80.21.21.82.31.71.61.6截止6月10日成新政后市场供整体情况项目开盘时间推量去化率交今年4月份“史上最强”的楼市调控后，轮番9.29楼市调控的威力似瑞丰.凤凰岭2010年６月1097843%乎来得比较晚，10月港城楼市成嘉泰城市花园山南居2010年６月1558632%交量并没有因为调控的出台而急转直下，市场成交不降反升，再城中阁2009年８月1927942%次创下4月份楼市调控以来新高金源凤凰城2009年６月117174563%成交，直逼5000多套。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12整体市场:新政引导消费结构,中小户型房源成交比例上升，客源回归户籍地置业趋势凸显。整体走势:从近一年的成交量上看，09年11月达到最高峰，目前市场需求明显下降,处于下行空间；近期走势:10月港城全市共成交商品房成交面积约48.13万平方米，较9月份的成交情况均出现了小幅环比增长的态势，分别环比上涨29.17%和24.78%。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13整体市场:市场存量消化周期逐渐拉长，供大于求局面趋向严重。价格走势：?近年市区商品住宅均价一路飙升，市区均达4000元/㎡左右；?10月中下旬，楼市又遭遇商贷和公积金贷款“双线”加息。面对一系列新政陆续出台，针对首付门槛抬高、契税上调和房贷利率的提高，中小户型、低总价楼盘已经成为时下楼市供需双方的关注点；?变化：由单价关注到总价平衡．中心城区可签售套数可签售面积市场存量分析：?如果按照当前月度去化30万平米计算，该批新浦区6610116.72存量需9个月，但是当前宏观调控楼市观望态势进一步蔓延，该批房源成交周期将大大延长连云区2175140.6。?截止11月8日，连云港中心城区存量商品房合计8786257.328786套，其中连云区的供应比重下降，存量2175套，占全部供应的24.7%；?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14整体市场:港城高端住宅价格分水岭:均价约5500元/㎡，总价60-100万/套。连云港中高端产品市场主流总价箱体15040-100万55-120万50-100万40-95万40-95万55-120万50-115万12090市场主流总价位：60-100万60300四季花城瑞丰凤凰岭香堤花园映象西班牙水榭花都同科明珠皇冠汇丰国际家园?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15区域市场:城市东扩，综合大盘密集开发，连云新城竞争激烈。连云区西墅海岸保利项目永泰山海自在龙门山庄项目瑞丰.凤凰岭海客瀛州香堤花园金源凤凰城绿地观湖一号四季花城映象西班牙帝豪水榭花都开成高尔夫别墅项目明珠.皇冠花园同科.汇丰国际东瑞花园新浦区?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|16周边个案:市场对高层公寓接受度不及低密度住宅，别墅物业则相对稀缺。?相对区域内的客户来说单价：0.8万－1万/平米，本项目的未来区位价值开盘时间：2009年11月销售率：15%前景良好，别墅价格与主1永泰山海自在流价格一致本项目2龙门山庄单价：1万－1.5万/平米开盘时间：2007年?公寓类产品要超脱市场销售率：90%均价达到1800元/平米,在当地客群普遍对总价具3开成高尔夫社区备抗性的前提下，目标客单价：0.8万－1.2万/平米群的引导和挖掘至关重要开盘时间：2009年５月名人世家4销售率：50%单价:1万－1.4万/平米开盘时间:2007年销售率:70%?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|17本我认知：十大价值支撑，贵族气质，胜人一筹。规模气势三十万平米大型综合社区海滨沿岸绝版海岸线，天生禀赋高人一等区属板块连云区未来核心地段，旅游休闲区域周边景观北崮山、官山，黄海滨海一线海景融侨华府人性规划花园式居住，景观丰富，层次多重，人车分流别墅产品风情院落别墅，附赠地下室高层产品主力户型产品，高附加值，大开栋距，气质天生高人一等建筑风格欧陆风+新古典风的雍容气质一流配套高端会所、风情商业，名流生活自在尽享品牌实力融侨地产和融侨物业，信心和品质保障?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|18项目界定：机遇与挑战并存?开发商品牌价值优势?宏观大势不明?区域未来前景可期?区域目前接受度低?项目天然优质资源?市场对高层公寓抗性?特色产品打造?未来市场竞争激烈?高端资源配套?产品高溢价?市场缺乏标杆引领?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|19市场分析结论：市场机会点市场威胁点?连云港是中国东南海岸的黄金?新政策后,楼市未来走势不明朗,市场