福州市金山橘园洲地块项目前期策划报告2005.08.19福州海润房地产开发有限公司FUZHOUHAIRUNREALESTATECO.,LTD路线市场调研分析分析及定位各项规划建议突围取势如何借势发力明道明确突围方向优术选择突围之术汇报内容1市场调研分析2项目分析及定位3项目各项规划建议1市场调研分析项目市场分析项目市场空间研判客户市场需求研究方法客户市场需求分析金山橘园洲地块项目市场调研分析整体经济情况——1、整体经济发展持续增长2、居民收入水平稳步提高3、城市化建设速度加快福州市房地产福州市经济圈及发展趋势图1市场调研分析项目市场研究2区域的界定项目片区市场3分析项目周边楼盘4调查分析相关区域楼盘5调查分析金山橘园洲地块项目市场调研分析整体房地产市场——1、市场供求基本平衡2、房价稳步上涨3、二手房市场交易量明显增加福州市房地产1市场调研分析历年住宅开发面积总量表单位：万立方米项目市场研究2区域的界定20001846.661770项目片区市场31500分析1247.24施工面积10001023.57新开工面积873.1505.55590.74472.9竣工面积项目周边楼盘373.174500322.9调查分析369.22524.33255.9365.96447.20相关区域楼盘200020012002200320045调查分析?房地产投资理性回落。金山橘园洲地块项目市场调研分析整体房地产市场——1、市场供求基本平衡2、房价稳步上涨3、二手房市场交易量明显增加福州市房地产1市场调研分析各类物业交易价格表单位：元/平方米项目市场研究2区域的界定1000085818858项目片区市场80003平均交易价格分析住宅600048193989别墅项目周边楼盘4000商铺42983写字楼调查分析20002496269227240相关区域楼盘2000年2001年2002年2003年2004年5调查分析?房价稳步上涨。金山橘园洲地块项目市场调研分析未来房地产市场——1、供求结构趋于合理2、需求持续旺盛3、品牌和产品的竞争福州市房地产未来经济及房地产市场发展组团1市场调研分析项目市场研究2未来大经济组团区域的界定成熟经济组团项目片区市场3分析项目周边楼盘4调查分析相关区域楼盘5调查分析发展中经济组团发展中经济组团金山橘园洲地块项目市场调研分析项目概况——1、福州房地产开发的集中地2、金山房地产开发中心地带福州市房地产1市场调研分析相关区域市场分析——1、市中心板块项目市场研究2、江滨板块2区域的界定3、西区、五四北板块项目片区市场4、东区板块3分析5、仓山板块6、金山新区板块项目周边楼盘4调查分析研究区域的界定——1、可比性区域选择2、金山新区板块为研究相关区域楼盘重心5调查分析金山橘园洲地块项目市场调研分析市场发展状况——1、城市建设的重心2、基础配套设施趋于完善3、区域型经济文化居住中心福州市房地产1市场调研分析金山新区两大居住板块项目市场研究2区域的界定项目片区市场3分析乌龙江金山南江滨板块项目周边楼盘板块4调查分析相关区域楼盘5调查分析本项目地块金山橘园洲地块项目市场调研分析市场发展状况——1、城市建设的重心2、基础配套设施趋于完善3、区域型经济文化居住中心福州市房地产1市场调研分析小结：项目市场研究?金山生活区房地产开发相对较集中，主要以中2区域的界定高档住宅为主，部分为经济适用房?项目片区市场建筑类型相似，多欧式风格，以多层、小高层3分析居多，其他还有联排、双拼、叠加及少量独栋别墅?除了金山碧水等几个开发较早的楼盘之外，其项目周边楼盘4他楼盘普遍突出配套设施不够完善的现象，特别是调查分析公共交通系统不到位相关区域楼盘?整体销售状况良好，价格适中，随着配套的逐5调查分析步完善，价格有缓慢上涨的趋势金山橘园洲地块项目市场调研分析片区发展预测——1、完善主体路网建设2、形成最大组团型的中高档居住区3、片区内两大居住板块的竞争福州市房地产1市场调研分析两大居住板块的竞争项目市场研究?生态景观竞争2区域的界定项目片区市场3分析项目周边楼盘4调查分析相关区域楼盘5调查分析?本项目地块?城市中心经济辐射线?竞争性楼盘金山橘园洲地块项目市场调研分析项目周边楼盘小结：?金山区住宅用地投放量大?房地产开发竞争非常激烈1、中天金海岸福州市房地产?住宅供应量略大于需求量2、香江红海园1市场调研分析3、南国金辉?住宅开发特色产品不多4、中融爱琴海项目市场研究?高层住宅产品目前仍是空白25、丽景天成区域的界定6、融信第一城?配套逐步完善项目片区市场7、江南名城?房价稳步上涨3分析项目周边楼盘相关区域楼盘小结：4调查分析?别墅投放量与需求量都很大相关区域楼盘1、名城港湾?多集中在沿江区域、仓山区5调查分析2、长滩美墅?价格相对较低，潜在客户多3、兰庭西江月?4、福禄坊政府控制用地，未来供应少金山橘园洲地块项目供应：市场调研分析?供应总量稳步上涨?以中高档楼盘为主供求总量趋势需求：?存在巨大潜在需求?消费者类型众多1供求市场分析供应：?经济适用房增加供求结构趋势?中高档住宅增势需求：未被满足的市放缓?中高档价位、中大面2场空间积户型?居住标准要求提升居民购买力趋势房价增长率与GDP房价收入比：增长率之比：?中高档客户购买能力?福州房价相对较强合理?福州居民购房自有资?GDP增长快于房金水平高价增长金山橘园洲地块项目市场调研分析调查数据显示?居民对中高端住宅的实际购买力较强?占六成以上消费者希望购买130平方米以1供求市场分析上的住宅?有50%的消费者认为房价走势会平稳上未被满足的市升2场空间?近70%的消费者计划购房未被满足市场空间金山橘园洲地块项目市场调研分析区位类型——繁华地段、交通便利、文化政治或商业中心环境——多层、小高层、高层、联排、独栋客户市场需求档次——无污染、较好的景观、安静、私密性好分析文化——中高档、高档建筑风格配套设施——舒适、高尚、恬静、优雅、富有情趣户型——中式、欧式、拉丁美洲式等装修标准——超市、银行、托儿所、幼儿园、美容健身会价位所、运动场馆商业物业——两房以上、错层、复式、别墅付款方式——中高档装修、高档豪华装修信息来源客户资料——单价3000元/平方米以上或总价40万以上需求总结2项目分析及定位本项目分析分析项目定位金山橘园洲地块项目项目分析定位项目地盘分析——1、区位2、景观3、形状4、配套1本项目分析项目竞争力2分析3项目定位金山橘园洲地块项目项目分析定位项目S.W.O.T.分——1、优势2、劣析势3、机会4、威胁本项目分析优势-----Strength1劣势------Weakness区位：金山板块中心交通便捷：三环路与浦上大道周边配套：不完善项目竞争力交2分析居住环境：紧靠三环路，受影响界处，浦上立交桥旁景观：乌龙江湿地公园开发不成景观：金山公园与乌龙江湿地公园中间，紧邻乌龙江熟3项目定位机会-----Opportunity威胁-----Threat规划：重心竞争板块：南江滨板块位置：两大公园，发展成稀缺性竞争项目：中天金海岸、香江红高尚社区海园文化：与大学城隔桥相望金山橘园洲地块项目项目分析定位竞争性楼盘分析——具有一定模，定位在中高端客规、户中高品，入市档产在0时间年下半年5或推出的陆续本楼盘为目的项竞争本项目分析1楼盘名称性规模楼盘定位入市时间是否为竞争性楼盘中天金海岸√√√√项目竞争力香江红海园√√√√2分析南国金辉√中融爱琴海√√√√3项目定位丽景天成√融信第一城√江南名城√金汇豪庭√√√√名城港湾√√√√长滩美墅√√兰庭西江月√√福禄坊√金山橘园洲地块项目项目分析定位项目竞争力优势——空中别墅式住宅1本项目分析本项目竞争力优势竞争性楼盘对比项目竞争力?园林设计将借景造景，独具一格?具有竞争性的楼盘多欧式或地中2分析?户型将全方位考虑人性化设计海风情的建筑或景观，产品差异3项目定位?主要类型为联排、叠加及高层空中性不大，可选择性较多别墅式住宅?别墅户型面积大，只会吸引纯粹?产品现代、生态特色将非常鲜明的高端客户?小区互动性商业广场全部为小区?高层住宅不多，特色不明显住户服务的配套型商业?统一的步行商业街，形式单一金山橘园洲地块项目项目分析定位项目市场定位——1、中高档住宅2、部分为高档豪华住宅3、少部分为时尚商业型物业1本项目分析?市场需?周边求具有发?高尚项目竞争力?2住宅多住宅展潜力，居住区分析区特色产品不多?3项目定位缺少?保健?本项?与住宅?商业没有建设大、休闲目定位型商业中心的区相配、餐饮条件套的商、商铺业?时尚商业广?配套场?地块?紧邻两大?紧邻金商业广?特征公园，分成山公园两块场金山橘园洲地块项目项目分析定位项目客户定位——1、住宅目标客户2、商业目标客户1本项目分析项目竞争力边缘客户群2分析3项目定位次级客户群核心客户群金山橘园洲地块项目项目分析定位项目物业定位1本项目分析项目竞争力高尚、现代的生态园林居住空间2分析?3项目定位住宅：双拼、联排、叠加和高层（空中别墅）相组合的别墅群?商业：与本项目居住别墅群相匹配的体验式参与式的风情商业街金山橘园洲地块项目?居住项目分析定位项目功能定位?商业1本项目分析项目形象定位项目竞争力2分析尚城名墅3项目定位——高尚生态园林别墅式居住区3项目各项规划建议项目规划设计建议物业管理及职能化建议金山橘园洲地块项目项目分析定位开发模式建议——1、整体布局、分期开发2、景观园林先行1项目规划设计建议物业管理及2A区开发智能化建议B区景观建设A区住宅A区景观商业广场建设建设建设金山橘园洲地块项目项目分析定位开发模式建议——1、整体布局、分期开发2、景观园林先行1项目规划设计建议B区开发A区住