此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！商战无序，策划先行内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?报Copyright告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1中心城区领航大盘——新华都·万家城西地块营销推广策略中原地产新华都万家城项目组2011年2月14日本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?报Copyright告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|2本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?报Copyright告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|3回顾2010年，项目在没有实景园林和样板房展示的条件下，历经三次开盘，次次火爆。累计销售943套，成为长沙继湘江世纪城之后又一“双冠王”、一入市就奠定了项目的市场气势。与此同时，也为项目2批西地块产品的升值留下了空间。1111月月1313日日开盘现场开盘现场99月月2626日日开盘现场开盘现场99月月1818日日内内部部开盘现场开盘现场?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4报报告体系告体系AnalyzeSystem2011年销售目标目标下背景解读项目西地块本体分析目标客户分析目标下的营销之道?推广策略?推货策略?CopyrightCentalineGroup,20092011年营销目标项目目标：继续巩固项目市场的高端品质教育大盘形象。销售目标：多频次，小步快跑，在変市下实现项目西区价格稳步提升和价值最大化，为2012年学区房的销售奠定基础。?CopyrightCentalineGroup,2009报报告体系告体系AnalyzeSystem2011年销售目标目标下背景解读项目西地块本体分析目标客户分析目标下的营销之道?整体策略?推广策略?推货策略?CopyrightCentalineGroup,2009过去政策市场：2010年政策频出，政府十八般武艺尽显，试图对2010年整体房地产市场进行宏观干预2010年11月1住房城乡建设部、财政2010年10月部、人民银行、银监会联合发布《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。公1央行通知将对中国银行、工商积金严禁用于投机性购房2010年9月银行、建设银行、农业银行这四家国有商业银行和招商银行、民生银行实各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以行差别存款准备金率，各家均上调2、境外个人在境内只能2010年6月上住房贷款；0.5%，缴款预计在本周完成购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险构只能在注册城市购买办公所需2010年4月2、自2010年10月20日起上缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；调金融机构人民币存贷款基准利率。的非住宅房屋。（一）借款人首次申请利用金融机构一年期存款基准利率上调4月15日，对贷款购买贷款购买住房，如在拟购房对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%0.25个百分点，由现行的2.25%提高3、切实落实各类保障第二套住房的家庭，贷款所在地房屋登记信息系统中及以上；到2.50%；一年期贷款基准利率上调性安居工程资金，允许土地出让0.25个百分点，由现行的5.31%提高淨收益用於发展公共租赁住房，首付款比例不得低于其家庭已登记有一套及以上对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付到5.56%；其他各档次存贷款基准利允许住房公积金增值收益中计提50%，贷款利率不得低于成套住房的。款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率据此相应调整的廉租住房保障资金用於发展公基准利率的1.1共租赁住房。（二）借款人已利用贷款购率1.1倍的规定；3、国土部，四季度调整供地结对贷款购买第三套及以上买过一套及以上住房，又申加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到构，加大产业供地4、深圳3家住房公积金住房的，大幅度提高首付请贷款购买住房的。主办银行——建行、中行和招行全国。款比例和利率水平4、自2010年10月20日起将从12月开始受理住房公积金（三）贷款人通过查询征信从2010年10月1日起，对个人购买普通住房上调金融机首次提出问责制度。武汉的缴存、提取、异地转存等业务记录、面测、面谈，必要时全面落实稳定房价和住房保障工作责，不过，公积金制度启动前期工，且为家庭唯一住房，则减半征收契税；任制，健全完善考核问责制度，对稳作主要放在资金的缴存与归集上4月17日，对贷款购买第居访等形式的尽责调查，确定房价、推进保障性住房建设工作不，至于市民关注的住房公积金贷二套住房的家庭，贷款首对个人购买90平米及以下的普通住房，且该信借款人家庭已有一套及以力，影响社会发展和稳定的单位，要款，由于很多细节暂不明确，银付款比例不得低于５０％上住房的。住房属于家庭唯一住房的，减按1%征收契税。严肃追究责任行人士预计明年6月左右推出。，贷款利率不得低于基准（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年利率的１．１倍子女）5、自11月29日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点?CopyrightCentalineGroup,2010全国市场：2010年全国量、价在调控中震荡调整，2010年11月以及12月份一线城市呈现价格波动回涨??一一线线城市的全年供城市的全年供应应量量均出均出现现不同不同程程度度增增长长，，但但在在4.174.17与与9.299.29调调控控政策出政策出台台后，供后，供应应量量出出现现迅速迅速下下滑滑，，受受政策的影政策的影响较响较大。大。??一一线线城市的全年成城市的全年成交量交量均有大均有大幅幅度的上升。度的上升。但受但受政策影政策影响响效果效果明明显显，政策出，政策出台台后，成后，成交量交量出出现现迅速迅速较较少的少的现现象，市象，市场场反反应应敏感敏感度度较较高。高。??一一线线城市城市楼楼市全年价格上市全年价格上涨涨速速度度较较快，快，但但与与成成交交量量一一致致。政策出。政策出台台后，价格后，价格迅速反迅速反应应，均，均会会出出现现不不同同程程度的度的降降低。低。?CopyrightCentalineGroup,2010长沙市场：2010年长沙受政策影响相对一线城市而言、力度较小，虽有震荡，但长沙整体量、价都出现了大幅度的上扬趋势，出现此原因，与人民币存入银行相对贬值，而大部分客户转而把闲钱投入增值、保值相对较好的楼市。??长长沙沙20112011年住年住宅宅的供的供应应量量与销与销售售量量都出都出现现不同不同程程度的上升，整体度的上升，整体受受政政策的影策的影响没响没有一有一线线城市明城市明显显。。5250元/平方米5000494648764858?47504759?价格价格层层面，面，虽虽然然受受政策影政策影响响出出现现起起伏伏47114644468847084623460245504500449545104412439244144330426343004391426142504212波波动动，，但但20102010年的市年的市场场价格价格仍仍然保然保持持419541594188417141554099410141124021400039673917393539143935394638413860388437503803着强着强劲劲的上升的上升势头势头。。3688367735393586356435002009年1月2009年4月2009年7月2009年10月2010年1月2010年4月2010年7月2010年10月商品房均价住宅均价?CopyrightCentalineGroup,2010未来政策市场：2011年1月26日，“新国八条”出台，严重打击投资、投机性购房，抑制房价过快上涨，其中最为严厉的政策为“限购”，预计未来限购城市有望达72个，据分析，长沙在3月份将会出台限购细则（一）政策摘要?各城市政府一季度要公布新建住房价格控制目标?逐步扩大住房保障制度覆盖面，增加公租房供应?个人购房不足5年转手，按销售收入全额征收营业税?购买第二套住房首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍?今年商品房供地原则上不低于前2年年均供应量?落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制?引导居民从国情出发理性消费（二）本轮调控重点?个人购房不满5年，营业税按卖价全额征收?二套房贷首付提至六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍?省会城市户籍家庭第三套房停购，非户籍家庭第二套房停购?各地今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量?CopyrightCentalineGroup,2010从一线城市实施限购令来看，严重制约楼市量、价上升达4-6个月左右，之后量价缓慢复苏上升。由于此次政府政策调控之坚定，预计影响周期将延长，但“限购”并不是一项长期性政策，因此预判长沙第四季度前量、价难以有所突破，而此后有望缓慢回升成交量情况价格情况?CopyrightCentalineGroup,2010片区市场：虽然项目周边围绕武广新城存在大面积的土地供应，未来几年也会随武广区域的成熟而逐渐释放，但短期内仍有望形成供不应求的局面万科金域蓝湾辉煌国际城湘域西岸上河国际花园双水湾运达·国