济宁北湖项目可行性研究报告山东中原物业顾问有限公司ShanDong.05.2011本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报?告的任何部分都不可被擅自引用、CopyrightCentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1汇报说明本报告在深入研究济宁房地产市场的基础上，对项目定位提出针对性建议，帮助开发商降低开发及营销风险，实现利润与销售速度的平衡。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2报告结构宏观环境分析项目本体理解住宅市场分析案例分析项目物业发展建议经济测算3城市概况房地产政策分析宏观环境分析?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4城市概况孔孟之乡，运河之都，水城风貌、生态宜居的城市定位。城市历史悠久，文化底蕴浓厚济宁，孔孟之乡，运河之都，位于山东省的西南部，是中国优秀旅游城市、山东省鲁南城市带中心城市。济宁，具有7000年的文明史，历史文化悠久，是东方文明的重要发祥地之一。远古时期的“三皇五帝”在此留下活www.fdc01.com房市金碟动踪迹，人类始祖伏羲、女娲、黄帝、少昊帝均出生于济宁；春秋战国时期，被后世尊称为中国历史上五大圣人的“至圣孔子、亚圣孟子、复圣颜子、宗圣曾子、述圣子思子”都诞生在这里。杜甫、李白、曹操等文人墨客都在济宁留有足迹。元明清三朝在济宁设立河漕衙门，乾隆等帝王到这里驻足探访。淮海经济圈发达工业城市，但城区辐射能力有限，城区房产购房客城市发展地位群呈现明显的地缘性特征济宁为淮海经济圈发达城市，但市区对周边县市吸引作用有限城市济宁市临沂市泰安市日照市枣庄市徐州连云港2010年GDP(亿2542.8024002051.71025.081362.042866.931150.81济宁元)?市区经济核心作用不突出www.fdc01.com房市金碟2009年市区经济规模(亿元)800701674.4600446.1400329.262000临沂市潍坊市?????泰安市济宁市?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6经济发展水平国民经济飞速发展，房地产业借势攀升济宁市2006-2010年GDP统计4000018.0%从左图可以看出，济宁近几年GDP一直保持16.0%3000014.0%12.0%强劲的增长势头，增长速度较为明显。居民10.0%200008.0%6.0%人居GDP的快速增加，人民生活水平迅速提100004.0%2.0%高，经济形势持续向好，也给房地产行业的00.0%20062007200820092010发展带来很好的促进作用。GDP(亿)1456.0917362212.162279.192542.8人均GDP（元）1850022000267212849231500GDP增长率16.4%16.3%13.1%12.7%12.9%购买力：收入拉升有效需求城镇居民人均可支配收入（元）18000169781699215617160001389414000119961200010000800060004000200002006年2007年2008年2009年2010年www.fdc01.com房市金碟经济发展水平各县市区经济发展水平2009年各县区GDP排名情况(亿元)?由2009年济宁各县区GDP情况排名可知600，排名前五位的的县区为邹城市、兖州400市、曲阜市、微山县和任城区。200?其余县市区的GDP均在150亿元以下0邹城市?兖州市?曲阜市?微山县任城区??市中区??嘉祥县??汶上县??梁山县??金乡县??鱼台县?泗水县?GDP(亿元)481336240220188146.2146140128949288装备制造业煤化工产业装备制造业重点构筑“1+5”产业集群，以济宁城区(济宁高新重点打造“一区五园”，即高水平建设邹城产业项目、公用辅助区、市中区、任城区)为轴心，辐射带动兖州、曲阜、微山、、物流传输、环境保护、管理服务“五个一体化”的煤化工综合梁山、汶上5个产业集中区，着力打造工程机械、汽车、农业园区；改造提升兖矿国际焦化、鱼台金威煤电、任城碳素和规机械、内河船舶、煤矿机械、输变电设备六个终端产品工业园划建设金乡、汶上五个专业工业园。。食品工业能源工业食品工业重点培育“四区八园”，即集中推进济宁城区、兖州、在煤炭工业方面，提高产品附加值，推进煤炭企业整合，提高微山、金乡四个生产集聚区，着力建设济宁高新区生物制品，产业集中度；加快建设肖云、龙祥、杨营、泰西、义能、军城兖州、嘉祥粮油制品，兖州、梁山肉禽制品，微山渔湖制品，、永胜等矿井项目。在电力工业方面，大力发展可再生能源和金乡、泗水果蔬制品八个绿色食品工业园。余热余压综合利用发电。济宁目前重点培育的四个千亿级支柱产业城市产业结构经济发展处在工业化起飞阶段，产业结构进一步优化，第二产业占据主导地位经济发展阶段及其产业结构特征通过分析可以看出济宁三次产业结构比例相对稳定，第二产业占据主导地位，给房地产发展提供了良好的经济基础。济宁产业结构所处阶段历年产业结构比例济宁产业资源100%?济宁是全国重要的粮棉油基地和特色农产品基地；32.4%32.1%32.6%34.1%80%?煤炭储量达250亿吨，占山东省的一半以上；60%55.3%55.8%55.5%?稀土矿储量1275万吨，位居全国第二；40%53.3%20%?全国著名的煤炭企业——兖矿集团和全国最大的火力12.3%12.1%11.5%12.6%0%发电企业——邹城电厂都坐落在济宁境内。2007200820092010(数据来源2007-2010年济宁统计公报)第一产业第二产业第三产业济宁现处于被动郊区化阶段，城市中心区发展进一步完善，周边郊区成为未来发展城市发展趋势的主流方向，城市高收入阶层开始向资源优良的郊区外溢城市化被动郊区化阶段划分主动郊区化大都市，城市群?城市中心拥有最优越的?有城市更新改造背景形成大?郊区快速干道初步形成?城市出现多个中可达性和区位优势量购房需求，市政基础设施完善心城市特征?城市要素向中心聚集?政府同时大量投资基础设施?郊区主流客户为本区域?副都心的出现?城市中心规模经济，涵与捷运系统建设的中高收入阶层?多个城市共同发盖了城市商务、商业、金?在全市中低价房分布中郊区?购房目的为第一居所、展融贸易、教育等所有城市占到绝对比重第二居所或投资功能?人均收入(GDP)/美指标特征?人均收入(GDP)/?人均收入(GDP)/?人均收入(GDP)/美元6000，城市化率70%元3000美元3000-4000美元4000-6000?解决温饱问题；生?追求便利和功能?追求降低住宅成?追求生活质量阶段，对?追求生活质量阶段，对理性需求占主导地阶段；人们对耐用本；改善居住环境物业的要求不仅停留在物业的要求更注重品质位的阶段，主要是品的消费需求迅速并重非物质消费居住的要求，开始出现感与舒适度。居住消费特征对农产品和轻工品增加，从已生活必（如：旅游、健身度假居所，投资物业等的需求需品为主逐渐转向、体育保健及文化等。已非必需品为主欣赏等）大大增加济宁市现处于城市化的初级阶段，城市化的巨大发展空间为城市房地产带来巨大刚城市化水平性需求量?城市化进程处于初级阶段：城市化率在30%以下，城市化发展速度比较缓慢，工仁和雅居业化是城市化的基本动力；2010年济宁市总人口为843万人（济宁市中心区人口80万），城市化率22.6%。国翠城红星8号森泰御城?城市化进程形成房地产开发建设的推动中心区力：预计到2012年济宁城镇化率将达到48%，拉动城区商品房消费。?高端客户追求生活环境改善、追求稀缺龙城美墅鲁商南池公馆资源、追求低密度、追求创新产品成为其迁移的重要动因。已经迁入部分富人的项目在售及潜在高端项目高端客户迁移示意图城市规划济宁制定“东拓、西跨、南联、北延”的发展战略，南部以“生态旅游”为核心驱动力??北北延——延——任城任城区区政政府府北北迁驱动迁驱动：：由任城由任城区区人民政人民政府府实实施施的集行政的集行政办办公、商公、商务务、生活居住、旅游、文化、商、生活居住、旅游、文化、商业业于一体于一体的的现现代代、生、生态态、、园园林型林型新新区区。新。新区规划区规划范范围东围东至至光府光府河，西到河，西到济阳济阳公公路路，南至新，南至新327327国国道道，北到，北到岱岱庄煤庄煤矿运矿运煤煤铁铁路路专专用用线线，，规划规划面面积积8.698.69平方公里。其中近期平方公里。其中近期规划规划面面积积3.573.57平方公里，核心平方公里，核心区规划区规划面面积积1.671.67平方公里。平方公里。总规划总规划居住人居住人口口2020万万人。人。济济北新北新区与济区与济宁高宁高科技科技经济开发区经济开发区以及以及兖矿兖矿、、邹邹城城紧紧密相密相连连，，发发展展潜潜力大。力大。???东东拓——拓——高新高新产业驱动产业驱动：：20102010年，年，?西西跨——跨——商商贸贸物物流流区区：：政政府府将将在在www.fdc01.com房市金碟济宁高新区全力打造高端产业集群区未未来来5-105-10年年倾倾力力打打造西部商造西部商贸贸物物济宁高新区全力打造高端产业集群区老城区老城区高新区高新区城市副中心城市副中心城市副中心城市副中心，实现总投资近300亿元的21大产业流流区区，，全全市商市商贸贸物物流流资资源源正正向西部向西部，实现总投资近300亿元的21大产业项目、9大服务业项目、11大城建民聚聚集，一集，一个个城