苏州博思堂市场部2007年六月前期定位报告崇仁号地块25新城市主义------Newcityism从天际线跃起，城市初露端倪，居住、商业、办公、公共交通、行政机构合理布局，开敞空间生活便捷、生态环境自律保护、邻里生活和谐美满，新城市主义之光照耀全城。…太阳新城市主义之重视城市边界，建设紧凑型城市继承传统，复兴传统开发新城市主义之新城市主义之以人为本，建设充满人情味的新社区尊重自然，回归自然新城市主义之提倡健康的生活方式新城市主义之回归传统习惯性的邻里关系新城市主义之葵花太阳之花绽放五常，闪耀全城传播新城市居住主义之光，开启居住新纪元为太阳之花绽放全城出征……谋定而后动，知己知彼百战不殆孙子说五常市地产市场现状住宅现状/Part五常共有两层以上楼房余栋，建筑面积万平方米。开发住宅小区个，已交付使用的花园小区、鸿源小区、迎宾小区、天城缘小区、教育小区、广场小区、文教小区、北环名苑等建筑面积都超过万平方米。城镇居民人均住宅面积由年的平方米增加到现在的平方米；农村人均住宅面积平方米，砖瓦化率达到％。市民的居住条件正在逐步改善。450454104019805.613.519.686五常住宅小区现状1建设电影院不夜城小区1万2.8万多层鹤岗松威鹤岗松威鹤岗松威时代嘉园0.8万1.2万高层哈尔滨时代置业五常建筑联营公司五常建筑联营公司贵都大厦0.7万2万高层五常城市房屋开发五常建筑企业总公司五常建总一公司开发鹤岗松威哈尔滨时代置业哈尔滨福泽地产形态多层高层多层建面9万1.2万5万占地4万0.8万2.4万五常市地产市场现状/供量Part项目名称文化诚信小区时代星园福泽家园年市场供应量与上年比较有较大的飞跃，市场在建项目达万米?200719.21五常市地产市场现状/需求万米，拟建但由于需求猛烈，市场仍然显现供不应求状态Part农业型城市五常在05年政府取消农业税后，农民收入大幅提高，农民新生代结婚安家选择在城市买房已经成为一种时尚和趋势，五常地产刚性需求极强；葵花药业、古泉酒厂、五常大米等本地企业的蓬勃发展直接带动城镇收入提高，换房、二次置业需求持续增温。虽然年五常地产进入超常规发展，在建面积达??07231产品品质电影院不夜城小区普通住宅，外墙涂料五类城镇普通住宅毛坯房、楼梯间水泥地面时代嘉园高档楼盘、准现房公共设施齐全、配套完整公共设施齐全、配套完整贵都大厦板式高层，打基础阶段公共设施齐全、配套完整五类城镇普通住宅文教北区多层带阁楼，主体封顶毛坯房、楼梯间水泥地面未知飘窗、封闭小区有物业：03年小区，规划一般厨房铝合金门窗小区规划较合理毛坯房、楼梯间水泥地面小区概况普通住宅、规划不合理，基本没有配套及绿化为时代嘉园的姊妹楼，较嘉园晚一年开工多层部分带阁楼，主体封顶场地平整、规划为高层、多层各一小区规划较合理五常市地产市场现状/产品研五常在售楼盘8处，成熟社区3处，其品质如下调Part天成缘文教南区项目名称文化诚信小区时代星园福泽家园金荷花园北环名苑现有产品品质：五常现有产品明显带有五类城镇的特征，规划落后、设计难受、销售混乱，目前的产品状况给本案极大机会??1销售均价2006年9月（开盘）2007年5月2007年9月2006年9月（开盘）2007年9月1400145015001550160016501700五常市地产市场现状/价格Part以时代嘉园为例：年月开盘到年月平均增幅，而年月到月增幅为，是前一年的倍20069200754%07598.49%2年市场之销售状况：销售业绩突飞猛进，销售价格一路高歌?20071优惠电影院不夜城小区60米1560起，二层、五层1610，三四层为1660增收入网费增收入网费时代嘉园120米1660起，楼层差为50现每米优惠50现每米优惠50贵都大厦60-80米三楼起2000，四五2100，六七2200，八-十顺加100，以上每层加40无贷款每米加20价格1560起，二层、五层1610，三四层为16601570起，楼层差为50二层1460，三、四、五1580，六1310高层2000起，多层1600左右主力户型60-90米80-100米60-80米五常市地产市场现状/价格项目名称文化诚信小区时代星园福泽家园金荷花园Part五常在售项目多层均价为元米，高层元米，多层较上半年有大幅提高，高层因时代嘉园亦增长左右，该状态是三四线城市正常价格表现，有向上浮动空间。现有产品价格：1550/1800/8%?1金荷花园贵都大厦时代星园清华苑附近栋高层7即将入市高层多层多层、高层之比71%29%五常市地产市场现状/高层Part年市场供应量多、高层比较：市场仍以多层为主，但潜在高层项目供量不容忽视。?20071主题推广电影院不夜城小区现场环境乱、销售人员不专业无无时代嘉园有销售中心，环境较好五常第一座高层五常第一座高层贵都大厦销售现场一般，销售人员素质差无无文教北区售罄未开盘销售形象与不夜城在一处共同销售同上销售现场一般，销售人员一般销售中心装修，未开盘项目名称文化诚信小区时代星园福泽家园金荷花园。五常市地产市场现状/销售特性五常在售项目中多层基本不存在营销概念，高层中因时代嘉园为五常常务副市长投资开发，聘请哈尔滨销售人员进行了略微的包装、策划，销售中心装修后摆放沙盘、户型模型的销售工具，成为五常销售最系统的项目Part销售特性：?五常在售项目销售表现力较差，营销基本为零阶段。本项目若能在营销策划方面有上佳表现必将获得事半功倍效果。1Part综合市场项目研判：五常地产市场仍处于初级阶段，普遍竞争力偏弱，需要高品质产品引领市场走向成熟米为本市场主力户型，米以上大面积住宅应限量版生产高尚产品存在一定量市场空缺地块商业氛围不成熟，项目底商招商挑战与机会并存五常市地产市场现状/市场研判??60-90120??1图?项目背景/地理位置/地块价值分析Part项目位于崇仁社区哈五路五常入口方向右侧，呈东西长向，南北短向，靠休闲广场，沿金山大街地块周边环境成熟，周边50米辐射区内林立政府机构、广场、社区、学校等配套设施齐全、开发区内发展升值潜力巨大地块所属区域住宅相对成熟地块周边商业氛围不强????2项目背景/地理位置/地块价值分析Part本项目开发正处于片区的快速发展期，开发区经过多年基础建设与政经匹配，走过了艰难的培育期，即将迎来快速发展阶段，井喷式发展会快速提升项目价值；?片区房地产发展形势一片大好，在国家地产一片火红的条件下，五常地产2007年高歌猛进，销售量、销售面积稳步上升。市场供需两旺，成交量较2006有较大增长；?2片区房地产市场状况以及对本项目的启示项目背景/地理位置/本项目启示Part?片区未来的发展规划方向将为本地区中高档次的房地产发展提供充足的客户源保障及较大的发展空间；?逐步完善的城市化配套还将大大提高片区的综合竞争力，并由此吸引更多的置业群；片区房地产市场状况以及对本项目的启示?随着片区整体城市化水平的提高，整体住宅市场的蓬勃发展势头将会得到延续与提升。片区将成为五常市未来辐射和发展的重要战场。2项目背景/地理位置/本项目启示Part目隔道不足100米，这些都提升项目人文价值，未来开发中“教育”、“生态”可作为两张王牌以阻击竞争对手。?图地块被三校区包围?地块四周分布：实验二小、二中、实验中学等学校，近万米休闲广场是五常最大公共区域，金山公园与项2片区房地产市场状况以及对本项目的启示项目背景/目标人群/时代嘉园的客群分析作为五常第一个高层项目，有较大的参考意义，本案重点针对时代嘉园购买人群进行了重点分析,帮助我们确定本项目的目标人群：1、区域结构分析：一期时代嘉园共60套，目前已售37套，其中小定6套，内部预留4套，销售率达61%，37位成交客户中，有效登记地点30个。从30位购房客户的居住地点来看，共分布在五常的29位(其中80%左右为政府领导)，8位分布在其周边市镇。2、年龄结构分析：从成交客户的年龄构成来看，36-55岁的客户成为主要购买力量，这一年龄层次的人主要是社会的中坚力量，有较好的经济基础，购房一般是处于二次置业或者投资，有部分是给家里的老人购房养老。Part2时代嘉园项目背景/目标人群/时代嘉园的客群分析由于时代嘉园开发均是米大户型，而且付款方式十分单一，只能一次性付款。对买主的经济实力要求很高。户型面积：小面积产品去化速度较快，米以下的户型已销售以上。、购房目的：购房者首选的五常第一座高层带来的新鲜感，其次才是追求生活舒适和生活高度，标榜身份者也不乏其人，外地投资客、本地投资客约占。100-18012070%515%个体经商业主、政府机关、教师等高收入人群为项目购买主力，其中个体经商业主与政府机关人员占购买人群71%强；4、Part3、职业性质：2我们的目标客户他们是否具备购买本案的经济能力？他们是否具有相应的文化水平，对产品的价值有所判定？他们是否追求生活的高品质？他们是否认同新城市主义的生活方式？这是界定本项目目标客户时必需回答的问题，也是购买本案必需满足的四个条件。因此，我们分别以经济、文化、生活态度、生活方式为底线，来界定我们的客户群体。项目背景/项目目标人群定位寻找Part2项目背景/目标人群定位一般被描述为：社会的中坚，单位的脊梁，基本事业有成，眼光敏锐，富有远见，有责任心，懂生活，爱生活，爱家人、年龄在30-60之间。他们具有一定的经济基础，受教育程度较高，追求生活品质，开明，接受能力强，对新鲜事务不排斥。（1）社会的原动力（2）品质的追求者（3）新鲜的猎奇者（4）成熟的投资者Part他们：就是：2（）政府科级以上领导（）社会固定投资团体（）有限资本运营高手123项目背景/目标人群定位个体工商业主、公务人员、