绿地·公园壹品市调报告1.项目概况2.项目位置3.环境分析4.推案节奏5.价格分析6.房型分析7.客源区域分析8.项目现场表现9.广告媒体分析10.产品优劣势分析项目概况所处区域、板块顾村板块现场地址宝山区沙浦路205号商业配套绿地北郊广场（在建），好又多超市，星地超市顾村小学，顾村中学，泰沪小学，刘行中学，蓝天学区位资源教育配套校，小雨点幼儿园，荷露幼儿园周边配套情况医疗配套顾村地段医院，国大药房，华山医院北院（在建）交通配置轨道交通7号线（在建），宝山一路，701，702总体量114710平方米建筑形态类独栋，联排，小高层建筑规划容积率　1.23规划设计绿化率　45%建筑风格新古典风情风格外墙高级面砖、花岗岩投资商名称（品牌实力）绿地集团项目形象开发商上海新天地房地产有限公司广告企划远创广告项目四至：东起顾荻路、西至荻泾河、南临沙浦河、北到沙浦路。交通配套：轨道交通地铁7号线（在建）；公交车宝山一路，彭罗专线，701，702片区配套：目前该项目周边商业配套尚不成熟，除了在建中的北郊商业广场之外，主要依赖电台路和老顾村的商业。主要包括好又多超市，农工商卖场，星地超市，顾村集贸市场，建设银行，农业银行，农村商业银行，国大药房，绿欣菜场等。项目范围：——绿地﹒公园壹品位于北上海宝山区顾村板块，东起顾荻路、西至荻泾河、南临沙浦河、北到沙浦联栋路。该项目西面和南面两荻排面临河，整个地块承半岛独形状。河泾总建筑面积近114710平方类米，是一个混合型的社区浦河，由1980套小高层住宅，沙198套联排别墅和11套类独栋组成。预计在2011年底建成交房。推案节奏该案目前尚未开盘，别墅尊崇卡正在办理中。预计于四月中旬推出别墅，但具体位置尚未确定。公寓户型图尚未公示，预计于今年9月份推出第一批公寓房源。房源配比房型套数配比%独栋110.5联排1989.5公寓198090合计2189100价格分析联排总价在375万-570万元左右。（面积125-190）独栋总价在900-1000万元左右。（面积为270）公寓单价在17000-18000元左右。（面积未定）目前该项目尚未预售，以上价格均为售楼处报价联排的面积与叶上海比小，总价上有优势，但30000每平米的报价比叶上海高出不少。独栋总价与叶上海类独栋接近，虽然在房型上略占优势，但只有沿沙浦河的一排共11套，据销售员介绍只针对内部关系户。产品风格从建筑中撷取老上海精华，元素细节赋予古老贵族气质；经典三段式建筑风格、独特天际线、装饰性烟囱、塑像感石材，配合林荫斑驳的道路，彰显刚柔并济的古典气质。户型分析壹，125㎡·北入口该房型是本案别墅房型中面积最小的，125平米的建筑面积对于别墅来讲相当紧凑。整个户型的进深狭长不利于采光，给人感觉走廊太长利用率不高。花园非常袖珍，降低了别墅的品质。总价是它最大优势，370-390万左右的总价的确很有诱惑力。另外地下室设计下沉式庭院，车库，中庭的设计也增色不少。户型分析贰，157㎡·北入口该房型为双车库设计，对于有两部车子的客户非常实用。地下室面宽较大并设采光天井增加采光面。但一楼没有老人房，花园面积也不大，客厅只有局部挑空。二楼南卧与卫生间相距太远，而且卫生间的门正对卧室的门。户型分析叁，160㎡该房型的客厅和车库都是南入·南口，这对于地下室采光有很大入口的影响，客厅的私密性也受到很大影响。花园朝北与餐厅相连让人感觉很不舒服。二楼的两卧之间没有家庭室的设计，卫生间的门正对南卧的门，三楼主卧与卫生间之间距离较长。户型分析肆该房型均为边套，半包围式的花，190园可以让一楼每扇窗户看到绿色。㎡双车位设计也非常实用，二楼家·庭室朝南设计且带露台。但地下北入室采光窗朝北不利于采光，客厅口只有局部挑空，不够大气，三楼主卧露台相对偏小。户型分析伍，270㎡类独栋该房型为地下一层地上两层的设计，动线更加合理，更加有别墅的居住感。地下室设计为下沉式庭院，大面积采光天井让地下充满阳光。地下车库设有私家车库，并带有设备间，停车更方便实用。双楼梯设计可方便各个位置从地下到达一楼。前后花园，一楼每个部位都能看到景观。另外一楼还设有一间卧室和书房，功能性很强。门厅部位挑空，进门第一感觉大气。二楼有三个露台，卧室有了很好的外部延伸空间。最大的亮点是它的连列方式为两套或三套组合，并且连接的部分很少，突显了每一栋的独立性和私密性。公园壹品客户区域分析外地市区27%30%境外3%宝山40%市区境外宝山外地上表可以看出宝山客户占40%,市区客户占30%的比例，外地客户占30%且还有少量境外客户。说明该案来访客户主要以宝山本地为主，主要包括高境，共康，淞南等板块。市区客户主要以闸北，虹口，普陀，杨浦等区域。外地客户以江浙客户居多。由此可见该案的以北上海和宝山区潜在购房者为主要目标客户。售楼处布置主要包括：楼盘模型沙盘，区域模型，裱板等。6张洽谈桌，售楼处表现力不错，但显得比较冷清，中午十一点没有一位客户看房。只有两个销售员在上班，接待态度也不够热情。售楼处布置及现场氛围广告及媒体分析媒体主要以网络广告（搜房网），配合工地围墙喷绘看板，精神堡垒，在沪太路设有大型广告牌。售楼处在沙浦路上并不是非常醒目好找，但是在途经的路上并没有看到醒目的引导标志和道旗。首次来看房的客户不容易找到售楼处。产品优劣势总结优势：与“荻泾河、沙浦河”二条天然河道为邻。湾流交汇，成就奢侈“类半岛”住宅佳地。特别是，社区内“类独栋”产品，私密景观；近可亲临水上，远可从高处俯瞰天水一色，独享有天有地豁达境界。高达45%的绿化率，让整个社区绿意盎然。规划构建主题组团景观，“亲水平台、人行坡道、景观草坡”三层级规划，扩大绿化面积的同时，将道路融于自然中。房型设计独具匠心，精致而不失奢华，让您轻松拥有高端生活品质。在建中的北郊商业广场与本案隔河相望，闹中取静的同时不舍弃繁华，轻松享受便捷生活。劣势：距离本案最近的轨道交通七号线顾村公园站步行时间在40分钟以上，而且目前尚无公交车抵达，对于主要依靠公共交通出行的上班族显得有些尴尬。虽然本案名为公园壹品，但实际与公园相距甚远，步行至公园需四十分钟。更不可能直接享受公园景观，这对于那些追求更高生活品质的客户来说是一个遗憾。社区内无生活配套设施，日常生活的大部分需求只能依赖外部的商业设施。THANKS刘井强