开新领域小户型公寓类产品市场报告2009年12月8日大连开启房地产投资咨询有限公司1小户型研究思路多大的户型算小户型？小户型的定义小户型都有哪几种？特点是什么？小户型的种类有多少小户型都分布在哪里？消化情况如何？小户型应该在哪里建设什么人买小户型？他们关注什么？购买偏好是什么？小户客户来源及购买关注不同区域热销小户型的特点是什么？什么样的小户型好卖市场重点参考项目的特征如何？市场表现如何？扬长避短我们应该建什么样的小户型？如何定位？2小户型定义项目特点小三房产品解析户型点评总结小户型产品分布特征项目特点重点区域小户型项目研究优质劣质户型解读重点参考个案分析项目建议3什么是小户型？对于小户型一直没有一个清晰的定义，一般来说一居室销售面积在55平方米以下、二居室销售面积在80平方米以下、三居室销售面积在100平方米以下的户型都叫小户型。根据其使用情况居住性小户型过渡性小户型投资性小户型按照上述定义的小户型，80-10055-80平方米二房户型我们称之55平方米以下一般情况下有一房平方米的三房户型我们称之为居为过渡性小户型，此类户型居住大连普遍意义上的小户型，我们的重点研究对象、一房一厅、二房一卫三种形式住性小户型，其主要承载的是居功能比较完整，多数是被用作过，此类产品多数被用来做长短期住功能，此类户型换手率相对其渡性居所，一旦经济情况改善，投资性产品，一小部分被用作临他小户型产品相对较低，多数用居住者遍会升级居住条件。时性居所。我们称之为投资性小于较为长期的居住。户型。4小户型定义项目特点小三房产品解析户型点评总结小户型产品分布特征项目特点重点区域小户型项目研究优质劣质户型解读重点参考个案分析项目建议5居住性小户型——现状大连小三房产品其消化情况在项目中名列前茅，产品也是各有特点，目前多数集中在大连西部。项目名位置总建筑开盘时间小三房房型装修标准小三房比例去化速度当前平均称面积及面积售价万科·大连西40万2009.3.2886与90平一期清水；一期11%一期100%一期魅力之部前革方米三房二二期精装二期108套左二期未售6500城厅右二期9000美树日大连西20万2009.7.489、92平清水6.55%95%10000记部机场方米三房二厅水映西大连西6.6万2008.5.1689与92平清水11%100%7800山部西山方米三房一厅大众·大连西12万2007.9.1697平方米清水4%100%7000开世嘉部旅顺三房一厅年6居住性小户型——户型万科·魅力之城该项目小三室户型设计相对先进，空间最为合理，全明、干湿分区，但90平方米户型电视背景墙连续性被破坏7居住性小户型——户型美树日记该项目小三房户型做到了全明，但人流动线设计不甚合理，入户门对厕所门。8居住性小户型小三房户型各个使用空间功能完整，但局促，在中低档项目中分布最广，主要是为了满足家庭人口多，资金有限的中等家庭，家庭生命周期处在老少三代。高收入家庭对此种户型并不感冒，由于目前市场上类似户型供应较少，同时众多中低收入群体需求庞大，因此目前此类产品价格增长速度较快。小三房产品多数是补充性产品，少见以此产品为主力项目。9小户型定义项目特点小三房产品解析户型点评总结小户型产品分布特征项目特点重点区域小户型项目研究优质劣质户型解读重点参考个案分析项目建议10小户型项目分布金州行政产业区商业中心东林世家开发区行政商业中青年汇心环宇品格东城天下华南商圈凯悦公寓新希望家园凯旋国际动力院景公寓马兰广场商圈高新、知识产业区水映西山万达华府二期远洋左右开新领域市政府及体育场周边产业区杰特金融商业核心城市公元美加华公寓谷歌里旅顺开沿海国际中心芝麻街发区金融1街中海华庭软景E居泛华领城康派港湾一号康桥小镇星海及西安路商务商嘉和花样年华中更·香海小镇业中心怡景华园美林西岸宏霖大厦喜临门大厦11分布特征总结1.大连绝大多数小户型产品分布于商业商务或行政金融区，一小部分分布于产业区。2.区域发展越快，成熟度越高的区域小户型产品越多。3.小户型地域分布上，中山区、西岗区、沙河口区以及高新技术园区数量最多，是小户型产品的重点分布区域。接下来我们将对小户型项目重点分布区域同时也是润德项目所在区域做详细分析。12小户型定义项目特点小三房产品解析户型点评总结小户型产品分布特征项目特征重点区域小户型项目研究优质劣质户型解读重点参考个案分析项目建议13项目特征行政区项目名称位置销售总建筑开盘时间小户房型及面积装修标小户型去化率当前平均备注状态面积准售价中山泛华领城金融商业核心在售360002009.8.3131-49㎡一房；73㎡150010013000改造二房港湾壹号金融商业核心尾盘823152009.10.147-54㎡一房；61-250010016000改造689㎡一房一厅嘉和·花样年金融商业核心在售500002008.6.1924-49㎡一房；loft250095平16000平层去华三期loft19500化快鸿霖大厦金融商业核心售罄684002006.8.1239/62㎡一房1000100——改造喜临门大厦金融商业核心售罄395512006.7.1845/62㎡一房1000100——改造怡景华园金融商业核心售罄996672006.3.22————100——改造西岗万达华府二期市政府及体育售罄1260002005.4.2340㎡左右一房无100——场周边远洋左右市政府及体育尾盘130002009.10.235-47㎡一房15008914200场周边4开新领域市政府及体育——————————————改造场周边沙河口杰特星海湾新兴金在售300002009.9.550㎡一房；78㎡20008515000融商务区二房沿海国际中心星海湾新兴金在售91179.2008.9.2743-85㎡一房3500低于5015600商住一期融商务区7城市公元西安路商业区售罄48009.2009.140-45㎡一房；1500100130008755/65㎡一房一厅；75㎡二房美加华公寓西安路商业区售罄218352008.12.340-50㎡一房；70100010012000改造0㎡一房14项目特征行政区项目名称位置销售总建筑开盘时间小户房型及面积装修标准小户型当前平均售备注状态面积去化率价高新园谷歌里高新、知识产业售罄1144922009.7.556/65㎡一房一厅8001007000改造区区芝麻街高新、知识产业在售950002009.8.1551㎡一房；64㎡14001009700区一房一厅中海华庭二期高新、知识产业在售909902008.11.3050㎡一房一厅；部分精装10010000区63㎡一房二厅；110078/80㎡二房二厅软景E居高新、知识产业在售1285872009.12.643㎡一房一15007413500区厅、70㎡二房一厅康派高新、知识产业售罄550002005.8.2136-57㎡一房1000100——区康桥小镇高新、知识产业在售582602009.1178㎡二房一厅、二无已推去7800；一层区房二厅化88顶层1050015项目特征1.目前区域内共有含小户型项目19个，其中纯小户型项目8个2.小户型项目中，8个项目为改造类项目（不含开新领域），但其消化情况未受影响，凭借较高的性价比，去化速度与新建项目差别不大。3.目前市场小户型产品存量有限，软景e居未推套型为未来主要供应，市场面临较大缺口。4.当前小户型项目消化速度均较快，3个月内去化均可达到80%以上，大户型去化速度较慢，尤其改造项目大户型属滞销产品5.中山、西岗、沙河口核心成熟地段价格较高，集中在1.4、1.5万/㎡，高新产业区价格多数不超过1万/㎡，仅数码广场软景E居项目达到1.35万/㎡。6.户型以一房、一房一厅为主，主力面积在24-60㎡，60-80㎡一房一厅、二房一厅为辅，少量60㎡左右一房二厅、80平方米左右二房二厅及loft房型。7.各类户型中，40-60㎡一房一厅或二厅户型销售最好，其次为40平方米左右一房小户与70㎡左右紧凑二房，小于30平方米或总价偏高产品去化较慢，另外奇特（拐角）户型较难被接受。168.大多数项目采用精装修设计，装修标准1500-2500元/㎡较为集中。小户型定义项目特点小三房产品解析户型点评总结小户型产品分布特征项目特征重点区域小户型项目研究优质劣质户型解读重点参考个案分析项目建议17畅销户型40㎡左右宽敞一房65-在控制总价同时80保证了一定的空间舒适度㎡紧最大的空间利用率凑相对较好的采光条件二比较完整的居住功能房50-60㎡宽敞实用的一房一厅18滞销户型不规则房型暗卧一房一厅总价过高空间利用率低不规则户型面积过小，动线不畅功能确实暗卧暗厅生活空间布局不合理大小面于积30一㎡房一房19小户型定义项目特点小三房产品解析户型点评总结小户型产品分布特征项目特征重点区域小户型项目研究优质劣质户型解读重点参考个案分析项目建议20嘉和花样年华3期项目名称嘉和花样年华3期地理位置中山区三八广场销售特点维景酒店返租形式，现已暂停收租；精装2500元/㎡（含电器）装修状况/普装1500元/㎡占地/建筑面积0.55/5（万㎡）产品类型高层总户数700套35-70㎡全成品铂金酒店式公寓；面积段24-35㎡精装修酒店服务公寓；60-300㎡LOFT开盘时间2008年6月19日销售情况95%，剩余少量30㎡户型产品销售价格16000（含精装、普装）loft19500(元/平方米)两侧大面积以自主为主，其余30-40平米客户情况以投资性客群居多点评：通过带租约的销售形式促进了投资型的销售份量；21户型尽管项目外墙也有起伏变化，但各户型均保证了方正，除了采光因素外，户型