说明：本次所做内蒙古包头市房地产市场调研报告还有很多内容存在欠缺，尤其是包头市各区每月成交情况，未能找到相关的参考数据。因此报告中所涉及更多数据仅统计到09年10月份为止。内蒙古包头市房地产市场调研及项目地块分析简报上海中凯房地产开发管理公司营销中心2010.2.251【目录】?包头城市总体规划-----------------------------03?包头房地产市场总体特征--------------------30?包头市区住宅市场调研-----------------------54?包头房地产市场综合考评--------------------74?项目地块分析以及预测-----------------------872第一部分城市总体规划3城市概述?包头位于内蒙古自治区中部偏西，东与呼和浩特市相邻，西与巴彦淖尔盟市连接，北与蒙古国接壤，南濒黄河与鄂尔多斯市隔河相望。是国务院首批确定的十三个较大城市之一，是内蒙古自治区最大的工业城市，是国家重要的基础工业基地。?包头市是内蒙古经济实力最强的地区，城镇居民收入水平较高，且该地的地理位置优越，处于呼包鄂东中心，往来交通便利。?包头市主要支柱产业为稀土、钢铁、铝业、化工、建材、电力、重型汽车、工程机械、食品饮品为主。?包头土地总面积27768平方公里，其中，山地占14.49％，丘陵草原占75.51％，平原占10％。已开发和利用的土地中，市区面积为140.5平方公里；耕地面积占土地面积比重14.3％；森林面积14920平方公里，草原面积208650平方公里。　　?包头由于具备北部丘陵草原、中部山岳、南部平川三大地貌和不同的土质条件，加之气温降雨量也各不相同，因而适于多种动植物生长和繁衍。　4城市概述?历史沿革?包头地名的由来，一说是蒙语"包克图"的音译，意思是"有鹿的地方"；另一说，过去曾是西部地区最大的皮毛集散地，有水旱码头之称，也被称作"泊头"，随着时间的推移，逐渐演变为"包头"。?包头的历史可以追溯到6000年前的新石器时代，是欧亚大陆草原文明和黄河流域农业文明的交汇地段，历史文化遗存十分丰富，有赵长城、秦长城、麻池古城遗址，南北朝时期还有两位皇帝定都于此。?行政区划?包头市辖10个旗、县、区，其中：3个市区（昆都仑区、青山区、东河区）2个矿区（白云鄂博矿区、石拐区），4个农牧业旗县区（土默特右旗、达尔罕茂明安联合旗、固阳县、九原区），1个经济开发区。总面积27768平方公里。人口245.76万，居住着蒙、汉、回、满、达翰尔、鄂伦春等31个民族。包头是国务院首批确定的十三个较大城市之一，是内蒙古自治区最大的工业城市，是国家重要的基础工业基地。5重点行政区域介绍?1、昆区，2、青山区，3、东河区，4、九原区，5、高新区，6、新开发的滨河新区61、昆区?昆都仑区位于阴山脚下，黄河北岸，昆都仑河畔，昆都仑区因河得名，昆区是包头市党政机关所在地，是包头市的中心城区和自治区最大的企业包钢（集团）公司所在区，位于呼包银经济带和呼包鄂金三角腹地，是包头市政治、经济、文化中心和对外开放的窗口。区内设有１３个街道办事处，１０６个居委会。城区面积１０３平方公里，人口５７.２０万由蒙古、汉、回、满、达斡尔等２８个民族构成。昆区地理位置优越，民航、铁路及高速公路四通八达，交通、通讯十分便捷，是连接华北、西北的重要枢纽。城市建设日新月异，绿化覆盖率达35.97%，人均公共绿地面积8.92平方米，城镇人均住宅建筑面积达到了27平方米，城市基础设施承载能力和服务功能完备。?优越的地理位置，便捷的交通环境。在包头市政府的统一规划下，昆区仍是包头的重点发展区域。就房地产市场而言，昆区由于区域土地面积的限制，不可能再有大规模的开发，已逐步向高档次的楼盘迈进。那么，在今后的房地产市场上，昆区仍然会是包头房地产的老大，代表着包头房地产市场的高档次、高价位。72、青山区?青山区位于包头市中部，北依阴山，南临黄河，西与包头市昆都仑区毗连，东与包头市东河区相邻。山区现有面积67平方公里，人口41.43万，由25个民族构成。区内设有8个街道办事处，77个居民委员会，是一个工业发达、科学技术先进、文化教育兴旺、服务设施齐全、环境优美的新型市区。?青山区是市四区之一，地理位置优越，交通、通讯便利，工业区布局宽大规整、生产区与居住区相对隔离，体现了城区规划和基础设施建设超前的水平，完全可以满足青山区经济飞速发展的要求。是一个工业发达、科学技术先进、文化教育兴旺、服务设施齐全、环境优美的新型城区，被誉为“草原钢城的明珠”。82、青山区?青山区是典型的工业区、文化区、移民区和园林绿化区。已形成了以机械制造业、重型汽车业、冶金业、核工业、新型建材业、乳制品加工业、供电发电业、纺织及服装加工业为主的较为完善的工业体系，是我国装备制造业、核化工和电力工业基地。青山区是以机械、汽车、电力、建材、纺织、建筑、安装为主体的现代化工业区，区内驻有中央、内蒙古、包头大中型企业214家，包括内蒙古第一机械制造厂、内蒙古第二机械制造总厂、北方重型汽车有限公司、核工业部二Ｏ二厂（光华化学工业公司）、蒙电华能热电股份有限公司（包头第二热电厂）、包头供电局、“九九”集团、苏蒙特亚麻纺织有限公司、内蒙古电建第一、第三工程公司等骨干企业。?青山区经济发展达到全国发达城市水平，各项指标均属自治区101个旗县前列。2006年，GDP实现180亿元，同比增长19%；财政收入实现17.63亿元，同比增长13.37%；人均可支配收入实现16600元，同比增长16%。?青山区由于地域宽广，东侧有极大的发展空间，再加上包头市的城市新中心的整体规划，是较适宜投资的城区。从而也就形成了以青东路为轴线的房地产开发带。93、东河区?东河区是包头市的老城区，有200多年的历史，位于大青山南麓、黄河北岸、土默川西部。城区面积85平方公里。东河区地理位置优越，水陆交通便利，素以“水旱码头”、“塞外通衢”著称，昔日曾是我国西部地区最大的皮毛、粮食、药材集散地。东河区辖有12个街道办事处，94个居民委员会，人口45.9万，有蒙、汉、回、满、朝鲜等２６个民族。东河区是回族居民的聚居区，现有回族1.7万人，东河区有伊斯兰教、基督教、汉佛教、喇嘛教、天主教等５个宗教界别。但由于地区地理条件的的局限性，发展稍落后于其他区块。2006年开始，东河区在市总体规划的大力支持下，开始对旧城大力改造，从而出现了以北梁为中心的龙藏新城项目以及以东河槽为轴线的保利百合花园、宁鹿水岸、碧水佳苑、鼎太风华、东豪国际、时代天骄等一系列房地产项目的规模开发，使东河区成为2006年-2007年房地产销售量最大的城区。103、东河区?东河区交通发达，具有公路、铁路、航空、水运等多种运输功能，是内地连接西北地区的重要交通枢纽。包头民航机场位于东河区，东河区是包头市地方工业的集中地，70％以上的市属企业驻在东河区。其中有包头铝厂、包头糖厂、鹿王羊绒集团等。东河区商业贸易比较发达，全市60％以上的物资仓库设在东河区，自治区及其他盟、市、旗、县驻东河区的转运站、采购供应站及办事机构等就有50多个，包头市与内蒙古西部地区的商品物资交流相当一部分在东河区进行。东河区还被确定为包头市个体、私营经济示范区，优良的投资环境，宽松的优惠政策，吸引着方方面面的经营者。?东河区的旅游事业发展迅速。由本区出发南行，过黄河大桥，可达鄂尔多斯高原；北行，顺盘山公路，可至阴山深处，那里有塞外名寺五当召。区境内还有阿善沟门新石器遗址，福征寺，清翠欲滴、群龙戏水的转龙藏，闻名遐迩的清真寺和被人们誉为“塞外西湖”的南海旅游开发区。114、高新区?包头稀土高新技术产业开发区成立于1990年，1992年11月经国务院批准成为自治区唯一的国家级高新区，也是全国53个国家级高新区中唯一冠有稀土专业名称的高新区。?稀土高新区位于包头市区南侧，属全市规划中心，管辖面积49平方公里，其中新建区规划面积为15.53平方公里。建有稀土企业孵化器、软件园和留学人员创业园等各类专业孵化器，包头"高校园区"和"科技园区"也一并纳入稀土高新区，进一步完善了"一区多园"的发展模式。?稀土高新区的交通条件十分便利，距火车站6公里，距民航机场16公里，区内拥有多条城市规划主干道，辅以纵横交错的区间路，形成了四通八达的快捷交通网络。高新区经过近十年的建设，基础设施建设日趋完善，全部实现了供电、供热、供汽、给水、排污、道路、通讯、煤气等“八通一平”。高新区内道路纵横有序，绿化率达35.6%。124、高新区?近年来，稀土高新区经济建设得到了突飞猛进的发展，主要经济指标一直保持30％以上的增长速度。在全国53个高新区中位次大幅前移，进入中游行列。在自治区47个重点工业开发区中位居第一。?按照建设中国“稀土谷”的发展目标，稀土高新区的基本战略定位为：一是大力发展高新技术产业，把稀土高新区建成以稀土为特色的各类高新技术产业化基地。二是加快稀土高新区“二次创业”步伐，提高经济发展品质和水准，成为包头市经济发展的重要增长极。三是创新发展模式，构建和形成符合市场经济的运行机制，成为改革开放和制度创新的示范区。135、九原区?包头九原区环绕包头市区，北靠大青山，南临黄河，东与土默特右旗相邻，西与乌拉特前旗接壤。九原区是东西城区的结合部，全区辖1个乡、6个镇，10个居委会，115个村民委员会，总面积1700平方公里，总人口28.19万人。区政府所在地为沙河镇。?九原区具有得天独厚的自然资源和较雄厚的经济基础。已探明的矿产有煤、黄金、粘土、铁、大理石、石灰石、石英石、长石、石墨、矿泉水等，储量丰富。九原区是全国重点产煤区县之一，煤可