宁波市高端住宅项目研究报告华星研展部·2010-8前言本报告通过对宁波市高端住宅产品的梳理，根据本案产品特点及品质形象，在宁波市范围内选择了与本案构成主要竞争的项目进行了客观翔实的分析。希望通过本报告的阐述，能够对于本案住宅产品的操作提供有价值的参考……优势：市中心、江景总价：300-600万优势：新城核心·代表：汇豪天下前景总价：400-2500万新三江口代表：兴普东部地块·嘉里东部地块优势：稀缺江景、新中心总价：350-2500万东部新城代表：长岛花园、新市中心海景本案优势：市中心、前景总价：600-2500万代表：御玺园·金色水岸三期鄞州中心区东钱湖板块优势：山湖景观总价：1000-3000万代表：卡纳湖谷·茶亭地块产品类项目名称区域价格项目进程推盘时间型平层2.4万元/高层一期销售率㎡；叠墅3.7万一期开盘2010年4月长岛花园江北区+别墅70%；存量多元/㎡；别墅3.2、二期未定+跃层为平层房源万元/㎡高层新海景花园海曙区总价1000-1800前期预计2010年下半年+别墅118户型售罄21000-28000元/金色水岸三期鄞州区高层、175户型在2010年5月平方米从产品类型、楼盘品质、推盘时间等方面因素考虑，确定售长岛花园、新海景高层御玺园花园鄞州、金色水岸区3期、御600万-1200玺园为万主要前期参考项目预计2010年9月+别墅卡纳湖谷东钱湖区别墅1300万-2200万销售率50%4月份开盘尾房在售，仅凯德汇豪天下江北区高层300-600万　余10套嘉里东部地块东部新城别墅——　　兴普东部地块东部新城别墅——　　茶亭地块东钱湖区别墅——　　长岛花园新三江口核心区·高尚居住社区产品规划长岛花园·项目规划为7*18F、7*19F高层、44幢别墅、1幢3F幼儿园产品户型面积户数一期平层143640408叠墅230373211别墅45013179销售动态观景大宅（142-150)江景跃墅(310-320)滨江别墅(415-640)房源（1，2，3，14（10，11，12，13）号（29，35）号楼四联排中间户分）号楼，高低楼层都楼，大部分为较低楼层和顶型面积415平，54号楼东西首布有，选择余地较大楼，少量中间楼层两套面积640平，一期别墅仅剩及6席数量价总价300-450万600-950万1200万左右和2000万左右格范围近期动态长岛花园价格SP活动·对在售房源价格进行了一番调整总价+10万/套总价+5万/套总价+30万/套近期动态参与13日-16日在宁波大剧院举行的2010宁波“魅力夏夜”房产展示会卖点提炼卖点1·新三江口·未来城市新核心的前景卖点2·宁波人对于姚江——母亲河的居住情结卖点3·江景豪宅·城市中心区高尚品质社区营销经验总结经验1·恰当的推盘时间，开盘期热销全城经验2·成交冰冻期·主动出击·制造营销机会点金色水岸三期·御品鄞州中心区·奉化江畔·高品质精装居住社区产品规划金色水岸三期·118平米户型几近售罄，剩余底层及51号楼少量房源；总户数：464户总建筑面积：76000平方米118平方米车行入口车行入口地上建筑面118平方米积：61000平方米容积率：1.8占地面积：5000平方米人行入口175175平方米平方米人行入口价格：均价25000元/平方米；118平米，均价22000-25000元/平方米；175平方米，均价27000元/平方米营销节点密集的营销活动与媒体宣传配合455755发世6赞7月月月月月现界月助月月17122629539万杯1金万日日日日日科期日色科日V健之间水房金I搜建追金·P康房行忆美色岸产色生·夜水优网似摄万水业活影主市岸惠评水科岸1卡百万大足科房科年足产吨发团华赛球品球放讲业·队杨堂样主之发梅板答儿夜布分区谢童会享开会节放报广宣传报广内容以形象宣传·活动预告为主报广宣传报广内容以形象宣传·活动预告为主报广宣传报广内容以形象宣传·活动预告为主报广宣传平稳的成交走势，密集的营销活动与媒体宣传配合64556报报月广广月1月月月777722308日日月月日2—5日日报地2报报报—月广广产4广广日16精江夜形月开品景市装·1日盘质象5户只宣开热缔为日销造型开传5盘全少启广逆数篇势城宁告报热人波热定广销恋新制营销活动案例金色水岸三期·御品样板区开放不只是开放！音乐表演、画家临摹、专业的产品细节销讲、搜房网评房团?阿鲁克系统?建材信息大堂入口：单元大堂门玻采用厚钢化玻璃；入户门：钢木复合门户内门：内部添加隔音材料?建材信息——水管螺纹导流装置铝塑复合材料活动案例售楼处多点化金色水岸在天一广场等地设有售楼处分部活动案例金色水岸三期VIP业主回馈活动携手建设银行·漫步金色水岸活动案例金色水岸三期VIP业主回馈活动万科金色水岸"追忆似水年华“主题儿童节活动活动案例金色水岸三期VIP业主回馈活动——户型发布会活动案例金色水岸三期·御品世界杯系列活动借世界杯之势·吸引人气世界杯足球之夜·啤酒畅饮·赞助金色水岸业主足球队卖点提炼卖点1·奉化江畔·鄞州公园旁·湿地公园·完美景观资源卖点2·精装高尚社区·过硬产品品质卖点3·大型社区居住氛围浓厚·品牌地产·强大物业服务支持营销经验总结经验1·推盘节奏恰当·开盘短期热销·后期销售平稳经验2·营销活动与媒体宣传紧密结合经验3·密集的营销推广·无障碍的客户沟通新海景花园海曙新核心地段·高端居住社区新海景花园新海景花园预计·10月份推出新海景花园由别墅和高层组成，其中高层户型面积为548㎡，别墅面积有400-800㎡不等，两种产品共计144套，预计10月份推出。建筑方面，雅戈尔新海景花园规划5栋高层，58席360度全景平层国墅，采用新古典主义建筑样式，天然石材立面；挑高入户大堂，挑高景观架空层；两梯一户，电梯直接入户，主佣独立入户；约55米观江面宽、约26米南向面宽。卖点提炼卖点1·海曙新核心·未来无限前景卖点2·宁波高端品质标杆楼盘的传奇续写卖点3·一线江景·“阔·宽”豪宅血统雅戈尔·御玺园鄞州中心区·未来高端商业集群·高端居住社区雅戈尔·玺园雅戈尔·玺园预计下半年开盘，预计首批房源以别墅为主；雅戈尔·御玺园总占地面积：5.9万方总建面积：11.7万方高层：8.8万方户数：300户面积：276-388㎡别墅：2.7万方户数：65户面积：348-482㎡商业：0.2万方卖点提炼卖点1·鄞州新核心·高端居住社区卖点2·绝版区位·绝版交通地段营销总结?选择恰当的推盘时间?将项目的价值淋漓尽致的传达到目标受众?发挥活动营销·媒体宣传1+1大于2的作用?选择适合项目本身的营销推广策略豪宅产品的唯一性：一是区位优越不可替代；二是绝版资源·自然人文环境的不可替代；三是建筑精美不可复制；四是风格各异难以仿造：五是人文价值无法再生；在宁波真正意义上的豪宅产品尚未出现！感谢聆听