【基于品牌与竞争的运作之道】—保利远达大街项目开发战略定位提报发展商：保利地产（长春）时间：2010.12.07PART1—开发战略定位1.1项目基础条件研究1.2项目发展模式定位1.3项目市场形象定位1.4项目目标客群定位目录PART2—产品体系建议Contents2.1项目规划细则建议2.2项目建筑设计建议2.3项目园林设计建议2.4项目户型平面建议2.5项目配套设施建议PART3—项目案名推介3.1项目案名策略推导3.2项目案名重点推介PART1—开发战略定位1.1项目基础条件研究宏观市场微观市场场地条件品牌背景1、宏观经济形势——2010年中国经济预计平稳向上，房地产政策适度调整08-09中国GDP季度增速08年10月-09年10月CPI同比涨幅12%10.6%10.1%4%9%8.9%9%2.4%7.9%1.2%1%-0.5%6.8%6.1%-1.2%-1.4%-0.8%6%-1.6%-1.7%-1.2%-1.5%-1.7%3%008年2季度3季度4季度09年2季度3季度1季度1季度·中国经济虽已率先走出经济危机，但在全球经济环境未得到根本改善前，政府短期内对作为支柱产业的房地产业仍以扶持为主，加之普遍的通涨预期，预计2010年房地产市场整体仍稳中有升；·2009年全国各城市地王频现，房地产金融政策或将有所调整，尤其针对投资性需求的抑制力度加大；2、长春经济走势——长吉图战略成为发展新引擎，GDP有望快速增长2009年11月，国务院批复《中国图们江区域合作开发规划纲要》，标志着长吉图开发先导区建设正式上升为国家战略，这一区域也是迄今唯一一个国家批准实施的沿边开发开放区域。可以预见，随着国家政策的倾斜与投资力度的加大，作为长吉图战略核心的长春将迎来新一波强劲的经济发展机遇；3、长春房地产市场——2009供需关系2009年长春市1-10月份市场供求指数走势2.502.082.001.501.341.000.760.800.720.540.750.780.500.410.250.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月09年各月供求指数变化情况09年各月供应情况2009.01-10月份商品房供应量走势图09年市平米场供应量相较08年有所减少，而需求套20000001600014000150000012000面1000010000008000600050000040002000则由于3-50月的刚性需求与随后的改善性需求01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月预售总面积1224521819991410674096937932575421355810036094591669860348700/预售住宅面积869811434751097553799486890054518954937034490041352651274696预售住宅套数9811297166433777563460357894180135572833投资需求集中释放，使09年长春地产市场整09年各月成交情况体呈现供小于求的火爆局面。长春房地产市场——2009价格走势长春房地产市场——2009土地市场2009年01-10月份长春市商品房价格走势图元/平米5000484048004600460045254400442043204440420040504076410040003980380036001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月1.1项目基础条件研究宏观市场微观市场场地条件品牌背景1、二道区——历史沿革二道区地处长春东北方向，历史上为传统工业区，目前以商贸物流、工业经济、房地产开发、生态旅游为四大主导产业；本案以惠工路为界，分为北二道与南二道。北二道地区：即八里堡，该地区基础设施落后，棚户区面积过大，属长春城区内发展相对滞后的区域；南二道地区：随着龙嘉机场的建成使用，已形成以东盛大街与吉林大路为两轴的商业集中区，其中心为以国商宝货为主、亚泰超市等为辅的“东盛商圈”；二道区——发展形势“区域内以居住功能为主，大力发展房地产业，同时集中发展商业贸易区和仓储物流产业，并保留区内大型能源制造工业企业。”——《长春市控制性详细规划》“四轴”：远达大街与东盛大街南北贯穿宽城、二道、经开形成的城市东部中心轴线；吉林大路依托机场快速路形成的商务、商业轴；以及沿伊通河、东新开河沿线形成的两条景观生态轴；“三心”：指市级商贸中心、区级综合服务中心与区级行政办公中心；“六片区”：指南部生活片区、北部生活片区、北部工业片区与物流片区、中部工业与物流片区、北部商贸区、北部商务片区；长东北（北湖）城市生态湿地占地约2平方公里，总造价约30亿元，建设时间三年，2010年拟启动一期工程。按照“河湖分治”原则，公园划分为“内湖”、“外河”两部分。其中“外河”以水利工程为主，兼顾景观需要，目前正在立项审批；“内湖”设计则以“城市湿地公园”为主题，基本定位在自然生态、科普教育、环保示范、宗教民俗、休闲娱乐、商务商业等六个方面。北二道区——评价与展望区域评价—发展质变阶段：由居住氛围的形成转向生活氛围的形成由于历史遗留原因及缺乏生活配套，该区域缺乏活力，相较其他城区发展缓慢；对长春城区居民而言，该区域处于城市边缘，心理距离较远，但与城市其他新区而言，区域成熟度相对较高，距离相对较近；区域展望—长春东北部新城核心居住区该区域将成为城市东北方向自然外扩的第一站；当前的规划格局与房地产业发展状况，使得该区域将于未来成为长春东北部新城的核心居住区；新区发展历程的4个阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段项目区域现处阶段与城市间交通网络形成居住氛围开始形成生活配套的完善辐射周边，区域促进并提升生活中心开始形成品质与氛围2、本案目标市场——范围界定·从项目档次出发：二道区域内的指标性项目，如鲁辉国际城、亚泰樱花苑、高格蓝湾等；本案鲁辉国际城·从地缘特性出发：荣旺天下铁北区域尤其铁北区域东部的大盘项信达东湾半岛目，如荣旺天下等；昊源高格蓝湾亚泰樱花园本案目标市场——二道区分析平米08、09年长春市各区域经营性用地成交走势图089000000、09年两年，二道区成交土地体量略小于经开与净月，这与二道自身作为老城区8000000700000060000005000000、40000003000000200000010000000可出让土地全有限有市关。二南关道土宽城地的频朝阳繁成交二道也预示绿着园该区高域新城市建经开设步伐加快净月，汽车未占地面积4430095240377214728107269780590189510446118080071437100607903建筑面积8229939513189.9359999.53646081493663378514.8148400.3191051418452691215780来几年内二道区将成为长春房地产市场发展的主要推动力之一。成交总楼面单价区出让总容积建筑面成交单用地等地块位置价（万（元/平成交日期域面积率积位级元）米）河堤路以东，东平路二住宅、商以南，临河街以西，264812.566202.5115004343皇烨08.04.29道业公平路以北远达大街以东、河东二红星美凯路以南、铁路专用线540624.524327913500249708.10.07商业道龙以西、裕民路以北福安街以东、铁路以二住宅、商南、乐群街以西、东418081.875254.478601880中顺地产08.10.07道业新路以北东环城路以东、四通二路以南、长春建工集＜道团混凝土制品股份有152581167839.17172427.31正茂地产09.06.19商业七级1.1区限公司以西、过道以北二规划路以东、太和东居住八级＜道街以西、规划路以南62507106261.97945747.68英俊地产09.06.19商业七1.7区、长新东路以北级二东盛大街以东，四通道路以南，发电设备总＜住宅、商2286704573401001002188.7万科地产09.10.16区厂以西，长电紫盈花2.0业五级园以北合1116176.——566109————2013.95——————计9从08年至今该区域总成交土地面积为56万平米（其中20万为商业用地），预计建筑面积为111万平米（其中40万为商业面积），平均楼面地价为2013元/平米。除此之外，力旺地块占地约130万平米，其出让时间较早，据内部消息短期内难以启动；力旺地块英俊地块本案红星美凯龙科宏地块中顺地块万科地块皇烨地块二道区08-09成交地块位置分布图本案目标市场——竞品分析占地面积建筑面积可售套数容积主力建筑在售产品开盘已推项目名称（万平（万平（有预售率面积形态销售均价时间总房源米）米）证）86-93多层（5、6小高层：09.04鲁辉（2-三区：818三区：1621002002）3600.国际城2五区：1401五区：176小高层（11）高层：370026）高层（17）88-95（2-多层（6）2小高层（11）亚泰）高层：520008.0614.7928.851.95高层（12、2805217樱花苑107-133（跃层）.0118、24、28（3-）2）85-97小高层（11）（2-、2高层昊源）（16、108.0521.9853.162.41高层：50002864120高格蓝湾120-1557、.17（3-18、25、262、）28、30）77-100（2-多层（6）、小高层：08.08天富北苑7.1152.1小11891122高层（11）3850.28）多层（6）、高信达74-90多层：480009.11801401.75层一期642244东湾半岛(2-2)高层：44