谨呈：天津融侨置业有限公司让建筑承载文化融侨长江道项目营销提报2010年2月PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn提报思路溯源挖掘项目核心价值点论证项目高端定位支撑品牌项目品牌与企业品牌的结合营销营销策略及回款计划PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn溯源溯源溯源Part1寻找项目核心价值点PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目本体项目区位经济指标地块现状交通条件发展规划开发商背景地处城市先发区域，发展成熟，人口基数大、素质高n区域占地：老城片区总面积38.75平方公里，东西长约3.6公里，南南南北长约9.2公里n区域四至：学府片区开开东临海河，西至外环线，北与红桥区相接，南与西青、河西二区相连区区n行政区划：奥体片区12街n人口：87万人，天津市人口素质最高的城区PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目本体项目区位经济指标地块现状交通条件发展规划开发商背景地块占地面积小，中等体量、密度大，产品多元，住宅物业舒适度高；用地性质居住型公寓、商业金融业居住型公寓不大于3.0容积率商业金融业不大于5.0居住型公寓不大于25％建筑密度商业金融业不大于40％占地面积49180.80平米地上总建筑面积17.65万平米居住型公寓不小于35％绿地率商业金融业不小于30％住宅10.3万酒店式公寓3.4万平米商业0.2万平米写字楼3.5万平米（回购）PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn项目本体项目区位经济指标地块现状交通条件发展规划开发商背景地块外轮廓呈1字型，东西侧居住区陈旧，南侧城市界面良好，项目自身高度将成为未来区域的地标；地块内部交通组织困难；地块价值?城市中心区位，配套成熟度高北侧一片老的居民?地块平整、边界整齐，拆区,品质差迁少开发难点?项目周边道路除长江道外项目地块均比较狭小，交通组织不西侧一片老的居民区东侧为宝利长江道便项目，现阶段已进?地块规模相对较小，包含入施工期；4种物业类型，开发顺序操作难度较大?用地东、北侧有菜市场和老旧社区、企业，形象欠佳南侧为长江道，车流量大北PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目本体项目区位经济指标地块现状交通条件发展规划开发商背景南京路延长线，交通快捷、多维交通、出行便利，毗邻地铁1号线海光寺站，可达性强；西北半环?距滨海机场约30公里?距外环线约6公里两横两纵?距天津东站约10公里本案三条联络线周边干道：毗邻长江道、南风路、南开三马路、南开六马路等城市交通干道；公3、交线609、路：646、858、905等公交线路可直接到达地块；1.7东南半环km3.1km轨道交通：1.4km地铁一号线海光寺站点PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn项目本体项目区位经济指标地块现状交通条件发展规划开发商背景文化科贸/民俗旅游/商务商贸/汽车产业等四大支撑彰显区域成熟品质与片区价值标杆南开区“六区三带”发展规划1、以老城厢、古文化街海河楼商贸区为中心的民俗文化旅游商贸区1?47?2、西南角、三马路（南京路、南门外大街、长江道东部）地区的商业商务区?3、建成政策区为基础的高新技术产业区本本案案?4、建成西营门外地区的生产资料物流（市场群）、都市工业区82?5、建成天塔、水上公园地区的都市旅游商业区?6、建成天津体育馆、奥林匹克体育场地区的健身会展服务区?7、打造南马路、黄河道标志路9?8、长江道汽车贸易街3?9、鞍山西道科贸街356PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn项目本体项目区位经济指标地块现状交通条件发展规划开发商背景起源于福建，有国际背景，开发经验丰富、产品打造能力强，在天津缺乏知名度，在高端产品开发方面具有丰富经验p融侨集团，由著名爱国华侨林文镜先生1989年创办于福州，是一家以房地产开发为核心，集房地产开发、物业管理、温矿泉开发、商业、教育、酒店等为一体，全国知名的海外侨企，中国人居推进者。为居者着想，为后代留鉴为居者着想，为后代留鉴唯有以人为本的胸怀，才能攀登产业的巅峰p国家一级房地产开发资质p国家地产业最高奖——广厦奖p2009年全国地产销售20强p中国百亿房地产企业PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn项目本体项目区位经济指标地块现状交通条件发展规划开发商背景21年，跨越10座城市，成就50万家庭的尚品生活发轫于福建福州立足1989年——城市运营商“了解福州，便知融侨”“在福州每5人就有1人是融侨的业主”发展“西部开发，重庆先行”2000年——异地战略融侨异地扩张第一步扩张战略新蓝图“在全国全力拓展”2005年——成功在大中城市布点05年成立西安公司、武汉公司07年南京公司、合肥公司……融侨21年发展历程，稳健、步步为营08年进驻北京、上海……福州成功运营经验+延续深入各地人文土壤—携人居理想/筑百年事业2009年融侨进入天津、苏州……PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目本体伟业对于项目理解：p区域：三大居住板块，城市高附加值区域；p指标：中等体量、较高容积率混合社区；p产品：住宅纯粹，搭配公寓组合，城市高端社区；p交通：南京路延长线，出行便利，但有一定噪音影响；p规划:文化科贸/民俗旅游/商务商贸/汽车产业等四大产业规划中心；p融侨:全国知名的海外侨企，中国人居推进者，中国百亿房地产企业PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn本体条件项目主要矛盾点——1-地段地处成熟市区VS处在南京路和老城厢的尴尬夹缝中2-交通公交地铁密集VS道路拥堵，噪音影响严重3-产品住宅纯粹VS公寓让社区的居住呈现混合形态4-品牌知名度高VS在天津影响力较弱寻找项目核心价值点PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn地块属性地块属性一：南京路延长线长江道南京路CID中央信息区CRD中央商业区CBD中央商务区问题一：南京路是天津最重要的商务、商业街区，各种商业、酒店、写字楼林立，把全天津的能量聚积于此，定位于南京路沿线是否是本案的价值点？PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn地块属性地块属性二：项目周边教育资源丰富，汇集了天津最高学府天津大学和南开大学，中小学品质在市区内属于中等偏上水平；项目周边教育资源1.南开中学2.育红中学3.50中学项目周边主要的高等教育学府：4.南大附中5.25中学p天津大学6.爱华外国语中学p南开大学7.南锋中学3268.天大附中2117p天津中医科大学9.立信职专71222510.南开小学112p天津师范大学11.长治里小学161312.天大附小26513.未来小学91023品质相对较好的小学：14.南大附小2418615.卧龙里小学151629p南开小学16.南开中心小学302017.五马路小学419p南开中心小学18.义兴里小学819.风湖里小学27p南大附小20.第一幼儿园1221.第五幼儿园283122.炮台庄幼儿园14品质相对较好的中学：23.三八幼儿园24.24幼儿园p天大附中25.22幼儿园26.18幼儿园p育红中学27.天津大学p南大附中28.南开大学问题二：教育资源丰富且水平较高是南开一大特29.天津点，中医学院分校本案周边区的五马路小学、南开中小学、中营小学30.天津中医学院等均是天津知名的中小学，其所处片区住宅也受31.天津到医追捧；科大学本案也定位于教育社区是否能够得到高端客户认同，从中脱颖而出呢？PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣www.fineprint.cn地块属性地块属性三：临近海光寺商圈，共享南京路沿线商圈效能，生区域商业：活便利；p海光寺商圈p南京路商圈南丰中学市美术学广开商圈p广开商圈沿街商业校p长江道商业带南开中汽贸商业华山医院小市场学本育红中案沿学周边产业带距离项目尚有长治里小长长江道江道街学丽人女子商一定距离，对项目干扰较第二商业沿学校医院业小，且区域内商业配套丰街海五马路小光富，生活便捷。商业二十五中学沿街商业寺学商圈义兴里小学南开小学问题三：成熟的商圈、完善的配套、交通使得本案所处区域生活便捷，使得整体广开片区居住氛围浓郁；本案是个综合体项目，其中写字楼已被回购，应该采用怎样的调性来使得居住产品与周边环境氛围更加融合呢？PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建尩www.fineprint.cn地块属性地块属性四：多片区中心区位，产业人群、商贸人群、公务员人群、商务人群众多；南市五金、文化商贸区p南市、长江道、科技园产业区人群：商务商长江道汽车产业南开带政府机关区贸人群、技术人员；p南京路、卫津路、鞍山道写字楼人群：商务人士、白领；南京路p黄河道政府机关片区、鞍山道学府片区：南开区各政府机关单位、院校学府、医疗单鞍山道高科技产业园位；卫津高等学府区路问题四：本案地块处于众多属性片区中心，产业人群、商贸人群、公务员人群、商务人群均可成为本项目地缘客群；本案如何从不同客群中找出共性价值点从而吸引到目标客群呢？PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.f