《封疆莞城》东方华府十大战略思考王者归来，淡定天下；卧龙擎动，欲盖疆山！*思考12005中国地产与东方华府的战略思考1、中国·2005·第三代地产；*经历2005年中国40多个城市的地产变化，中国城市地产进入第三代发展模式，即从第一代市中心（地段论）、第二代郊区大盘（大盘时代）、第三代地王阶段（稀缺价值）；在20多个城市出现地王，中国地产进入城市稀缺阶段；2、中国·2005·地产新政；*2005年，从国八条到6月住宅标准出台，中国地产经历大规模政治洗礼；10月新政后，地产开始表现了前所未有的热情，二三线城市出现了供大应求现象；从新政压力进入市场压力阶段；3、东方华府·未来2006。*经历了2005年地产影响，地产形成3大价值回归，第1是产品价值回归，产品核心竞争力成为第一因素；第2是回归价格价值，超高性能价格比；第3是事实回归，事实证雄辩，用地产中的事实论证项目的高度（本价值适合高端稀缺项目）；*思考2东莞地产发展与东方华府的战略思考1、东莞第2代城市；*1986年，法国拉德方斯新凯旋门的建立，启动了法国第2代城市的进程，中国以上海浦东、北京朝阳等17个新城市中心区为代表的第2代城市；东莞新中心区的搬迁标志着东莞同样进入第2代城市发展；2、地产上升时代；*由于新中心区、市政道路，城市发展带动了东莞地产的迅猛发展，东城区等片区地产开始活跃，尤其靠近黄旗山公园附近的几大楼盘全面开花；3、东方华府城市价值；*东莞地产从2002年开始迅速发展，不在是以区域发展为核心，而是以城市为价值，成为城市的核心价值点，东方华府位于城市稀缺地段，位处城市核心点，动则繁华、入则安静，群山环绕成卧龙之势，其城市王者气势呼之欲出。*思考3区域竞争关系与东方华府的战略思考1、东城地产时代。*东城市区是东莞地产的发展的一个重要里程碑，成为东莞地产发展的一个质变点，形成一个新中心区的高端地产时代，如新世界、第一居等，而本项目在片区内必须形成里程碑的标志；2、竞争的东城区。*虽然项目有得天独厚的自然资源和城市地段，但是面对2006年，还有很竞争楼盘的客户分流，所以本项目一定要树立高度，从定位上就开始区别竞争对手，树立项目的地位高度。3、东城区与东方华府；*对于项目而言，东城区是项目吸引消费者的一个平台，东城区的价值时代来临，区域价值是解决消费者进入的核心因素，同时也是提高项目价值的高点之一。*思考4三面环山·一面卧龙黄旗山、状元山与东方华府的战略思考1、景观“帝王”价值。*三面环山，生活中的创造了一个天然的绿肺，城市的自然价值，给居住与生活带来无限活力，山居生活、撒野公园、创造景观最高价值；2、景观中央区。*项目得天独厚的景观资源，城市中央、景观中央、居住中央，项目的核心价值也就是景观价值，创造东莞地产的奇迹，成为东莞地产的标志，同时也是东莞城市形象。3、东方华府景观山景价值：*撒野公园：孩子的乐园；*山居体验馆：感受的山乐趣与山的情怀；*山栈道：感受攀山无限乐趣；*山堂鸟林：原生、自然、生态与小区融为一体；*老人乐园：老人聚集休息的地方；*思考5富盈地产品牌与东方华府的战略思考1、富盈地产的高端形象。*富盈地产在东莞已经有了很深的积累，在本项目中将会做集中爆发，将再次掀起品牌地产的高度，项目与企业品牌产生互动，相互促进，形成企业的战略高度，为富盈地产创造品牌价值；2、2006富盈地产战略年。*2006年，将是富盈地产的战略提升年；39万平方米的高端住宅物业，将成为富盈地产品牌的一个里程碑，为后期其他项目的开发奠定坚实的品牌基础。*思考6公寓、住宅与东方华府的战略思考1、公寓价值。*东莞的买家到东城买房的核心是环境与品质价值，因而项目必须树立高形象价值点，小公寓享受的是大社区价值，同时在销售时，先启动公寓销售，让项目形成热销状态。2、住宅价值。*项目的规划基本以小高层及高层为主，户户看山景、户户享受自然的洗礼，因而，产品就成为非常重要的打击部分，环境的艺术性同样成为非常重要的部分，园林花园、会所、一定要形成自己的特色，给项目形成附加值。*思考7文脉的力量与东方华府的战略思考1、文脉的力量。*从东莞目前的地产发展来看，仅仅停留在第2阶段，即项目的主题阶段，并没有形成完全统一的文脉力量，并没有形成市场非常鲜明的个性；2、东方华府，一个足以封疆东莞的项目。*东方华府的名称就是尊贵帝王、封疆称侯的代表，推广需要从标志形象开始体现帝王的气质、VI视觉需要帝王的感受、现场包装需要帝王高贵的氛围、市场攻击需要帝王的气势、现场活动需要帝王的感染。*思考8主题定位与东方华府的战略思考核心主题卧山为疆，府定天下！支持理由：1、大隐隐于市，小隐隐于野；动则市，入则隐，入山画疆，三面环山正是形成卧龙之居，定义乾坤之地，成帝王府邸；2、项目调性是内敛的霸气与无声的征服，同时表现的淡定自如，君临天下气势，一步城市、一步自然、一步天下；核心定位东城·黄旗山畔·39万M?尊贵府邸支持理由：1、项目区位属性的定位，东城一直是东莞居住的高尚片区，区域属性也是支持项目的核心力量，因此在定位中一定要体现项目的位置；2、无可复制的自然资源，城市的稀缺绿肺黄旗山价值，将成为项目最高的价值之一，在东莞还能找到多少真正的自然，用自然稀缺法则定义项目的高端。3、规模属性；社区规模将也是项目的一大优势，规模将体现项目的社区价值，体现人文居住、让社区沉淀文化。*思考9东方华府建筑自然关系活动核心《东方华府》地产力量支持理由：1、地位既然是我们的核心，我们一定需要把地位主题打到极致；2、地产论坛、新闻发布会、圈子活动等等，通过不断的活动，让人们充分感受项目的地位，感受项目地王的气势；建筑自然关系*思考10东方华府创造购房法则推广战略思考1、法则价值。*因为我们的环境非常好、因为我们的地段非常，因此我要创立东莞购房法则，创立东莞地产的标准。2、推广价值。*我们项目在同等物业上具有非常大的稀缺性，因此项目一定要树立地产价值观点，创造东莞地产的革命，同时提升企业品牌价值。关注问题[我们应该买什么样的房子？]No.1购房现象你想让你的父母参加奥运会吗？问题点：项目规模非常重要，太小的社区由于没有足够空间的运动休闲配套，老人的晨练成为竞走比赛。如果我可以在等30年！问题点：很多人说我们没有自然，我们可以种成年的大树；自然不是1年、2年就能形成的，一棵数至少需要10年的时间才能长成，原生树林需要30年时间；爸爸，白鹭是什么？问题点：我们都一样，你们已经有多久没有听到过鸟鸣了？你已经离自然太久了。“小时候，我们星期天的梦想就是去公园，为什么？”看风景和看风景画问题点：为什么有自然环境的房子受到人们喜爱？视觉决定心情；环境陶冶情操；含氧量影响健康；…“每天看自然的孩子，心胸也会随着自然宽广起来”；你想被关在笼子里吗？问题点：社区环境非常重要，如果社区缺少环境空间，您只有一回小区就进家门；10年后，你孩子的年龄也是10年！问题点：好的发展商非常重要，发展商对社区有非常好活动钢琴、舞蹈、音乐…..，好发展商将会影响你一生。No.2购房法则中国地产史中国地产从1987年12月开始，近18年发展历程中，共经历3个发展阶段：第1阶段：地段价值第2阶段：环境价值第3阶段：稀缺价值第1阶段：地段价值第1代价值定律是李嘉诚先生提出的“地段、地段、地段”，房地产的价值表现为城市中心黄金地段，越是黄金地段价值越高，因而，有寸土寸金之称。第1阶段：地段价值购房法则购房是以地段作为购买标准，地段越好的房子越具有购买价值；第1阶段相当于深圳地产96年-99年的地产阶段；第2阶段：环境价值1999年，对中国地产而言是一个质变点，由于房地产建筑规划设计中“环境设计”的启动，完全改变了地产的价值观点，引发了第2代价值定律“环境、环境、环境”的产生；新加坡风格、澳洲风格、英伦风情、江南风情都开始出现了；西班牙、法国、瑞士、地中海、加洲、德国、泰国……园林的风格成为买家新的标准；第2阶段：环境价值购房法则买环境是第2阶段的购房标准，其同样造就了郊区化楼盘的繁荣，郊区楼盘其价格便宜、环境条件更好，房地产由此演变成“都市楼盘”与“郊区楼盘”两大阵营；第2阶段相当于东莞地产2000年-2004年地产阶段；第3阶段：稀缺价值郊区楼盘由于其交通、配套等生活不便利性问题，地产又重新回到了都市主义，专业上成为新都市主义，第3代地产价值定律因而产生“地段+环境、地段+环境、地段+环境”；新都市主义与都市主义最大的区别，都市主义代表第1代，仅仅是地段；而新都市主义的最大价值点是拥有自然稀缺景观；第3阶段：稀缺价值购房法则买房的标准有2个，第1是都市，一定在都市中心之内，生活要非常便利；第2是自然，一定要有不可再生的自然景观。富盈·东方华府：东莞第3代住宅的代表；No.3深圳第1排名水榭花都案例例证1深圳排名第1项目：香蜜湖水榭花都第1期奇迹：没有售楼处、没有样板间、工地只是大坑，排名第1；第2期奇迹：8.7亿一个星期销售完毕，高层均价突破1.2万/平米；第3期奇迹：看湖1栋均价2.4万/平米，买不到，没有。No.4上海第1排名世贸滨江案例例证2上海排名第1项目：世茂滨江原由：滨江体现了最大的特点，江景，黄埔江江景是上海最稀缺的城市景观。No.5[东方华府]6大购房法则富盈·东方华府符合不符合？第3代地产价值定律特征1：东莞的中心在哪里？特征1：城市中心区2005年分界线东城、南城、城区；3区1城“在别人是隐士，在你是帝王；”特征2：东莞中心最大的自然景观在哪里？特征2：黄旗山黄旗山，风景区；东莞市区内唯一的山景；“在别人是游人，在你是主人；”特征3：谁离大自然最近？特征3：富盈·东方华府项目不是与山相