鲜鱼口项目鲜鱼口项目商业运作思路初步提案商业运作思路初步提案2006/062006/06汇汇特特特特下下性性性项项项项项项商商商商商商下下性项项商商阶阶阶阶及及及及目目目目目目目目业业业业业业业业段报报重重定定规规运运经经段段段重重定定规规运运经经工工工难难难难位位位位划划划划作作作作营营营营工点概概模管作作作作框点点点概概概概概概模模模管管管重重框分分分念念念念念念式式式理理理重重分念念式理点点点点架架析析析析第一部分项目特性及重难点分析项目区位本项“城市核心”目特性及重难点分析项目整体特性总经济技术指标控制简表　规划现状本总建筑面积（平方米）455461.9“总体规模大”保护修缮建筑面积（平方83394.59项米）目其整治改造建筑面积（平方130901.5489358占地范围大中米）27241165.7特更新建筑面积（平方米）83性不是简单的独立的物业容积率0.780.84及绿地率17.37%　重区域城市生态体系的变局建筑密度62%74.72%建筑高度3-18米3-24米难建筑层数1-6层1-7层点分析影影响响范范围围广广项目整体特性本“开发成本项目高”成本利润平衡特性整体营运体系构筑及创意与规划建筑设计统一重难资源整合点分析项项目目运运作要求高作要求高项目整体特性本“鲜鱼口有帽市。迤东有小桥。北小井项胡同井一。迤西抵大街，有鱼市。”目——《京师坊巷志稿》（清）特性及“历史文脉传承悠久”重难点分析催生特色化消催生特色化消费倾费倾向向项目整体特性本“四合院街项目区”特性及私密化倾向重难线性空间体系点分析传统传统城市空城市空间间秩序重塑秩序重塑项目整体特性本项“政府保护性区目域”特性及开发周期重难及开发节奏限制较多点分析政府保政府保护护性政策影性政策影响响强强项目整体特性本“毗邻天项目街”特性及借势重难共同形成组团点分析博弈博弈关关系系项目商业特性本“五大板项块”目沿街部分特性沿河部分及北部还建区域重难会馆点保护院分析综综合考合考虑虑、、联动规划联动规划项目商业特性本“沿街部项目分”?限高6-9米，可规划2-3层物特性业及?地块交通可达性较好重?与外部区域交通联系相对紧密难，人流借助作用较好点?地块内部可利用的历史文化遗分迹丰富析项目商业特性本“沿河部分”项目特?限高3-6米，可规划1-2层物业性?地块交通可达性较好及?位于项目总体环境动静交汇区域重?具备相对私密性条件难?建筑风格典雅、环境优美、历史点文化内涵丰富分析项目商业特性本“北部还建区域”项目?限高12-18米，可规划多层物特业，地下空间可充分利用性?物业沿道路两侧排布，形成相及对独立功能组团重?主要安置回迁类公建难?地块交通可达性好，外向性条点件强分?与现有及可规划商业功能组团析联系性强，人流借助条件好项目商业特性本“会馆”项目特?点状分布性?局部相对集中及?自身即具备较高的历史文重化价值难?物业形态固定，功能属性点分不确定析项目商业特性本项“保护院”目?片区集中特?性建筑形态及原有胡同肌理全及部保留重?成片区具备历史文化价值，难整体形象重点保护点?私密性极强，交通可达性差分析项目商业特性“四多特性”本项目自身客户、旅游客户、高端客户，层次分布多特多客层性功能属性复杂，涉及业态种类及多业态多重难多时段与居住功能平衡控制，消费时点段范围大分多体验析有历史、有特色、线性分布，消费体验类型多项目商业特性·总结提炼本项与天街博弈目特催生特色化消费倾向性重塑商业秩序及重政府保护性政策影响强难点分析影响范围广整体运作要求高本项目重难点提炼重难点提炼“找平衡”整体规模大本高档化倾向项目在规模与客群支持间寻求平衡特重新论证规模或者放大客群范围性梳理准确把握整体平衡点准确把握整体平衡点重难点提炼“整体换血”原有环境差，给整体形象重塑带来不好影响本市政及项目整体改造，改变项目旧有环境，消除原项有不利影响目项目整体重塑改变客群结构，全面提升客群档次特性由消费人群至经营客群“整体换血”梳如何如何实实现现理有效把握有效把握重难点提炼“引入产业”本节点商业带动行业发展项整体行业带动产业形成目特产业集聚实现价值提升性梳什什么产么产业业理如何控制如何控制重难点提炼“控制核心业态”本核心业态点状分布，形成商业节点项商业节点带动相关行业发展，并形成集聚效应目核心业态由点连而成线，交织形成商业片区特性梳理什什么么业态业态点、点、线线、面的、面的联联系系处处理理第二部分项目定位概念推论逻辑定位概念方向融合本定位概念方向要素概念要素外延项目定整体特性位外延共性重难点概念商业特性概念推论特性·政府保护区特性·历史文脉传承旅游型消费特性·四合院街区特性·成本高特性·四合院街区本重难点·整体换血项高端目特性·成本高特性·四多特性定特性·政府保护区位传统文化商业特性·四合院街区概特性·历史文脉传承念重难点·引入产业特性·四多特性创意体验产业特性·历史文脉传承概念推论·可能的主题方向高端创意体验产业旅游型消费共性需求接待展示传统文化体验本项目定是北京的位商业秩序重塑也是中国的概创意商业集聚区念室外体验shopping城市客厅mall定位概念初步建议方向本项目中国·北京·城市复兴·客厅定位概念定位概念诠释·关键词复兴?复：?归复——精神回归，对中国传统文化、精神内涵的重新诠释本?恢复——再现传统的、原汁原味的区域商业精髓项目?修复——抢塑已经失去或即将失去的优秀历史传承文化遗产定位?兴：概?振兴——发展现有文化念?兴盛——继承并实现原有商业文明的持续发展，打造新百年品质?新兴（创新）——创新城市经营理念，塑造新城市秩序定位概念诠释·关键词客厅新城市秩序下，城市个性的展示接待窗口。从功能角度看包括商务功能展示接待、商业功能展示接待、旅游特色展示本接待等项目展示接待层级：定第一层级：区域级——面向城市其他区域位概第二层级：城市级——面向其他城市念第三层级：国家级——面对海外客群定位概念诠释·文化内涵?（商业体验）客厅本项?（创意产业）客厅目定?（传统文化）客厅位概?（上层思想交流）客厅念第三部分项目规划概念规划概念原则·宗旨追求相对的建筑、功能属性协调和秩序的真谛本项倡导建筑环境相对整体性与自然、文化传承相融合目实现历史文脉和现代文明共同的城市复兴规划概念规划概念原则·总体理念方式充分控制空间功能与商业功能相互兼容本全面促进多形式、多业态、多功能特性有机互动的产物项目塑造新的自我生长的城市空间秩序体系规划概榜样功能带动行业发展产业念交通动线规划分析·总体平面图本项目规划概念交通动线规划分析·外部交通分析本项目规划概念交通动线规划分析·内部交通分析·一级本项目规划概念交通动线规划分析·内部交通分析·二级本项目规划概念交通动线规划分析·内部交通分析·三级本项目规划概念功能节点分布·分布原则功能节点分布原则：本1、历史文化背景决定节点项目规2、地理位置交通决定节点划概3、特性决定功能决定节点念功能节点分布·地块物业属性1212回迁公建酒店、商11业保留公建131377－－地块特征：11116611四合院、新合院77－－四合院合院2222、商业配套?地块的功能属性商商业业88较多99－－99－－四合院?11221010公建商业类物业合院、酒店地块较为分散3商、会所、办3业、会公所44、四合院、新合院居商住业551414保留公建功能节点分布·交通节点分析一级交通节点：作用：地处项目与外部主干道，是项目引流、展示的重要环节二级交通节点：作用：处于内部交通的重要节点，是项目内部互动良好纽带功能节点分布·项目交通与地块属性综合性对比分析11回迁公建22酒店、商11业7711保留公建77113366四合院、新－－合院－－11四合院11合院、商业配商22套22业88商业9999－－四合院－－11合院、酒店、商112200业33、会所、办公会所44四合院、新合商、居院住业551414保留公建功能节点分布·功能节点规划分布结论4回迁公建11212酒店、商11业保留公建131377－－11116611四合院、新合院77－－四合院本2222合院、商业配套商5项商业业88目299－99－－规－四合院划11221010合院、酒店概3商、会所、办3业、念会6公所44、四合院、新合院居商住业5514143保留公建节点主题规划项目功能节点主题规划原则因素：本交通项人流目文化底蕴规物业建筑形式划周边物业形态概念节点主题规划功能节点111回迁公建24酒店、商11业77211保留公建17711四合院、新－－33本661.位置环境：展示效果佳、人流四合院合院－－合院、11商商2211业配套项22大、与项目外界沟通能力强业88商业99599目12.交通组织：交通便利2－－四合院－－1规商2003.纳客特性：大众人群、旅游人群11业2合院、酒店、33、划会会所、办公44四合院、新合6所商、概院居11业55住念344保留公建节点主题规划功能节点111回迁公建24酒店、商11业77211保留公建1771133位置环境66四合院、新－－四合院合院－－合院、11商交通组织商2211业配套22纳客特性本业88商业99599项12－－四合院－－1目商200商脉特性11业2合院、酒店、33、适合集中型及会会所、办公规446所配套商业业态商四合院、新合、院居11划业55住概344保留公建念业态规划：酒店、餐饮、旅游商品零售节点主题规划功能节点1主题:门户商业区精致酒店本榜样:国际互动型酒店高端餐饮、精品店项衍生业态:高端餐饮、旅游商品零售目旅游商业配套规划概念节点主题规划功能节点211回迁公建24酒店、商11业77211保留公建1771133本66四合院、新－－四合院合院－－合院、11商商2211业配套项22