莘县温州商贸城招商定位报告招商定位报告山东莘县华佳置业有限公司二零一二年十月第一部分引言篇调研对象调研依据定位结论调研范围调研对象政府部门相关人员各专业市场管理部门专业市场经营户各产业企业主张家港各阶层市民调研范围城市的宏观经济状况城市规划及发展状况各专业市场的规划布局、业态定位、经营管理模式经营户对现有专业市场的满意度、对拟进驻专业市场的各项需求状况各产业企业主对本产业专业市场的看法及建议各阶层市民对本定位方案的建议和看法调研依据《莘县统计年鉴》（2010-2013）专业市场管理部访谈记录专业市场经营户调研统计数据与政府有关部门的相关人员访谈记录与各产业私营企业主访谈记录各阶层市民调研数据第二部分发展规划篇?莘县的专业市场发展状况及规划?莘县温州商贸城的发展规划莘县的专业市场发展状况及规划现有市场状况专业市场规划状况?有产业，无市场?就目前莘县的整体城市规划而言，暂?莘县宏盛商城时没有新的专业批发市场项目上马；?莘县中心市场?莘县金元市场温州商贸城的发展规划?短期规划：?莘县温州商贸城在短期之内应该是以完成整个商贸城的招商工作为主，让更多的在定位范围内的商家和经营户进驻莘县温州商贸城，并且为其创造良好的经营环境和经营条件。另一方面，吸引消费者前往莘县温州商贸城进行消费。?中期规划：?莘县温州商贸城在中期的发展规划是以完成商贸城内经营户结构调整为主要工作，根据莘县温州商贸城的整体定位，逐步将整个温州商贸城经营户结构由批零兼营转向以批发为主。?长期规划：?在大量的调整结束之后，莘县温州商贸城得经营户结构仍将有较小规模的调整，但是，莘县温州商贸城的主要目标旨在树立品牌、统一形象、完善服务、优化管理，为经营户和自身创造出更大的利润空间。第三部分市场篇引论专业市场存在的前提和依据莘县经济发展状况周边专业市场状况温州商贸城状况各项经济指标聊城香江光彩批发市场销售状况莘县整体经济发展规划莘县宏盛商城出租状况固定资产投资情况莘县中心市场经营状况房地产市场状况莘县金元市场客户关注问题状况温州商贸城SWOT分析避免同质竞争、抓住空白机会完善市场配套、组合营销策略莘县专业市场存在的前提和依据?半成品加工及成品制造厂家、流通代理等中间商、市场终端商家能产业链完整够形成完成的产业链，是专业市场存在的基本前提；需求拉动?慧眼识天机，发现市场潜力，顺势而动，扩大知名度和品牌而形成聚集效应专业市场；?市场的成功必须依赖于人气的聚集，而人气的聚集离不开四通八达交通便捷的交通网络政府强力?专业市场的形成与政府对产业的导向和支持有着密不可分的关系；打造莘县整体经济发展规划?围绕加速转型提升水平，努力实现区域经济更快更好发展；?围绕打造现代制造业基地，推动二、三产业互动并进?围绕扩大开放，进一步促进外资民资集聚?围绕统筹城乡协调发展，切实改善人民群众生活?围绕城市未来发展定位，高标准推进城市建设?以县城为依托，以“黑”、“白”、“绿”三大产业为支柱，以园区和聚集区建设为截体，着力打造“一个中心”、“三个园区”、“五个特色产业集群”。坚持以规划为先导，进一步完善功能、优化环境，全面提升城市建设整体水平，切实增强城市的集聚力、竞争力和可持续发展能力。加快完善规划体系。?按照规划全覆盖的目标，加快推进各类规划编制进程，形成包括市区和片区总体规划、控制性详规、专业规划、城市设计在内的完整的城市规划体系。年内，完成市区5项分区规划、城西新区控制性详规和杨舍城区整体城市设计，抓好塘桥片区、常阴沙总体规划，以及金港、锦丰、塘桥、乐余新城的控制性详规，将各项建设全面纳入规划指导的轨道。?围绕构建和谐社会，大力发展各项社会事业?围绕建设生态良好的新莘城，积极实施可持续发展战略?围绕提高执政能力的要求，不断加强政府自身建设莘县整体经济发展规划七大功能区打造新港城：莘县温州商贸城位于东北居住、商业、贸易、金融物流工业园区、加工北角的居、市核心居住城、商业区生住、商业、贸易、金融区产、内，属于东部物流、生产加居住、办公工、加工功能区北延。莘县房地产市场状况?目前莘县房地产市场供需两旺，房地产业成为了莘县的经济发展支柱产业。?2010年莘县房地产投资完成情况良好，各项指标均有较大幅度的增长，2010年累计完成房地产开发投资33.38亿元，同比增长44.69%；?商品房批准预售面积116.71万平方米，同期下降25.3%，商业用房11.88万平方米，同期下降了30.36%周边专业市场分析对周边专业市场的分析主要从以下几个方面着手：市场定位?定位业态；经营模式?无经营管理公司or外聘经营管理公司or自己组建经营管理公司租售模式?只租不售or只售不租or租售并举产品形态?层数、开放式or独立式聊城香江光彩大市场市场定位?聊城地区最大的现代化商贸物流批发基地?整合大品牌经营商，负责部分铺面的招商，自己也负责其他铺面的招经营模式商工作；租售模式?可租可售产品形态?单层、独立式铺面为主，少量开放式的铺面莘县宏盛商城市场定位由宏盛服装城以及宏盛家具城组成。经营模式?宏盛商城北临振兴街，西临工农路。宏盛家具城目前为莘县最大的家具城。?宏盛商城聚集了双虎、金虎、香港皇朝家私、银座家具、雅宝等大型产品业态产品业态租售模式家具卖场。产品形态莘县中心市场市场定位?中心市场西临宏盛商城，是目前莘县市内最大的商贸城。面积约为10万平方米。经营模式?以服装鞋帽、小商品批发零售批发、副食品批发为主的大型商贸城。产品形态租售模式?多作为批发商户的仓储使用莘县金元市场市场定位?金元市场南邻振兴街，与莘县中心市场仅一街之隔。经营模式?主要业态为机电轴承、洗化用品、塑料制品。租售模式?档次低，租金价格相对于振兴街其他市场偏低。?金元市场布局散乱，多家商户为增加使用面积皆在商铺门口搭建板房产品形态、铁皮房。第四部分定位及细化篇1234温州商贸城做专业市场的理由温州商贸城招商定位原则温州商贸城招商方向及最终定位温州商贸城最终定位的依据温州商贸城做专业市场的理由支持温州商贸城做专业市场的理由温州商贸城不得不做专业市场的理由?地利优势?天时优势?位于三省交汇处（鲁豫冀），交通十分便利，青兰高速、阳?据统计莘县银行储蓄金达150多亿元。人均收入11000元安高速、德商高速穿境而过；东依京九铁路、京福高速；北/年，而莘县十年来未有大型商业楼盘推出，从而造成大量靠济邯铁路、济青高速（济聊馆）；西邻大广高速、京珠高消费储备金积累。老百姓有钱没处花。高收入的老百姓，久速；南邻濮范高速。莘县又地处鲁西黄河冲击平原，人口密闭塞的莘县城，酝酿无线商机。度大，50公里半径人口达400万，100公里半径达2000万人口。?体量及建筑形态支持?政策物流优势?莘县温州商贸城为当地十年来首个大型商业地产，是聊城市?莘县温州商贸城这个项目作为聊城市、莘县政府重点建设的政府重点建设项目，是莘县县委、县政府重点扶持关怀项目。商贸项目，地方税收大力支持，为经营者子女就学、户籍迁一期总投资5.77亿元，占地192亩，建筑总面积23万平入提供有力保障。方米。其中商业面积17万平方米，住宅面积6万平方米。?汇集各地区物流运输线路，物流直达商贸城，运输成本低。市场单间商铺面积多为30-50平方米，短进深，大开间，品牌带进来，产品走出去。更有三家大型物流基地伴随左右。一拖二建筑模式，商住两用。市场内停车位1180个，一期综合区域门面400多间。面积48000平方米，底商面积16000平方米。商铺排列方式采取了“井”字型建筑模式，没有弧形转角的存在，市场上采取人车分流，路面最窄宽距为16米，有力的保证了市场车辆的通过性。市场有先进的导视路引系统，确保市场每个商铺都是旺铺、金铺，绝无死角。温州商贸城招商定位方向的选择原则1市场空白原则2?不仅要立足在莘可行性原则县城区，而且要立足于鲁西地区3，至少要在鲁西?招商定位方向必可操作性原则地区寻找到市场须具有可行性，的空白点，规避可操作性要强4与成熟的大规模?产品的定位必须成本导向原则专业市场形成同满足易招商、易质竞争成市、易产生人流、物流、现金?必须在保证在温流的条件州商贸城拿到的货物价格到周边类似市场便宜，解决购买客户的成本问题，这样才能让温州商贸城真正兴旺起来温州商贸城招商的方向综合考虑上述招商原则，温州商贸城的招商定位方向主要有以下几类：家居装饰电摩车类日用百货类温州商贸城可选择的招商定位方向建材五金类小商品类我们对温州商贸城的业态定位综合商品批发市场建筑用交通用家庭用第五部分招商篇招商招商原则原则招商前招商前提提招商目标招商目标招商招商实施实施招商原则?招商朋友化作为招商工作的指导方法和今后?时尚潮流化莘县地区批发交易广场工作开展方向，始终围绕、贯穿本‘案的经营理念和战略定位并组织实施??鲁西品牌化招商朋友化、特色街区化、鲁西批零兼营化品牌化、时尚潮流化、批零兼营化、效益最大化的招商原则，符?特色街区化合了本案的经营理念、战略发展?效益最大化规划和定位要求招商前提政府支持开发商搭台整合社会资源政府支持核心支持?对市区内老市场如小商品市场、步行街小商品市场等进行关、停、并、转，并归口到本案乃上上之策；?凡进入“广场”的经营单位和个人，开业前工商、税务直接帮助办理注册登支持一记，自广场开业之日起第一年免征营业税地方留成部分，免征工商管理费，第二三年减半征收；?进入“广场”的合法经营户，所得税实行地方留成部分第一年免征，后两年支持二减半征收，安置失业、下岗职工按国家规定比例的另外享受劳动就业服务企业有关税收优惠政策；?进入“广场”的合法经营户，凡符合规定条件的，按规定程序可以认定为增支持三值税一般纳税人并按规定使用增值税专用发票。对实行定期定额税的经营户，经