工作研究三亚市零售业商圈特点分析及其拓展研究□陈祥敏宗和静（海南大学三亚学院管理分院，海南三亚572022）摘:要三亚市地处中国的最南端，旅游业为其经济的主导产业，而商程。随着海南建设国际旅游岛上升为国家战略，作为海南旅游业业和旅游业是相辅相成的，旅游业可以带动商业的迅速发展，商业更可排头兵的三亚市获得了前所未有的机遇，旅游业和商业的相辅相以为旅游业及当地经济带来更多新的亮点和提升。三亚拥有丰富的热带成性，使得商业也得到了迅猛发展，并逐步形成具有典型旅游城风景资源，但因其大规模经济建设晚，经济较为落后，零售业在海南省建市特色的零售业商圈。经济特区的20年之中发展较为缓慢，迫切需要对其商圈特点分析并进一、商圈理论介绍行拓展研究。本文从三亚市宏观经济的分析出发，进一步探讨三亚市核目前，国外较为典型的关于商圈的研究主要有：商圈引力模心商圈规划的合理发展策略和最佳发展模式，从而为优化三亚市核心商型、市场区位理论、中心地理论和商圈饱和理论。圈布局提出了相应的对策建议。1.商圈引力模型关键：词商圈；旅游业；拓展其最早由美国学者雷利于1929年发表，它的中心思想是两Abstrac:Sanyatislocatedinthesouthernmostof城市从中间地带吸引顾客的数量与城市的人口数量成正比，与两China,thetourismforitseconomicleadingindustry,城市距中心地带的距离成正比。1949年康帕斯进一步修正了该butthetradeandthetourismaremutuallyreinforcing.Thetourismindustrywillstimulatethedevelopmentof模型，以确定在两城市之间的顾客到任何一个城市购物的分界itsbusiness,andbusinesscanbringmorenewprospects点。1964年，哈夫将研究对象改为了大型零售商店，计算出了某andthepromotionforthetourismandthelocalecono-个特定的零售商店的辐射范围。布莱克在1987年对影响零售店my.Sanyahasrichtropicallandscape,butbecauseits商圈吸引力的因素做了研究，他认为零售店主应该尽可能的减少large-scaleeconomicdevelopmentislate,theeconomy阻碍商圈吸引力的因素，同时注重利用其他方法和手段增加零售iscomparativelybackward,andtheretailingdevelops店的吸引力。slowerduringtheHainanprovincialconstructionspe-2.市场区位理论cialeconomiczonefor20years.Thereisanurgentneed1940年，德国经济学家奥古斯特·勒施提出了市场区位论。toanalyzeandstudyoncharacteristicofitscommer-市场区位理论能够帮助企业选取能实现利益最大化的商业体所cialcircle.ThispaperembarksfromSanyamacroeco-在地，这个地址就是最佳区位。最佳区位是营业额与经营成本之nomics’analysis,furtherdiscussingthereasonable差最大的区位。对于生产行为而言，地理位置不同，原材料的成本developmentstrategyandthebestdevelopmentmodelon就会不同，人力成本也不同，这些就导致生产成本会有高低之分。Sanyacorecommercialcircleplansoastooptimizethe同样对于销售行为而言，地理位置不同，人们的需求量就会不同，layoutofthecorecommercialcircleandputforward商品的价格也会不同，企业的收入也就不同。因而基于以上两个thecorrespondingcountermeasures.Keywords:commercialcircle；tourism；extension方面因素的作用，企业可以选择在生产成本最低的区位进行生产行为，在企业收入最高的区位进行销售行为，从而寻找到适合的商圈是零售业者主要经营的活动区域，一定程度的制约着商商业所在地，实现企业利益最大化。业企业的发展和投资效益的发挥。只有确定了商圈，才能详细地3.中心地理论了解该区域内的市场机会、竞争环境以及消费者特征，从而为进商圈理论，最早是由德国地理学家克里斯泰勒在20世纪30一步制定市场经营战略提供指导依据。三亚地处海南省的最南年代提出的，即商品和服务中心地理论(centralplacetheory)。商圈端，是我国唯一的热带滨海旅游城市，旅游业为其经济的主导产也称购买圈、商势圈，是指在一定经济区域内，以商场或商业区为业。近年来三亚市的商业也快速扩张和成熟，零售业态也不断增中心，向周围扩展形成辐射力量，对顾客吸引所形成的一定范围加、调整和完善，商业也经历着从无规模到有一定规模、从脆弱到或区域。该理论的要点是，以中心地为圆心，以最大的商品销售和较为稳定、从单一到形式各异、从影响力差到有一定影响力的过餐饮服务辐射能力为半径，形成商品销售和餐饮服务的中心地。296特区经济SpecialZoneEconomy2011年4月商圈根据一定经济区域中的地位，可以区分为核心商圈、次级商经营业态相对落后，经营机构和商品结构缺乏特色，建筑风格和圈和边缘商圈商品经营缺乏文化内涵，市区商业仍局限于本地消费，难以吸引4.商圈饱和度理论外来旅游度假人口。三亚市的商铺销售主要以租赁为主，以三亚该理论主要揭示某商圈或服务吸引投资者的程度。明珠广场为代表的新商业中心的崛起，使得以产权销售为主的销二、三亚市零售业商圈现状、特点及存在问题分析售形式逐渐兴起。1.现状⑤商业开发速度大于商业需求速度，租金出现大幅下滑，价①地理位置。三亚市地处海南岛最南端，东邻陵水县，北依保格竞争加剧。亭县，西毗乐东县，南临南海。全市面积1919.58平方公里，其中因为商业很大程度上是依托地产而发展的，而地产是三亚力规划市区面积37平方公里。境内海岸线长209.1公里，有大小港倡的主导产业之一，其开发速度甚至超过了旅游业。由于缺乏政湾19个。主要港口有三亚港、榆林港、南山港、铁炉港、六道港等。府的引导，三亚的商业投资具有一定的盲目性，不依照市场规律主要海湾有三亚湾、海棠湾、亚龙湾、崖州湾、大东海湾、月亮湾进行开发和建设,因此，地产开发到哪里,商铺也跟到哪里,随着这等。有大小岛屿40个，主要岛屿10个，面积较大的有西瑁洲岛2.两年商铺的大量供给，市场已出现严重过剩现象。12平方公里，蜈岐洲岛1.05平方公里。它是我国东南沿海对外开3．发展存在的问题放黄金海岸线上最南端的对外贸易重要口岸，是中国通向世界的①形式单一。三亚市是国际知名的旅游城市，旅游业是其主门户之一。导产业，其他产业只是随着旅游业的发展带动起来的，因此，其它②商圈总体构成。根据各网点的交通、客流、营业额、汇集的产业无论在规模还是财力上都是相当薄弱的。相对应的，其商业品牌数量及质量、零售网点自身的实力，三亚市商圈主要是由明的形式也比较单一，主要是旅游产品，其它产品相对供应不足。相珠广场、第二市场等组成的第一商圈，步行街、旺豪超市、肯德基对于国内其他城市，三亚市的商业多样化程度还不高。等组成的第二商圈，一方百货、第一市场、福乐多超市组成的第三②规模较小。从这次调查中就可以明显的看到，三亚市商业商圈以及在大东海旅游风景区的夏日百货为核心的第四商圈所圈的规模很小，仅仅靠几个相对大型的商场、超市形成的商圈，其构成。规模与作为国际旅游城市的要求相比是远远不够的，也与三亚市2．特点分析未来城市发展要求差距较大。①商业随着旅游业的发展，实力不断增强。三亚市常住居民③关于商圈人群定位问题。由于三亚是一个旅游城市，因此少，消费能力和潜力有限，但是三亚市得天独厚的地理条件和鬼其商圈主要消费对象是外来旅游人口。近些年来，来三亚旅游、购斧神工般的风景名胜，吸引了一大批国内外游客的观光，并为三物、置业的外来人口日益增多。这些人多数为高收入人群，并且呈亚市经济的发展带来了蓬勃的生机。三亚市雨后春笋般的零售网现出季节性特征。三亚市现有商圈主要以这些人群为对象，的确点，日益完善的零售业态及高速增长的零售营业额，就是对三亚是可以获得丰厚的利润。但是，这样的结果是挤占了三亚市本地市商业快速增长的佐证。居民的消费空间（本地具名相对来说收入不高，消费能力较低），②商业集中度高，缺乏发展空间。三亚市商业主要集中于以造成社会矛盾。解放路为中心的商业区和三亚河两岸，在商业形态方面，以步行④交通较拥堵。一个城市的发展快慢，看的就是一个城市交街、肯德基为中心，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电通的发展状况。无论是在调查的解放路，新风街，还是胜利路，街器、通讯产品、文化用品、旅游特产等数十类品种，是三亚市最繁道都是相对窄小的，红绿灯比较少，人车分流不够，摩托车、三轮华的商业区。在一方百货周边，还形成了以第一市场、福乐多构成车、人力车众多导致三亚市的交通拥堵。的中低档商品集贸市场，依靠较低的产品价格和与市中心相邻的总的来说，相对于国内一、二线城市，甚至那些与三亚同级别地理优势，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的客户群。的其它国内城市，三亚目前的商圈发展差距还很大，离建设国际③商户忠诚度低，流动性强。由于三亚市商业雷同性强，缺乏旅游岛还有很大距离，还需要进一步完