三金·鑫城国际价值思考一、市场回顾（从2002年说起……）2002年年底，南京三金房地产公司以4.805亿天价拿得新华西路编号为P2002（027）地块，其楼面地价为1200元每平方米，创下了当年地价新高。这块地总建筑面积40余万平方米，这是迄今为止，新华区域所推出的最大一宗土地。从此，奠定了新华路王者地位。也开始了新华片区在武汉版图上的一段传奇发展历程。新华路发展2006起，大型住区总汇代表项目：鑫城国际、美林公馆这里是武汉市最早发展起来的高档居住区之一。回归中心城区的热潮2005-2006，精品楼盘聚集最先由这里开始策源。代表项目：北湖假日、西北湖凤凰城、两湖总督新华路的发展分3个历史时期，由南向北依次成为开发热点，新华2002-2004，高档物业先锋路整体规划价值凸显。代表项目：世纪华庭、福新华西路成为今后的地产星城市花园、万豪国际焦点。地产新秀-新华西国鑫际城日月华庭新华西目前聚集大量在开发项目，加05年开美林公馆发的一些项目，总量约浅水湾100万方。而当年引起最金利明珠花园大关注的最大项目，一直新华时代迟迟未露面，但却留给这个片区最大的期待。二、市场分析（2006年，烽火连天……）1、宏观市场分析2005-3中央政府工作报告指出整顿房地产市场次序，治理房价过快增长的势头2005-3国务院颁布《关于切实稳定住房价格的通知》2005-4国务院办公厅规定：国家级开发区禁建商品房2005-4国务院出台《进一步加强房地产市场的宏观调控》2005-4国务院办公厅发布《关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平若干意见的通知》宏观政策2005-4国土资源部开始将《2005年国土资源利用计划》下达各地2005-5建设部、发改委七部委联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》2005-5建设部发布了进一步加强稳定住房价格的通知2005-5财政部、国家税务局联合下发《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》2006-56项措施稳定房价，包括金融，住房供应结构调整等措施2006-7各各项项政策出台促政策出台促六部委限制外资条例正式出台进进房地房地产产市市场场供供应结构调应结构调整整以及以及购购房房//投投2005-3中国人民银行对二次置业者提高住房首付，资资逐逐渐趋渐趋对向理性化三次置向理性化业者提高贷款利率2005-3房地产新的征税制度确定，首选地级城市试点2005-3央行调整房地产贷款利率及首付比例税收政策2006-1征收房产交易个人所得税2006-4央行再次提高房地产贷款利率2006-7央行再次提高房地产贷款利率2005-3武汉公积金贷款相关政策调整2005-6武汉市公布“普通住宅”标准2005-6武汉市采取四大措施，调控土地供应，控制房价过快上涨地区政策2005-6武汉市开发办和市物价局通知，商品房销售需实行明码标价原则2005-6武汉市发布商品房广告“五不准”通知2006-2武汉市二手房交易契税提高一倍武汉市房地产发展状况房地产开发投资额土地成交量（单位：亩）160152.2150014012341125120113.6100100080605004020002005年上半年2006年上半年2005年上半年2006年上半年销售价格对比图房地产指标对比图20003700360015003500100034003300500320003100施工面积竣工面积预销售面积300020052006一季度2006二季度2005上半年1782.905087175.9562842480.54919912006上半年1700161420系列1341635843600市市场场整体整体发发展平展平稳稳//部分指部分指标标增幅回落增幅回落宏观市场总体特点?宏观调控作用将逐步显现，市场整体发展平稳，市场钢性需求依然存在。2、汉口区域市场分析重点区域代表性项目分布图本项目瑞安瑞安天地天地融融科科天城天城150万㎡45万㎡预计预计￥￥55005500以以上上西北湖西北湖凤凤凰城凰城10万㎡外外滩滩棕棕榈榈泉泉两两湖湖总总都都￥￥520052004.5万㎡5.55万㎡￥￥68106810￥￥65006500新世新世界界中心中心华清园华清园时时代豪代豪苑苑27.6万㎡13.6万㎡22万㎡￥￥60006000￥￥54805480￥￥73007300（住（住宅）宅）中心中心区内区内的中高的中高端端项项目（目（已已推推或即或即将将推出部分）推出部分）总总供供应应量在量在200200万万左右左右，，均均价价多多在在50005000以上，高以上，高端端市市场竞争场竞争激烈激烈。。汉口区域市场结论?复合型物业的开发价值大于单一物业开发；?中高端项目主要集中在沿江片、中心商业片及新华路片；?中心区价值倍受关注，大量高档项目面临激烈竞争。3、新华西市场分析昌盛项目区域市场分析19.8万㎡创意SOHO鑫城国际2.23万㎡40万㎡浅水湾4.47万㎡美林公馆日月华庭30万㎡8.3万㎡长安丽都江花实业总公司金利明珠花园3万㎡4.34万㎡在售项目新华时代9.73万㎡北湖假日4.6待售项目万㎡新华豪庭3.36万㎡万全城待开发项目两湖总都5.55万㎡西北湖凤凰城伟业大厦10万㎡三、项目要点分析（现在，我们披甲归来……）核心问题：如何在未来非常有潜力，但现在尚未成熟的区域打造成功的综合项目？1、经典项目回顾经典项目介绍华润凤凰城武汉住宅项目水岸星城深圳商业项目华润中心综合项目实例--华润中心占地面积8万平米，总建筑面积55万平米，总投资40亿港币。分二期开发；一期总建筑面积23万平米，2004年12月完工。一期包含写字楼（华润大厦）及商业（万象城）。二期规划中，以五星级酒店、酒店公寓、商业步行街组成。华润大厦万象城华润中心华润中心二期华润中心深圳唯一的都市综合体不但推销消费商品，而且推销时尚生活方式18.8万平米深圳商业航母四大领航国际品牌主力店法法国国（（RéelRéel）体）体华润华润万万佳佳嘉禾影嘉禾影院院奥奥林林匹克匹克标标准准验时尚验时尚生活百生活百货货公公CityCityValueValue真真冰溜冰冰溜冰场场司司万象城深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心。6层商业楼面（含地下一层）都市综合体价值资源平台提升品质写字楼商务公寓商务租客商务消费人流?区域形象提升，大规模高尚住宅区形成；高消费人流?区域配套完善，专业卖场，百货、零售购物、娱乐餐饮、社区服务为一体的区域商业中心形酒店成；高档商业旅游租客提升品质住家消费人流都市住宅案例：新世界中心通过对新世界商场亚洲旗舰店品牌高档商业定位，提升住宅的形象和档次，综合价值高。本项目可通过前期商业规划及品牌招商的宣传，展示项目未来繁华的商业配套，支撑住宅的价值提升。实景展示图片施工阶段，在人流量较大的临街建筑显现前可充分利用围板广告发布项目信息；在次干道可适当种植植物，一方面体现项目大盘实力，提前营造园林氛围，另一方面为分散地块的整体营销提供支持。示范展示：园林、大堂、营销中心、样板房、商业街等德思勤值得信赖的合作伙伴！