新政下的房地产发展趋势成全机构董事长全忠2010-10-24绝对保密！此报告仅供客户内部使用，未经成全机构的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。壹二次调控背景贰调控政策解读叁后市行业发展壹政策背景宏宏观经济观经济向好向好IMF调高对经济增长的预期世界经济的向好的势头明显。同时，IMF也持续表明对于亚洲特别是中国经济的看好，预测中国今年的经济增长率为10.5%。8月份宏观数据好于预期7月份同比增速8月份同比增速工业增加值13.40%13.90%经济增速小幅回升CPI3.30%3.50%PPI4.80%4.30%经济回落势头放缓PMI51.20%51.70%出口35.60%34.40%出口放缓，内需走强社会消费品零售总额17.90%18.40%固定资产投资24.90%24.80%房价指数10.30%9.30%新增信贷绝对值（亿元）53285452货币退出速度放缓通通胀压胀压力增大力增大8月，CPI持续创出新高，同比上涨3.5%，通货膨胀压力增大。由于进口快速增加，使得贸易顺差有所回落，但出口绝对增速仍然不低，人民币升值压力持续存在。经济运行数据显示，资产价格存在明显上涨压力。2010年1-8月CPI&PPI走势土地市土地市场场回暖回暖土地溢价率持续上升“地王”重现进入7月份以来，特别是8、9月份土9月1日，合生创展松江单价地王；9地溢价率上升非常明显，房地产商对房月8日，九龙仓浦东宅地楼面价地王；价未来上涨存在较强的预期。9月19日，南京下关滨江地王……“新国十条”执行有松动在调控政策风声仍紧的情况下，一些房地产企业为追求企业自身利益逆市高价竞拍土地，表明价格反弹动力较大，这使调控政策的效力未能明显显现。房地房地产产市市场场回暖回暖住宅市场量价齐升北上广等一线城市住宅市场表现出了量价齐升的态势，这也在一定程度上说明了房地产市场在经济整体转好的趋势下也在回暖，“金九银十”现象开始显现。1608月份北上广住宅成交均价上扬8月份北上广住宅成交量大幅回升25,00014012020,00010015,000806010,00040205,0000013345668224577000000000000001223344566785700000000000000----------------------------00000000000000000000000000001111111111111111111111111111上海:商品住宅成交面积广州:商品住宅成交面积上海:商品住宅成交均价广州:商品住宅成交均价北京:商品住宅成交面积北京:商品住宅成交均价房企资金链趋于稳定4月份以来的政策调控虽然导致了房企的短期偿债能力有压力，但经过8～9月的销售高峰，出现了好转迹象。调调控控进进行行时时新国十条新五条地方细则加息……2010.4.172010.9.29至2010.10.192010.10.19……新一轮调控启动巩固“新国十条”全国14城出台加息：存贷款利二次调控启动细则限购率上调0.25%；公积金贷款利率上调0.2%贰政策解读新五新五条条“新五条”基本是“新国十条”的强化和细化，强调了可执行层面，是楼市失控的无奈之举。2010年4月和9月房地产调控政策对比9月新五条4月新“国十条”主要内容特点主要内容特点套型建筑面积90平方米以下不得低于有户型差首套首付款比例调整到30%及以上无户型差别20%，面积90平方米以上不得低于30%别个严格执行首付款比例不低于50%、贷款首付款比例不低于50%、贷款利率不低于抑制投机人二套要求严格执行利率不低于基准利率1.1倍基准利率1.1倍、投资房贷贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高不同地区三套暂停发放第三套及以上住房贷款用于全国范围，部分地区可暂停发放购买第三套及以上可灵活执住房贷款行保障加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划确保完成2010年建设保障性住房300万套性住实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型强化落实、各类棚户区改造住房280万套的工作任具体目标房普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。务。限房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定对一些城市提地方人民政府可根据实际情况，采取临时执行灵活购时间内限定居民家庭购房套数。出要求性的措施，在一定时期内限定购房套数。最为严厉，抑制需求90平米以下首套首付提升一成——新五条的目的在于抑制所有需求，缓解——强制切断不合理的首套自住需求二套严令首付五成，价格上涨压力，同时将调控范围扩大到首置利率1.1倍以上型客户，影响了很多刚性需求；——强制切断不合理全国统一的改善性需求“新五条”对于“新国十条”中的可灵活抑制需求……………执行的规定都做了强制要求。开始实施异地限购——收缩了资本跨区流动范围三套房停贷——强制切断投资需求的信贷杠杆政府问责，强化落实——地方政府被收权，支持房地产需求的信贷自由度进一步降低。这是本轮政策一个重要的细化；——问责地方政府，推动了地方细则的出台以及执行。表明决心，后续跟进——新五条表明政府调控决心的用意更大，尤其是在十一之前出台；同时也预留了很大的后续政策空间，主要就是房产税。总结问责制度明确地方政府义务，强制地方采取实际行动四个商业信贷一刀切，抑制短期需求，难改长期需求本轮政策依旧是一个短期的不可契税和所得税政策总体压制改善和投机需求持续的的调控，其意图在于压制短期需求释放，等待未来供应形限购措施仍然由地方政府自由把握，二三线城市压力小成，以期在未来某一时期达到供求平衡。保障房政策重压，形成供应耗时长，规模不大，效果差实施市场监管手段有限，不能寄予厚望地方地方细则细则城市调控细则对比?快速反应新五条出台20天不到，已经有13个城市出台地方细则，这与“新国十条”形成了强烈反差。?共同限购虽然各地的细则略有不同，但是限购成了共有的关键词。限购是暂时的，是一把双刃剑。加息加息加息并非针对房地产调控，但对房地产影响深远。?表明政府调控决心，市场心理预期影响较大；?直接增加购房者的购房成本；?直接增加房企财务成本。（以半年报数据测算，此次加息将使万科增加利息支出约5000万元、招商约2800万元、保利约1亿元、金地约4000万元。）叁后市发展平平稳发稳发展展最最重要重要?一段时间的调控期不可避免。本轮调控的目的是通过压制短期的需求来抑制房价的上涨，同时寄希望于一个长效的调控机制、未来的供应量以及通胀对房价的缓解作用，因此在这些条件都不能够满足的时候，房地产市场会一直处于冷静的调控期，但是这种时间不会长。?调控的目的是遏制过快上涨房地产业对于国民经济的贡献仍占很大比重。尽管十二五规划的经济改革会对房地产的角色进行调整，但是这种调整是长期的。中国的城市化进程还在继续，房地产依然处在高速发展的阶段。房地产的作用至关重要，平稳的发展才是发挥这种作用的重要条件。因此未来的调控会是一个长效的机制（如房产税），而非临时性的行政手段（如限购）。二三二三线线城市的城市的前前景广景广阔阔一线城市与二三线城市相同点一线城市与二三线城市不同点刚性需求开始观望二三线城市限购措施由地方政府相机掌握改善性需求被动“潜伏”二三线城市城市化潜力大、总价低投资需求受制于异地购房限制和三套停贷而减小若无限购措施，则投资渠道依旧畅通，投资需求不价格或出现小幅回调会消失?二三线城市的系统风险小于一线城市调控的重点仍集中于一线城市以及少数二线城市，因此，二三线城市收到的调控影响较小。?二三线城市的具有明显投资价值大多数二三线城市正处在高速发展阶段，存在明显的价格洼地。尤其是一些景观资源较好的城市，投资价值更高。决战决战住宅之住宅之外外分散市场风险，多元化发展屡受调控的住宅市场之外，工业地产、旅游地产和商业地产，甚至于保障房建设都开始被纳入一些大型企业的发展战略中。现在，立足于多元的综合性开发已经呈现了端倪，未来将会成为一种趋势。?涉足工业地产的原住宅开发房企：知名企业进军商业地产：万科2010年初确定商业地产“二八战略”富力、远洋、合生创展、复地、绿地……保利商业地产与住宅地产的3:7原则?涉足商业地产的原住宅开发房企：金地20亿进军商业地产万科、恒大、保利、金地……中粮地产700亿进军商业地产房地房地产产行行业业整合加快整合加快调控带来了资金和制度的双重压力：?资金不足会给一部分经营不善的中小企业造成困境，从而推动行业的整合。?市场监管制度的完善会进一步规范企业行为，不规范的企业将会被迫出局。THANKS快乐者思想者引领者上海成全置业顾问有限公司上海总部：静安区南京西路580号南证大厦A座32A室　邮编：200041电话：021-62172636北京公司：朝阳区东四环中路82号金长安大厦A座1602室邮编：100022　电话：010-52088766苏南公司：苏州市工业园区苏绣路新天翔广场A座2005室邮编：215021电话：0512-62960091天津公司：天津市南开区红旗路218号慧谷大厦712室邮编：300190电话：022-87631310成全机构官方网站：http://www.chengquan.com