机密合生创展标杆企业研究报告合生简介从从19921992年创建。年创建。19981998年，合生创展实现了在香港联交所主板的成功上市，在企业的经营管理上引入了年，合生创展实现了在香港联交所主板的成功上市，在企业的经营管理上引入了更加规范的外部机制，该集团也迅速发展成为广州房地产开发龙头企业。更加规范的外部机制，该集团也迅速发展成为广州房地产开发龙头企业。20012001年，合生创展开始了在北京、上海、天津等全国各大城市排兵步阵的历程，合生年，合生创展开始了在北京、上海、天津等全国各大城市排兵步阵的历程，合生已经从一个地区性房地产企业，成功地转型为全国性的房地产龙头企业。截止至已经从一个地区性房地产企业，成功地转型为全国性的房地产龙头企业。截止至20052005年年66月，合生在全国的总开发面积累计已超过月，合生在全国的总开发面积累计已超过18,000,00018,000,000平方米。平方米。20052005年年88月，合生创展引入淡马锡合资附属子公司月，合生创展引入淡马锡合资附属子公司ARANDAARANDA和和TIGERTIGER　　GLOBALGLOBAL　　MANAGEMENGMANAGEMENG管理的管理的TIGERTIGER基金基金((老虎基金老虎基金))作为公司策略性投资者，两家策略作为公司策略性投资者，两家策略投资者分别持有合生创展投资者分别持有合生创展8.338.33％股东，分列合生创展第二大股东。合生董事局主席朱％股东，分列合生创展第二大股东。合生董事局主席朱孟依通过其全资控股的孟依通过其全资控股的SOUNDASOUNDA所持合生创展股权由所持合生创展股权由63.5663.56％降至％降至52.9752.97％，仍为绝％，仍为绝对控股股东。对控股股东。20052005年年1111月，合生创展发行月，合生创展发行33亿美元亿美元77年期优先票据，票息及收益率订为年期优先票据，票息及收益率订为8.1258.125厘。厘。发行票据所得款项净额估计约发行票据所得款项净额估计约2.912.91亿美元，将用作购买土地及物业发展等一般企业用亿美元，将用作购买土地及物业发展等一般企业用途。途。13／11／14保密文件，版权所有第2页合生发展简史：十数年磨砥铸就中国房地产龙头企业新形势下的战略?2004年总资产128亿；Top10排名第3?主要业务：住宅、写字楼、别墅、酒店2000-2003、高尔夫、度假村；全国发展阶段?覆盖区域：北京、天津、上海、广州?从化会议二次创业、珠海会议进行战略规划?主要业务：住宅大盘1995-1999?覆盖区域范围：广州、上海、北京大盘时代?1998年5月香港联交所上市，总资产25亿；1992-1994?主要楼盘：华景新城、峻景花园、暨南花园、帝景苑?覆盖区域：天河区、海珠区起飞时期?1992年合生创展在香港成立，在大陆进行房地产开发13／11／14保密文件，版权所有第3页SWOT分析：合生优劣势分析合生优势（Superiority）1.规模上进入了第一集团,区域布局合理，有大量土地储备市场机会2.港资背景,通过引入国际市场威胁（Opportunity）战略合作伙伴极大拓宽融(Threat)1.城市化加速,消费资渠道1.市场逐步转化为买升级,市场庞大3.政府关系良好，资源整方市场,消费者更加2.宏观调控提高行业合能力强挑剔门槛、行业走向整合4.有泛地产开发的经验2.全面对外开放,面3.资源向几大城市圈5.人才优势明显临外资的进一步挑战集聚3.行业竞争深化,走合生劣势（Weakness）向全面竞争1.各地区优势资源缺乏整合2.产品标准化程度不够，产品质量，大节点不完全满足发展要求3.企业文化尚未完全成形13／11／14保密文件，版权所有第4页合生经验总结：三大战略控制点之土地将合生发展历程放入中国房地产行业背景中，根据生产要将合生发展历程放入中国房地产行业背景中，根据生产要素素的的重重要性，要性，整整个行业大个行业大致致可以可以划分为划分为三三个主要阶段：地主时代、个主要阶段：地主时代、能人能人时代、资时代、资本本时代。时代。而这三而这三个阶段，合生对个阶段，合生对战略性生产要战略性生产要素素的的把握均把握均有其有其独到之处独到之处。。123圈地用人圈钱19902000200513／11／14保密文件，版权所有第5页合生经验总结：三大战略控制点之土地西方的城市规划学中有条真言：城市规划创造土地的价值。正是基于土地是增值的，而建筑物是贬值的，合生采取的土地策略是：充分利用财务杠杆、借力资本市场、集中珠三角、长三角、环渤海三大区域、大块拿地、迅速形成规模效应13／11／14保密文件，版权所有第6页合生的土地策略：集中区域、大块拿地、迅速形成规模效应土地价格较为便宜；地块地理位置较偏僻土地面积较大合生早期土地储备特点地块开发时间与市政规划土地增值潜力较大契合度高时间不会相差太大20002000年年以后以后，合生更为，合生更为注重招拍挂拿注重招拍挂拿地，区域地，区域选择聚焦于选择聚焦于珠珠三角三角、、长三角长三角、、环渤环渤海海三三大区域，大区域，尤尤其其是是天津的京津新城天津的京津新城是是企业企业近十近十年的年的重点重点开发项开发项目（目前目（目前对外公对外公布布的的占占地地面积为面积为2121..99平方公平方公里里，，囊括囊括别墅别墅群群、高尔夫、、高尔夫、温泉温泉度假村、度假村、工工业园、大业园、大学学城等城等））。。13／11／14保密文件，版权所有第7页合生土地储备2005年合生创展土地储备达1267万平米，以至业内有人戏称合生为“土地银行”，大量的土地储备一来可以使得企业永续经营，二来容易得到国外资本市场认可，可以迅速对接国外资本市场。其土地储备集中于广东，北京，天津及上海城市。其中广东省占五成多。住宅仍然是合生未来的主业，截至2004年12月31日，住宅的储备项目的建筑面积达1039万平米。合生土地储备区域及产品分布图（单位：百万平米截止至12月31日）合生创展2004年土地储备及区域分布146%12108630%4253%0广东省北京天津上海合计住宅4.991.133.540.7310.39商铺0.440.10.070.020.63写字楼0.350000.35停车场0.910.12001.0311%酒店0.090.040.1400.27合计6.781.393.750.7512.67广东省北京天津上海13／11／14保密文件，版权所有第8页合生创展2005-2007年完成项目及其分布在2005-2007年期间，合生预期完成项目的建筑面积将达到1065万平方米。其中广州地区公司完成项目建筑面积将达到634万平方米，北京地区公司完成项目建筑面积将达到138万平米，上海地区公司完成项目建筑面积将达到45万，天津地区公司完成项目建筑面积将达到248万平方米。值得注意的是，2007年完工建筑面积同比去年增长246.5%。合生2005-2007年各区域开工计划（单位：百万平方米）12.00合生2005-2007年预期完工建筑面积及其增长百分比10.00（单位：百万平米）8.008.007.2136.007.00246.50%2.54.006.005.0022.004.001.50.003.002.081200520062007合计2.001.3554.32%1.000.5广州/东0.441.384.526.340.000北京0.370.210.801.38200520062007上海0.100.050.300.45天津0.430.441.602.48完工建筑面积增长百分比13／11／14合计1.352.087.2110.65保密文件，版权所有第9页合生创展集团2005年完成项目正是基于长期看好中国发展下一个热点区域---环渤海区域，2003年、2004年合生将较多资源投向天津、北京。2005年，合生在北京和天津两地完成项目的合生创展集团2005年完成项目建筑面积比重为60%，尤其是2004年10月开售的处京津唐腹地的京津新城项目（占地21.9平方公里）将在将完成项目合生所占权益建筑面积（平米）未来几年持续放大供应量。而上海地区的完成项目则相广州440,900对偏少。根据正略钧策收集到的相关市场信息得知，合华景新城6期4、6区100%111,617生2005年和2006年的开工计划均有提前，上海地区公逸景翠园东区3期95%20,165司在2005年年初提快销售速度，在2005年4月即完成华南新城4期99%28,941全年的销售任务，随后即将余下项目推迟开发。基于对珠江帝景3期40%54,894上海市场长期的看好,合生以16个亿拿下江湾新城一骏景花园-南苑3期95%104,834地块。而广州地区的云山熹景项目和惠州帝景湾均有不帝景华苑1期100%74,138同程度的进度提前。这极大的规避了于2005年5月后帝景山庄1期100%46,311的宏观调控影响。合生2005完成项目区域分布图北京371,734北京帝景苑2期B区100%277,847北京罗马嘉园2期100%93,88732%32%上海102,463上海合生城邦1期100%102,463天津434,180天津水上皇宫大酒店70%142,829天津京津新城2期70%291,3518%合计1,349,27728%13／11／14广州北京上海天津保密文件，版权所有第10页合生创展集团2006年计划完成项目2006年上海完工项目将压减至2%，这主要是因合生创展集团2006年完成项目为公司推迟合生城邦项目进度有关。合生城邦占地约900亩，总建筑面积约60万平方米，为特大地区合生所占