石家庄低密产品调查策划一组——任栗石家庄低密产品调查内容第一部分：低密印象第二部分：各区域低密项目介绍石家庄低密产品印象低密产品低密产品城区低密产品城区低密产品城郊低密产品城郊低密产品石家庄低密产品印象对比关系：城区低密度城郊低密度区位城市主城区城市外围/市郊区域项目类型复合项目，低密为其多元纯低密项目产品之一产品花园洋房或联排别墅为主独栋别墅、联排别墅为主卖点地段、档次、舒适性、配景观、舒适性、交通、休套闲娱乐、功能拔升形象，提升价值主力产品城郊低密度分布图示：西西部部主城区元氏栾城石家庄低密代表项目城城区区蓝郡蓝郡水榭花都水榭花都低低密密春江花月春江花月亲亲小镇亲亲小镇城城西部区域西部区域千百度阳光河谷乐城郊郊低低元氏区域元氏区域江山墅龙湖湾密密栾城区域栾城区域太阳城水榭花都城区低密项目介绍城区低密介绍之蓝郡项目由一条社区路将在销项目分为东西两部分部分，别墅分为四个区，未售组成四个圆盘，每个二期部分圆盘区分别由水系环未定绕，保持景观的均好性。小高层和高层位于项目的北侧和东侧，成半围合区域。城区低密介绍之蓝郡投资商顺驰中国发展商河北顺驰房地产开发有限公司代理商自销推广单位达因传媒设计单位深圳都市实践施工单位中建七局二公司小高1.2元/㎡物业公司石家庄励富仕联行物业收费别墅2.2元/㎡占地面积294亩总建筑面积36万㎡一期14万㎡容积率1.65绿化率43.8%总户数1500户使用率84.6%建筑规划共二期（二期未定）城区低密介绍之蓝郡别墅户型：项目有联排、独栋两种形式产品，以联排为主。户型面积如下表户型A1A2A3A4A5A6A7面积（㎡）230260264260300230230城区低密介绍之蓝郡销售状况：客户状况：开盘时间：2006年7月22客户来源：集中在石家庄桥东区域日可售房源：别墅目前开盘别墅目前开盘6262套，小套，小购房目的：自用、彰显身份高层开盘高层开盘118118套套销售价格：购房关注点：产品、地段、形象开盘价格—别墅：170-180万/套客户描述：1、35-50中年人居多2、经商人士居多小高层：3886元/平米3、普遍二次置业以上目前价格—别墅：230万/套4、追求高档产品，有着小高层：4200元/平米销售率：别墅已经销售所开房源的别墅已经销售所开房源的彰显身份需求80%80%，小高层已经销售所开房源的，小高层已经销售所开房源的60%60%城区低密介绍之蓝郡项目优劣分析优势——1、二环内低密项目，稀缺性2、项目规模较大，产品、园林规划优良3、项目所在区域发展迅速，区域价值不断提升4、已经树立了石家庄高端项目形象劣势——1、临近蓄电池厂，存在化工污染2、项目种种原因导致工程、销售脱节，影响客户购买信心城区低密介绍之春江花月项目位置——桥西区新石中路166号城区低密介绍之春江花月建筑类别:14栋高层(18层)，28套联排别墅。1栋独栋别墅占地面积:120000平方米总建筑面积:251500平方米容积率:2.3绿化率:40%总户数:1300一期500户，二期800户目前价格:3800-3900元/平方米开盘时间:2006-3-25入住时间:2007-9-30城区低密介绍之春江花月别墅情况：别墅29套，联排28套，1套独栋预留。目前该部分未公开，面积在200平米以上，户型、价格、入市时间不祥。据悉别墅部分将采取精装修销售，预计单平米价格将在10000元以上城区低密介绍之春江花月项目优劣分析优势——1、地段优势，位于西南高教区，配套完善，生活氛围浓厚2、产品设计舒适，满足区域客户住房升级换代需求3、文化包装概念取得成功，被市场认可劣势——临近小学，存在噪音干扰城区低密介绍之亲亲小镇项目位置：建华大街与北二环交叉口，东临月季公园城区低密介绍之亲亲小镇项目基本资料投资商计经房地产开发商计经房地产代理商极艺投资顾问推广单位北京同路广告设计单位庄宸*九易施工单位建工集团、金秋、国防、瀛源占地面积428亩总建面43万平方来容积率1.68绿化率40%总户数3000多套使用率85%开盘时间05.10.3工程进度二期06年底主体封顶建筑规划共分三期，共62栋目前均价2600元/m?一居:55-62m?,二居:81-98m?,主力户型三室二厅,二室二厅户型区间：三居:108-153m?,四居:134-202m?城区低密介绍之亲亲小镇三期10栋小高层一期共一期19栋楼，共12.3万平米,4栋电梯洋房,2栋景观洋房,13栋多层(6.5层),二期33栋；20万平米,其中5栋4.5层洋房,4栋电梯洋房,24栋多层洋房销售情况：项目共分三期，一期已销售完毕均2200元/平米；二期均价2500元/平米。城区低密介绍之亲亲小镇整个社区的园林绿化比较到位，突出生活的气息城区低密介绍之亲亲小镇三居108平米二居78平米二居60平米城区低密介绍之亲亲小镇项目优劣分析优势——1、低密度大社区,规划齐全,2、户型面积大小适中，客群广泛。3、现房、实景，可信任度高劣势——1、区域配套不完善2、临近药厂和化工厂，环境污染城郊低密项目介绍城郊低密项目介绍城郊低密度分布图示：卓大太阳城西西部部主城区栾城水榭花都元氏栾城栾城低密介绍之太阳城项目位置——京深高速与石栾路交口栾城低密介绍之太阳城基础数据：开发商卓达太阳城房地产代理商自销开发有限公司设计单位北方绿野设计院物业单位开发商物业占地445亩建筑面积18万平米容积率0.6绿化率40%产品形式独栋、双拼、叠拼、联排交房时间部分已经交房，最交房标准毛坯晚07年7月规划兵营排布，北面8栋叠拼，东南西三面联排别墅围合，中央3.3万平米水面，滨湖规划独栋别墅和双拼别墅。栾城低密介绍之太阳城叠拼CFFEEBDGEF双拼GG幼儿园DDBB双拼CC临湖为滨湖独栋栾城低密介绍之太阳城园林景观通过水面自然伸展，达到自然效果，亭、台、桥、廊丰富了整个园林的人文气息，整体看景观设计比较突出自然，体现人文园林栾城低密介绍之太阳城产品介绍目前项目主要在售联排产品。叠品产品尚未正式推出。独栋、双拼产品以定制式销售，目前接受客户的咨询。具体产品数据见下表产品面积套数比例联排：175-28047671%叠拼：未知13820%双拼：350203%独栋：500406%栾城低密介绍之太阳城在售联排产品户型明细户型面积套数比例3-2-4175+30（地下室）21748%+11（阳光房）4-2-4200+60（地下室）18336%+30（阳光房）5-2-5230+60（地下室）388%+24（阳光房）4-3-5280+60（地下室）388%+24（阳光房）栾城低密介绍之太阳城联排主力户型图3室2厅4卫175+30（多功能房）+11（阳光房）以升级住房条件设计，强调宽敞舒适性，增加功能性设计。5.4米开间，全明户型，一室一卫；多功能房、阳光房赠送栾城低密介绍之太阳城销售情况客户情况认购时间——2004年10月客户来源——石家庄市区客户为主（桥东居多），部分外来经商客户开盘时间——2005年3月购买目的——居住销售价格——联排3500元；其它产品未客户描述——售1、年龄在35-45；销售进度——联排销售近70%；2、省、市机关单位；商人目前接受独栋和双3、关注住房舒适性，并能拼咨询。享受城市生活的栾城低密介绍之太阳城项目优劣分析优势——1、距离市区很近，交通便利，依托城市配套2、纯粹低密度项目，产品、园林等品质较高3、区域内规划完善，商业、教育、产业、公园等配套齐全，区域前景看好劣势——区域处于开发建设初期，生活氛围不浓厚栾城低密介绍之水榭花都栾城裕泰路与丰泽大街交叉口栾城低密介绍之水榭花都基础数据：开发商天山集团代理商中原物业单位开发商物业物业费0.8元占地170亩建筑面积10万平米容积率1.1绿化率38%产品形式一期4.5层洋房；二期高层交房时间一期已经交房交房标准毛坯规划澳洲风情水景园林，低密洋房兵营排布栾城低密介绍之水榭花都一主力户型——三居、四居期户面积区间——平层170-180平米型洋跃层房210-230平米二期主力户型——三居户二期户型图拍照型面积区间——三居130-140平米高层栾城低密介绍之水榭花都一期销售情况一期客户情况开盘时间——一期2005年5客户来源——市内客户为主月购买目的——自住销售价格——一期洋房均价1600元/平客户描述——1、城市中年人群，多有车销售进度——一期销售完毕，销2、有改善居住条件愿望，售周期为1年；二期销售30%买别墅经济实力不够3、为子女教育栾城低密介绍之水榭花都项目优劣分析优势——1、距离石家庄市区较近，交通便利2、低密度项目，澳洲风情园林，产品质较高3、紧邻石家庄二中新校址4、借助开发区水榭花都项目的知名度劣势——1、社区配套不能满足社区需求，生活氛围较差2、临近药厂、化工厂，污染严重栾城区域总结1、该区域距离市区较近，交通便利，依托市区配套，能够较好的吸引客户。2、该区域内产品供应主要为别墅和洋房低密产品，功能定位为满足城市客户对住宅升级的需求；客群定位为二次置业，年纪在35-45岁左右的中高收入人群，有私家车，追求居住舒适性。3、目前该区域的低密供应量不大，只有太阳城和水榭花都项目。从两个项目的销售状况看，该区域并没有形成购房热点。但是石家庄城市三环路规划，将带动该区域的发展。城郊低密度分布图示：江山墅西西部部主城区龙湖湾元氏栾城元氏低密介绍之江山墅西红二旗环大街西项目位置——石家庄西三南二环环南25公里元氏县境内蟠龙湖风景区，可北向直石铜路接观湖南二环路——石铜路即本本案案可驰达蟠龙蟠龙湖湖元氏低密介绍之江山墅基础数据：开发商麟凯房地产开发有代理商北京中广信限公司占地39万平建筑面积9.7万平米容积率0.25绿化率65%交房