天津湾商业租金定位报告餐饮业租金分析各商圈租金情况娱乐业租金分析A2\B3\E区租金定位主要商圈规划及分布区域内商业租金定位2.天津主要业态分析3.商业专业人士访谈1.天津商圈分级分析4.天津湾商业租金定位天津湾商业定位天津商圈分级分析主要商圈规划及分布主要商圈规划及分布各商圈代表项目租金情况各商圈代表项目租金情况天津商圈分级根据《天津市商业布局规划》，到2010年，本市人均拥有零售商业网点面积将达到1.2平方米。其中，商业中心布局为：和平路、滨江道、东马路周边地区为市级商业中心，商业用地面积超过220公顷，营业面积220万平方米以上，突出购物、观光、休闲、娱乐、餐饮为一体的现代商业与服务功能。塘沽解放路商业中心区为市级商业次中心，包括解放路商业中心群、海河外滩休闲公园、新洋特色市场群、泰达商业中心等四大功能区。区级商业中心24处，重点服务区域人口的中高档大宗商品购买，依据便利交通，设置大中型综合商场、专卖商店、超级市场。居住区级商业中心50处，提供便民利民保证居民基本生活的商业设施，按照有关规定以700―900平方米/千人配置网点。天津商圈分级分析优势：区域内缺少商业设施，商业前景较好。单价适中，投资额不高。如若规划得当，很有可能商圈升级，升值前景较好。劣势：商圈的形成需要长时间积淀，市场培育需要过程，前期经营效果及租金收益可能较差。面对核心商圈的挤压，生存空间狭小。代表项目：嘉华、新澳、恒华、奥城、老城厢XX1、市级核心商圈此类商铺占据白金旺地，如滨江道和平路、小白楼、东马路周边。优势：位置优越，人流充足。有关数据表明，这里的日人均流量达30万，节假日更是高达100万。而此区域的商铺租金更是30元上下（地段不一样，取中间值）。此地段商铺如地位准确，经营得当，租金收益可观。劣势：单价高，投资额大。商家林立，竞争激烈，几乎无市场空白点可挖，对前期定位及后期管理都要求严格，稍有不甚，就有可能血本无归。代表项目：万达、麦购、MINI购、通宝。2、市内区域型商圈此类商铺地处市内繁华地段或成熟居住区或未来发展热点区域，如大沽南路、老城厢、东站后广场及各区繁华地段。此类商铺地处郊县繁华地段，如塘沽、大港、静海优势：区域性核心商圈，人流有保障，商业定位空间较多，发展前景较好，单价较低，投资额不高。劣势：绝对消费力较低，对商业设施的消化力不高，地域较远，管理不方便。代表项目：塘沽金海岸、解放路一号工程。4、社区型商业设施此类商铺地处新兴小区的底商。优势：消费人群固定，单价低，投资额小，适应业态较多，对后期管理的依存度较低，风险较小。劣势：由于缺乏统一管理，商业升级的可能较小，升值前景较差，租金收益增长较慢。代表项目：格调、水木、翠景XXXXX3、郊县核心商圈河东区三处：大直沽、华昌大街、中山门商业中心；南开区三处：体育中心、水上、西南角商业中心；X河西区三处：棉二、佟楼、南楼商业中心；河北区一处：中山路商业中心；红桥区两处：西站、丁字沽商业中心；市内区级商业中心明细主要商圈规划及分布主要商圈规划及分布各商圈代表项目租金情况各商圈代表项目租金情况整体面积：4万6单层面积：4300楼层：9层（含地下1层）租金：有租有售，租均价约10元/平米.天，一层20元/平米.天，各层租金差约在70％-80％之间。物业费：未定业态：餐饮为主，1、2层经营国际品牌入住时间：07年12月整体面积：4万6单层面积：4300楼层：9层（含地下1层）租金：有租有售，租均价约10元/平米.天，一层20元/平米.天，各层租金差约在70％-80％之间。物业费：未定业态：餐饮为主，1、2层经营国际品牌入住时间：07年12月XXXXXXXXXXXXXX和平区滨江道欧乐市级商业圈整体面积：1万7户型面积：144740楼层：5层1托2内街租金：有租有售，租均价约5元/平米.天，一层7元/平米.天，各层租金差约在70％-80％之间物业费：未定业态：餐饮入住时间：07年10月—整体面积：1万7户型面积：144740楼层：5层1托2内街租金：有租有售，租均价约5元/平米.天，一层7元/平米.天，各层租金差约在70％-80％之间物业费：未定业态：餐饮入住时间：07年10月和平区滨江道欧乐—XXXXXXX和平区南市天地烩XXXXXXX和平区南市天地烩市内各区级商圈整体面积：10万户型面积：200、400、600楼层：地下1层，地上4层（地下KTV、1层餐饮百货等、2、3层超市2万平米及百货、4层影院5000平米及餐饮）其中超市2万平米、影院5000平米共8—12厅租金：1层均价6--7元/平米.天，4层4—4.5元/平米.天物业费：15车位：在商业外部，共1000余个业态：餐饮、百货、超市、KTV、影院入住时间：明年年初封顶，08年10月整体商业开业XXXXXXXX天邦购乐园（商业街）麦收商业现状麦收商业整体共3层6200平方米，3层自营；1－2层分割销售；经过三年销售率完成约60%。1F：共11个铺位，单铺面积约90-110平方米，销售均价25000万元/平方米，目前全部售罄，销售周期1年，当前仅有3家入住经营，租金约25-28万元/年;X2F：共16个铺位，面积90-110平方米，销售均价约12000-15000元/平方米，目前销售85％，还剩4套未售，销售周期约3年，目前仅2家入住经营，租金约10-15万元/年;3F:尚未出售及招商整体面积：1000户型面积：600、800、1000楼层：2层（1托2）租金：只售不租，售价2.5万物业费：4.5业态：限制餐饮，只接受不动明火的餐饮入住时间：08年3月整体面积：1000户型面积：600、800、1000楼层：2层（1托2）租金：只售不租，售价2.5万物业费：4.5业态：限制餐饮，只接受不动明火的餐饮入住时间：08年3月XXXXXXXXXXXXXX南开区赢寰大厦整体面积：7000户型面积：600、800、1000楼层：3层（3层连体出租）租金：3元物业费：待定业态：限制餐饮，只接受不动明火的餐饮入住时间：现房南开区整体面积：7000户型面积：600、800、1000楼层：3层（3层连体出租）租金：3元物业费：待定业态：限制餐饮，只接受不动明火的餐饮入住时间：现房赢寰大厦XXXXXXX南开区方正山海天XXXXXXX南开区方正山海天整体面积：1万8户型面积：118—5000（现只剩500、1000平米两套）楼层：2层（有1托2，也有独立两层的）租金：500平米以上可租，租金4.5—6.5物业费：2.03业态：限制餐饮，只接受不动明火的餐饮入住时间：现房整体面积：1万8户型面积：118—5000（现只剩500、1000平米两套）楼层：2层（有1托2，也有独立两层的）租金：500平米以上可租，租金4.5—6.5物业费：2.03业态：限制餐饮，只接受不动明火的餐饮入住时间：现房XXXXXXXXXXXXXX南开区富力.星光大道整体面积：1万多户型面积：500、1000及以上楼层：2层（1托2）租金：售3万，500平米以上租，租金7元物业费：待定业态：无限制入住时间：07年10月南开区整体面积：1万多户型面积：500、1000及以上楼层：2层（1托2）租金：售3万，500平米以上租，租金7元物业费：待定业态：无限制入住时间：07年10月富力.星光大道XXXXXXX南开区金恺津旺铺XXXXXXX南开区金恺津旺铺天津主要业态分析餐饮业租金分析餐饮业租金分析娱乐业租金分析娱乐业租金分析中餐因为内涵丰富，租金的分布区间也比较均匀。其中与租金相关联的各类因素主要包括餐馆所在的地段、使用面积的大小、所在的楼层等，当前天津餐饮的主要租金集中在1-2元之间，有部分品牌餐饮租金在2-4元之间。天津餐饮业各业态的租金情况中餐西餐由于本身档次和利润点较高，所以知名的西餐餐饮租金也相对的较高。同时也有一部分较为低档的西餐业态存在，西餐主要租金集中在4元/平米以上，市级地段租金可达到7-10元/平米。西餐快餐性质的业态因为要考虑全天的人流量，所以在选址的时候大多集中于繁华的商业区，所以导致租金水平也较高，一般品牌租金集中在2-4元/平方米，世界品牌租金集中在4-7元/平方米。中西快餐日韩料理的整体租金水平在餐饮业态中属于较高的，这其中日式料理的档次又要高于韩式料理的。4元以上的比例在25％以上。日韩料理食品街天津主要餐饮集中区域分析0%，本地游客占20%今后希望能够用1年到2年的时间，使消费族群的比例能够达到5：5。定位：天津特色食品，同时面向周边地区的旅游餐饮消费群体。面积及结构:整体三层（二、三层联体）一层以天津特色小吃为主，单体面积在200平米左右；二、三层是中型餐饮（以中餐为主）单位面积1000平米以上下。经营方式：大面积租赁，租期大部分在5－10年，新近商家租金月付（外街租金在2－3元/平米*天，内街一层2－3元/平米*天，二三层联体在2元上下）分析：餐饮街现状主要是经营老化，忽略天津自有市场过去食品街的消费结构是8：2，外地游客占8水上北路，同时又有南开区政府招商办的支持，加之原有模式及特点，就形成了今天这样的规模，以川粤、韩式烧烤、料理等为主体的中高档餐饮。（人均消费:100-200元）面积：体量面积基本在中等800－1500平米左右，建筑结构形式上是独体，基本三层－四层，现在由于整体经营较好商家希望增大营业面积.经营方式：租赁期在5－10年（租金3元/平米*天）分析：水上北路借用地理优势和成熟的人文环境，吸引了中高档消费群体在天津树立了较高档的餐饮市场认知度，南开区也因此对该地区加大了重视力度。定位：形成之初是因日、韩外籍及高收入人群主要居住地，有较固定的中高档消费客群永安道定位：因形