东五环项目用地规划方向初步分析报告东五环地块用地规划方向分析报告目录一、地块现状及地块周边情况二、地块可选择的用地规划方向分析第2页2思源顾问东五环地块用地规划方向分析报告（一）地块现状及地块周边情况1、地块区域位置?地块位于朝阳北路与东五环快速路交汇处的西南角，属于朝青板块（朝阳北路和青年路）星本地块河非中心湾万象更天天河柏林爱乐湾世界之窗格外88第3页3思源顾问东五环地块用地规划方向分析报告（一）地块现状及地块周边情况2、地块地形及现状?地块形状呈东西向条形形状，东宽西窄，由东向西变窄，最终西端呈尖形，整个地快形状呈刀片状；?地块内东部区域目前为垃圾场及当地居民区，中部及西部区域为仓储厂房及车间，地块中有铁道；?地块东部有排污沟和通讯发射塔；居民区?地块中部有高压线垂直穿过。污水沟铁道高压线通讯发射塔第4页4思源顾问东五环地块用地规划方向分析报告地块可开发使用建筑面积预测全长1000米污水沟约200米50米通讯发射塔上底102米面积下底130米高500米5.8万平方米高压线退发射塔约170米退高压线约60米符合国家环保规范预估可使用建筑面积，包括路边绿化带用地第5页5思源顾问东五环地块用地规划方向分析报告一、地块现状及地块周边情况3、地块生态环境对人体健康影响密集发《环境电磁波卫生标准》的射明确指出，在电磁辐射高压限高塔的中间区，不许建造居电线民住宅、学校、医院和国家建设标准规范疗养院等。《北京市移动通信建设项目环境保护管理规定》中基站发射天线主射方向50米范围内、非主射方项目地块中有发射塔向30米范围内不得有高于天线的及高压电线敏感建筑物的规定。本项目地块的生态环境较差，对在此环境中办公、生活的人群有很大的健康隐患，并限制了建筑规模。第6页6思源顾问东五环地块用地规划方向分析报告（一）地块现状及地块周边情况4、地块四至情况?地块东侧偏南与北京市大黄庄苗圃园相邻，东侧偏北至东五环，南侧紧邻北京星牌建材有限责任公司，西侧至平房西路，北侧紧邻朝阳北路。?地块南边东部有六层住宅楼分布，南边西部有三座塔楼分布。朝阳北路东五环居民楼第7页星牌建材有限责任公司7思源顾问苗圃东五环地块用地规划方向分析报告（一）地块现状及地块周边情况5、交通情况?本地块交通主要依托于朝阳北路，朝阳北路为双向六车道，车道中有公交专道，此道路交通通行状况较好；?本地快虽然紧邻东五环，但此区域无进出东五环的出入口，因此与五环的联系较小，只能通过向南向北一段距离后才能进出东五环；?地块南北向通达性不好，只能依托平房西路（非正规道路）到达与朝阳北路平行的朝阳路和姚家园路。五环辅路朝阳北路第8页8思源顾问东五环东五环地块用地规划方向分析报告（一）地块现状及地块周边情况6、周边基础配套?周边生活配套较少，且档次较低7、地块目前用地规划性质?仓储用地规划第9页9思源顾问东五环地块用地规划方向分析报告结论?道路交通通行状况良好，但公交系统欠缺?周边环境现状较差，?地块内生态环境较差，致使部分土地无法使用，且不存在改造条件?地块形状较难利用，土地浪费面积较大第10页10思源顾问东五环地块用地规划方向分析报告目录一、地块现状及地块周边情况二、地块可选择的用地规划方向分析第11页11思源顾问东五环地块用地规划方向分析报告用地规划方向可能性定位原则：风险最小化，利润最大化。物流用地物流用地因涉及土地用途变性问题，住宅用地住宅用地因此要面临地地块块用地用地规划规划方向方向招、拍、挂获得土的几种可能性的几种可能性地的市场化行为。办办公用地公用地出售出售终终身使用身使用权权的的仓储用地办公用地仓储用地办办公用地公用地第12页12思源顾问东五环地块用地规划方向分析报告二、地块可选择的用地规划方向分析（一）物流用地规划方向分析（二）住宅物业用地规划方向分析（三）办公物业用地规划方向分析第13页13思源顾问东五环地块用地规划方向分析报告本案物流用地价值评估框架项目区位价值评估?物流用地价值?宏观市场环境第14页14思源顾问东五环地块用地规划方向分析报告本案区位价值评估紧邻朝阳北路及五环路，为政府规划的二级货运主枢纽，处于交通枢纽地、担负中心城区第三产业密集区的物流配送为政府规划物流片区可借势现有二级货运主枢纽百子湾，可借势产业聚集效应结合货物类型及流向、形成专业市场及其物流配送中心。走低端路线（低投入、低风险、较低利润）可积极发展第三方物流业务允许境外投资者采用中外合资、走高端路线中外合作形式投资经营国际流通物流、第三方物流业务。（需要较高技术支持、属高投入、规模效益，针对本案用地规模很难达到较高收益）定位物流用地有待研究第15页15思源顾问东五环地块用地规划方向分析报告宏观环境市场分析北京市物流发展环境分析北京市物流发展概况第16页16思源顾问东五环地块用地规划方向分析报告北京市物流发展环境分析经济快速增长为物流发展提供了广阔市场空间图列表明，从1995—2004年北京地区生产总值增长了3.06倍，而同期货运周转量只增加了0.2倍。这种情况说明，北京经济总量增长对物流的影响需突破从重量和距离两个因子引发的单一货运的变化加以说明，需从物流的服务附加值及因货源聚集形成的专业市场等方面进行观察。45004283.340003611.93500313030002845.725002479.32174.52011.320001810.11615.715001394.9100050001995199619971998199920002001200220032004第17页数据来17源：北京思源顾问统计局东五环地块用地规划方向分析报告北京市物流发展概况数据来源：北京市商务局物流资源分布状况2002年物流相关行业利润状况一览表5.90%运输业商业服务业9.20%物流企业类型（453）（578）（522）7.90%企业利润情况企业个数所占百分比利润为负49.4%37.2%45%76.90%利润为零的企业5.3%6.2%8.3%利润为正的企业45.3%56.6%46.7%为四环路以外的仓库个数百分比2002年主营物流企业实际收入为107.1亿元为三环路至四环路以外的仓库个数百分比2001年为89.964亿元。为二环路至三环路之间仓库个数百分比为二环路以内的仓库个数百分比行业利润相对较低第18页18思源顾问东五环地块用地规划方向分析报告分行业物流费用构成表—2003年为例主营物流企业费用比重工业企业费用比重批发业企业费用比重%%%物流费用合计100%100%100%运输费用86.5%64.8%43.6%仓储费用9%14.5%16.6%保管费用0.6%2.7%4.5%包装费用0.2%18%0.4%流通加工0.4%10.1%装卸搬运1.6%3.9%信息及相关服务费用1.8%21%第19页19思源顾问东五环地块用地规划方向分析报告结论北京市物流发展空间较大北京市物流发展正处于成长期鉴于地块规模只能作为仓储用地本案地块价值评析如本案定位物流用地，不易实现利润最大化第20页20思源顾问东五环地块用地规划方向分析报告二、地块可选择的用地规划方向分析（一）物流用地规划方向分析（二）住宅物业用地规划方向分析（三）办公物业用地规划方向分析第21页21思源顾问东五环地块用地规划方向分析报告区域情况朝青板块产品非常多样化，跨度大，选择面广，投资方向多；其中既有均价五六千元的普通产品，也有以北京星河湾为代表的一批高物业类型端项目；既有金泰大厦、财满街等写字楼，也有独立办公模式的商务花园项目非中心。项目虽多，但定位不一，相互之间并不排斥，而是一种互补关系，使朝青板块的开发日益走向成熟。道路交通情况良好，交通干线较多，但朝阳北路上下班高峰时段车交通辆行驶缓慢；公交系统尚欠发达，仅有３０６路等少量的公交车运行于朝阳北路。第22页22思源顾问东五环地块用地规划方向分析报告区域住宅市场情况这里的很多项目都是分期滚动开发，多数项目还是期房或是准现房，工期长，开发情况入住晚，且不少项目的自带配套都在二、三期，预计２到３年后才能显出一个比较成熟的居住氛围。朝阳北路从去年就开始出现中高档住宅产品，尤其是有多个品牌开发企业在此区域进行地产项目开发，包括天鸿集团、住总集团、合生创展、鹏润地产、宏产品宇集团、深圳华业、今典集团以及李嘉诚旗下和记黄埔地产；这些品牌开发企业在该区域开发了面积多达400多万平方米的房地产项目，今年开始该区域的高档住宅产品的开发数量开始逐渐增加，如星河湾、天鹅湾、逸翠园等。目前朝阳北路区域的高档住宅产品销售价格每平方米均价已经超过一万元，如价格水平星河湾已达到均价16000元/m?；中档住宅产品价格在6000－7000元/m?，如珠江罗马嘉园、华纺易城。第23页23思源顾问东五环地块用地规划方向分析报告本案住宅定位的探讨高密度住宅有严格限高的情况下（低端路线）提高建筑密度受地形与地块两端辐射物的夹合不宜开发此类住宅中高档定位高风险低密度集合住宅中低档定位有风险、低利润?风险大中档定位?市场竞争压力大?客户抵触情绪强第24页24思源顾问东五环地块用地规划方向分析报告本案拟建中低档住宅数据指标估算区域中档单价区间4500--4800元/平方米可用占地58000平方米本案不可突破价格4500元/平方米30米建筑高度（10层之内）柏林爱乐均价4800元/平方米（现房、塔楼）美然动力街区均价4800元/平方建筑密度40%米（现房、板楼）定福家园经济适用房3595元/平方米4700/可开发建筑面积162400绿岛苑均价元平方米（现房、塔楼）第25页25思源顾问东五环地块用地规划方向分析报告方向论证分析需要进行土地性质变更，变更后需进行招拍挂获得土地区域内高档项目开发