金桥长岛可行性分析及销售计划上海同策房产咨询有限公司2007．03．20目录1、项目概况2、项目SWOT分析3、区域环境4、项目定位5、招商策略建议6、项目销售计划1．项目概况?项目位于金桥板块北部地区（金桥板块分为三个部分：北部地区；南部地区即碧云国际社区；东部地区即金桥出口加工区），长岛路台儿庄路路口，周边新盘、次新盘和老公房都比较多，配套设施也很完善。?项目总建筑面积约为19646.77㎡，其中地下一层，地上四层。项目B1～3F总建筑面积约为17636.16㎡。项目配备约90个车位。项目沿长岛路拥有约230m沿街商铺，沿台儿庄路拥有约50m沿街商铺，整个项目呈“L”型。?项目与金桥湾——清水湾相邻，与金桥新村隔长岛路相望，周边业态丰富，人流量大，特别是晚上16：30～20：00以及双休日。但是区域整体商业档次偏低。?项目位于长岛路、台儿庄路，该地区交通便捷程度一般。公交线路：川歇线起讫站：歇浦路渡口——川沙843起讫站：高行——鞍山新村774起讫站：陆家嘴——高行北市场638起讫站：周家渡——东路新村85起讫站：陆家嘴地铁站——长岛路783起讫站：淮海东路——华高苑785起讫站：耀华——台儿庄路981起讫站：海洋新村——台儿庄路轨道交通：轨道交通6号线将于2007年底正式贯通。28座车站从北向南依次为：港城路站、外高桥保税区北站、航津路站、外高桥保税区南站、洲海路站、五洲大道站、东靖路站、巨峰路站、五莲路站、博兴路站、金桥路站、云山路站、德平路站、北洋泾路站、民生路站、源深体育中心站、世纪大道站、浦电路站、蓝村路站、上海儿童医学中心站、临沂新村站、高科西路站、东明路站、高青路站、华夏西路站、上南路站、灵岩南路站、济阳路站。2．项目SWOT分析1.优势（S）?项目本身属于纯商业用房，业态限制小。?项目总建筑面积约为19646.77㎡，总体量在长岛路台儿庄路沿线来说是独一无二的，易形成规模影响力。?项目周边目前无同类型的可售商铺，在商铺的租赁上也呈现出一铺难求的局面，凸现区域中商铺的稀缺性。?项目位于长岛路台儿庄路，区域人流量大，配套完善、消费人群充足。?项目仍处于立案设计阶段，内部商铺的设计、结构的变化、功能的强化，灵活性很强。2.劣势（W）?项目与集贸市场相邻，市场环境较差；长岛路业态虽然丰富，但是商家档次普遍较低。?项目沿长岛路台儿庄路，其中长岛路上商业氛围良好，但是台儿庄路上，由于“碧云新天地3期”正在施工，所以相对冷清。3.机会（O）?目前项目仍处于设计阶段，若在破土动工之前，业主能够聘请高水准的建筑设计公司对本项目进行设计，使整体设计风格新颖，形象突出，功能性强，利用率大，那么本项目将有望成为金桥北部的标志性建筑乃至整个金桥的标志性建筑，从而增加项目亮点并提高本项目的租金及售价水平，成为金桥地区的标杆性商业楼盘。?项目周边新盘、次新盘较多，而且紧邻金桥出口加工区，将来这些新社区居民以及出口加工区内的白领，他们的收入及文化程度较高，对于品牌的认知度也很高。本项目正好可以满足这部分人群对于消费环境及品质的要求，提升整个区域的商业档次，从而更好的发掘出本项目的潜在价值。?本项目一街之隔（台儿庄路）的“碧云新天地3期”，据说会建造一个社区活动中心，若将来真的建成，将会为台儿庄路引入人流，改变目前该段台儿庄路较为冷清的局面。?2007年底通车运营的轨道交通6号线将使项目的有效辐射范围增大。4.威胁（T）?因为政策原因，目前外籍人士无法购买内地商铺及办公楼，这将给项目以后的销售将会带来较大影响。?项目地下一层商铺，虽然留有1楼通道作为入口，但是其进深窄、面积小，功能性差，利用价值低，业态选择的局限性也很大，对于后期的招商和销售难度很大。?长岛路沿线的商铺主要经营服饰与社区商业配套（药店、银行、便利店、理发店），档次普遍较低，这样的区域商业环境可能影响到本项目后续的对于品牌知名度较高的商家的引进。小结：通过以上分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威胁同在，如何化劣势为优势，如何最大限度的规避风险，并挖掘本项目所具有的所有机会，如何将本项目的各种资源全面整合将成为本项目成功的关键。1.项目优势与机会利用通过我司对于长岛路台儿庄路周边的调查，发现本项目的优势为产品的稀缺性、优越的地理位置、充足的人流、完善的配套、具有潜力的投资价值，区域独一无二的规模效应。这些优势都是本项目宣传推广的卖点依据。另外，本项目周边除了金桥新村外，新盘和次新盘数量也较多，这部分人群的逐渐入住，以及他们对于消费环境、品质的高要求，该区域的商业需求会更加旺盛，整体的商业档次也会有一个质的改变。同时，随着项目成为区域商业的地标性建筑，将会吸引金桥出口加工区内的白领以及更多其他区域的人群来本项目消费。2.项目劣势与威胁规避本项目的威胁来自于周边较低的商业档次，这样的情况容易使本项目将来的招商方向发生偏移，对于这样的威胁，我司需要在日后的招商过程中严格根据项目的整体定位开展招商工作，通过项目品牌的塑造及鲜明的主题吸引高质量的商家进驻。另外，在招商过程中需要对商家的业态及品质，进行把关，通过差异化的定位和提升项目软件质素凸现出本项目的特色。另外，通过提高项目投资性价比，运用各种渠道的宣传、推广，加大内地客户、本地客户的发掘来弥补政策限制外籍人士买卖商铺的限制。对于地下一层的商铺，希望业主在设计过程中要充分考虑这些商铺日后的指引、通路及广告位置，增加地下一层商铺的附加值，便于日后的销售与招商。三.区域环境1.区域概况项目位于长岛路台儿庄路，所属浦兴街道管辖。该区域社区成熟，居民数量庞大，浦兴街道辖区仅5.5平方公里，人口却多达10万人左右，居住密度很高。区域消费潜力巨大。消费人群基本都是当地居民。2.周边主要配套?中国电信营业厅?交通银行、工商银行?金桥公园?浦兴中学、金新小学?长岛集贸市场、长岛菜市场3.周边商铺租金及业态情况长岛路（台儿庄路——荷泽路）?业态：餐饮、服饰、社区配套（银行、药店、便利店、美发店、音像、干洗）、娱乐、中介。?租金：4.5～5.0元/㎡·天长岛路（荷泽路——牟平路）?业态：餐饮、服装、建材、社区服务、中介。?租金：1.6～2.0元/㎡·天小结：我司将长岛路分为两部分，其中在台儿庄路与荷泽路之间的长岛路，商业氛围十分良好，出现了一铺难求的现象。而在荷泽路与牟平路之间的长岛路，其沿街的商铺均为原底楼住宅改建而成，商家质量很差，且由于不是商业用房，故无法办理营业执照。虽然同为长岛路，但是两者在商业氛围及租金上差距巨大。台儿庄路?业态：餐饮、服饰、社区配套（银行、药店、便利店、美发店、音像）。?租金：3.0～4.5元/㎡·天小结：台儿庄路基本延续了长岛路的业态结构，特别是台儿庄路近杨高南路路段，餐饮业较长岛路明显增多，这和商铺的配套条件有一定关系，这里符合餐饮条件的商铺较长岛路要多出很多，商家的经营也大多比较理想，该区域同样没有新铺源供应。在本项目对面有一个浦东第二大公园——金桥公园。另外，若“碧云新天地3期”的社区活动中心建成，将为台儿庄路带来更多的人流。荷泽路?业态：中介、服装、社区配套、娱乐?租金：3.8～4.5元/㎡·天小结：与长岛路相交的荷泽路商铺供给量不多，与长岛路相交的这一路口应该是这一路段商铺比较集中的区域，而且受到长岛路上农贸市场的影响，这里的商业比较热闹，特别是晚上，会有许多小贩沿街设摊，但是商家的品质不高，感觉较乱。牟平路?业态：餐饮、娱乐?租金：0.9～1.1元/㎡·天小结：牟平路的商业氛围相对冷清，主要以餐饮业为主，大部分商铺都是1F～3F/套的结构，这里的租金水平很低，面积250～400平米左右。但是牟平路靠近长岛路与博兴路的商铺租金较中间的商铺有很大提高，一般在2.5～3.0元/㎡·天。四.项目定位依托高密度的小区居民和成熟的商业氛围，可以定位为长岛路台儿庄路地区，具有品牌效应、地标性质的，集各式餐饮、休闲康体、品牌服饰零售、娱乐中心等功能于一体的区域性商业中心，以各种业态的搭配，丰富区域商业的业态结构，提升区域内商业业态档次，满足区域居民及金桥出口加工区内白领，对于休闲娱乐等更高商业品质的追求，提供他们一个集餐饮、娱乐、休闲购物于一体的高品质消费场所。五.招商策略建议1.租金建议根据我司对于本案周边区域租金的调查，建议将本案B1～2F日租金定为：1F（小面积）均价——5.5～6.0元/㎡·天B1+1F+2F均价——3.5～4.0元/㎡·天1F+2F均价——4.5～5.0元/㎡·天1F（大面积）均价——4.5～5.2元/㎡·天2F（大面积）均价——3.7元/㎡·天3F（大面积）均价——3.0～3.5元/㎡·天B1均价——1.5元/㎡·天左右租金定价理由：?以周边区域租金作为参考，并依据本项目售价，按照租金回报率7%计算所得。?我司将1F（小面积）租金价格定为5.5～6.0元/㎡·天，略高于长岛路上沿街商铺的租金，因为本案是一个全新的项目，在整个建筑设计的风格上，功能配置上都要好于同区域的其他商铺，而且目前周边没有可出租商铺；将1F（大面积）租金定为4.5～5.2元/㎡·天，因为这部分商铺面积较大，月租金总价较高，考虑到未来商家在经营上的租金承受能力，故其日租金均价定为1F（小面积）租金的80%。?3F租金均价为3.0～3.5元/㎡·天，因为本案在3F商铺的建设中，将附送进深为6.2m的露天阳台，这大大提升了原有3F商铺的使用空间和景观附加值；同时3F商铺层高5.6m，增加了商铺自身使用率；从另一个角度来看，其实3F商铺是租一送一，按这样的情况来计算，原来3F租金均价3.0～3.5元/㎡·天就可变相的折算为1.5～1.8元/㎡·天左右。?