前门东区项目前门东区项目市场研究与初步建议工作汇报市场研究与初步建议工作汇报2005/122005/12第1页汇汇下下下下阶项项几几核核基基综综初初阶阶阶报项项几几核核基基综综初初段段段报目目目目点点点点心心心心础础础础合合合合步步步步段特考问分分建工工工工特特特考考考问问问分分分分分分建建建作作性性性虑虑虑题题题析析析析析析议议议作作框框性虑题析析议重重重重点点点点架架项目特性项目特性“腹地”利：弊：?安静?交通不方便?利于居住?可达性不好过滤过滤、分、分级级第4页项目特性总经济总经济技技术术指指标标控制控制简简表表“规模大”　　规划规划现状现状总总建筑面建筑面积积（平方米）（平方米）455461.9455461.9保保护护修修缮缮建筑面建筑面积积（平方米）（平方米）83394.5983394.59489358489358其其整治改造建筑面整治改造建筑面积积（平方米）（平方米）130901.527130901.527利：弊：中中更新建筑面更新建筑面积积（平方米）（平方米）241165.783241165.783??时间：适合时间：06年、容容积积率率0.780.780.840.84分期开发，07年高端房地产绿绿地率地率17.37%17.37%　　土地增值；市场的表现难以建筑密度建筑密度62%62%74.72%74.72%预测；?空间：有足建筑高度建筑高度3-183-18米米3-243-24米米够的战略纵?空间：45万平建筑建筑层数层数1-61-6层层1-71-7层层深空间；米的体量相比市场目前的吸纳量来说太大；多元多元复复合（功能合（功能、、档档次次第5页项目特性“大众化倾向”利：弊：前门地区对住宅的每年有大高端产品量的国内形成冲击外旅游人；群；有限的混有限的混杂杂第6页项目特性“区域认可利：差”弊：?08年的老北京、大环境有外国人、利外地人都不认可?内城的住宅用地稀缺?旅游人群密集典型的典型的旧旧城核心城核心区复兴区复兴第7页项目特性内城核心区土地价郊区化住宅值工厂城市核心离城市核心区的距离核心区复兴第8页项目特性“政府介入”六块保护区的地图利：弊：拆迁、市不考虑市政配套、场的实际招商方便情况，做，社会效出的产品益明显市场不接受；城市运营第9页项目特性“08年的节点”利：弊：整体开发市场短期有利于项内的吸纳目形象的量可能很提升；有限；首开区确定？第10页项目特性“宜居性导向”住宅是重点第11页项目特性“成本高昂”物业类型建筑面积（平米）销售价格（元/平米）销售收入（万元）合院98063.3740000392253.48新合院128945.8118000232102.46商业97852.2730000293556.81酒店15418.00220008号地107333.7510000地下87538.00375016413.38合计535151.20934326.12地上销售均价：28255.5元总成本：910754.49万元税后利润：23571.63万元成本利润率：2.59%FAR不降低多元物业功能第12页几点考虑几点考虑“城市运营”“整体换血”引入“产业”?市政整体完成，有利于后?“旅游”升级，引入精品游续开发；；?环境整体改造，改善历史?酒店业；形成的不好的印象；?创意产业；?有利于整体规划，开发商可以控制开发的成本；?文化产业；留给自生长的空间土地价值增长是价值增长的关键第14页几点考虑“先细分、后过滤”“细分”“过滤”?住宅；?住宅；?酒店；?酒店；?办公；?办公；?商业；?商业；?旅游业?旅游业差差异异化，互化，互补补性性第15页几点考虑“风险控制”“操作风险”“市场风险”?拆迁；?对四合院的需求；?规划；?对酒店的需求；?保护；?对办公的需求；?建设；?对商业的需求；?后期运营；把握好“一头一尾一过程”第16页核心问题核心问题“我们需要考虑的核心问题”“一头一尾一过程”一头：首开区（规划，单体设计建议）一尾：整体定位、总体规划、产品组合一过程：开发策略等第18页基础分析基础分析基础分析用地分析用地分析政策分析政策分析开发商分析开发商分析经济测算经济测算市场分析市场分析用地分析从城市发展角度从城市发展角度从区域发展角度从区域发展角度小结小结从地块内部角度从地块内部角度原规划方案评价原规划方案评价第21页用地分析从城市发展角度摊大饼式发展扩张，摊大饼式发展扩张，摊大饼式发展扩张，摊大饼式发展扩张，居住类物业稀缺三环内限建住宅三环内限建住宅三环内限建住宅三环内限建住宅居住类物业稀缺第22页用地分析从城市发展角度商业与商务价值提升内城的发展内城的发展内城的发展内城的发展商业与商务价值提升历史与文化价值提升历史与文化价值提升土地价值内城办区公域居区住区工业区郊区化住宅区农田距市中心距离第23页用地分析从区域板块角度二十五片二十五片二十五片二十五片保护区保护区保护区保护区土地稀缺土地稀缺第24页用地分析从区域板块角度六个市级重点开发项目六个市级重点开发项目六个市级重点开发项目六个市级重点开发项目烟袋斜街玉河白塔寺三眼井鲜鱼口大栅栏第25页用地分析从区域板块角度存在着升级的空间周边成熟、大众消费周边成熟、大众消费周边成熟、大众消费周边成熟、大众消费存在着升级的空间不可低估负面的影响不可低估负面的影响天安天安门门王府井王府井北京站北京站崇崇大大前前天外外天商栅栅门门街街商栏栏大大圈圈街街天坛天坛第26页用地分析从地块内部角度地块分区图地块分区图地块分区图地块分区图881113139911111212221010141415153344556677第27页用地分析从地块内部角度·历史文化条件较好·地块形象非常好，周边景观条件突出（前门）·交通可达性好，外向性非常的强·地下空可利用（停）11间车·限高12米，可做3-4层较大体量的建筑·适宜定位为高端酒店与外向型主力商业区（第一层级）22·历史文脉深厚10（三里河）10·地块自身景观条件突出·外向性比较强·地块形象很好·交通可达性较好·外向性很强·限高为6-9米，可做2-3层的建筑·交通可达性较好·适宜定位为兼顾内外的第二层级商业区·适宜定位为外向型的特色商业区44·外向性比较强（与天街的互动）（第一层级）·交通可达性较好·地下空间可充分利用（停车）·限高为9-12米，可做3-4层的建筑·适宜定位为外向型的第二层级商业区第28页用地分析从地块内部角度·历史文脉深厚（三里河）·地块自身景观条件较好·内向性比较强·交通与人流组织对周边地块的依赖性较强·适宜定位为动态规划区，根据整体方案的需要规划为单侧商业，33或者居住及会所类的物业第29页用地分析从地块内部角度·内向性比较强，交通可达性一般·限高为9-12米，可做3-4层的建筑·适宜定位为高档次的新合院居住区（公寓及联排类）11111212·外向性较强，交通可达性较好·地下空间可充分利用（停车）·限高为9-12米，可做3-4层的建筑··适宜定位为中档次的新合院（公寓及联排外向性比较强，交通可达性较好·12-184-6类）限高为米，可做层的建筑·适宜定位为新合院（公寓类）、生活配套（第三层级商业），以及经济型酒店等物业6677第30页用地分析从地块内部角度·历史文化价值较高·注意整体形象的保护·地块自身内向性较强·内部交通可达性较弱·限高为3-6米，可做1-2层建筑99·适宜定位为高档的标准合院与小合院··历历史文化价史文化价值较值较高高··注意整体形象的保注意整体形象的保护护··地地块块自身自身内内向性向性较较强强··内内部交通可部交通可达达性弱性弱1414··限高限高为为3-63-6米，可做米，可做15151-21-2层层建筑建筑··适宜定位适宜定位为传统为传统的的标标·历史文化价值非常高，整体形象重点保护准合院居住准合院居住区区55·地块自身的内向性非常强·内部的交通可达性较差·限高为3米，原建筑与胡同肌理都要保留·适宜定位为传统的高端合院、精品酒店、私人会所、企业办事处等第31页用地分析从地块内部角度881313·历史文化背景较弱·外部及内部景观条件都较差·地块外向性很强·交通可达性很好·地下空间可充分利用（停车）·历史文化背景弱·限高为12-18米，主要安置回·外部及内部景观条件都很缺乏迁类公建等·地块外向性很强·交通可达性很好·限高为24米，原建筑保留第32页用地分析原规划方案评价地块属性划分不够细致地块属性划分不够细致具体的功能布局应调整具体的功能布局应调整由商住性质调整为高档次的新合院居住（公寓、TOWNHOUSE）由纯住性质调整为动态规划区域，根据具体方案可兼顾商业、会所与居住等物业由商住性质调整为传统的标准四合院居住区域第33页用地分析地块分区图地块分区图地块分区图地块分区图从地块内部角度881113139911111212221010141415153344556677第34页用地分析小结公建分级布局公建分级布局外围集中停车外围集中停车通过内部控制通过内部控制逐层过滤体系逐层过滤体系与人流组织与人流组织内部减少公共空间内部减少公共空间鱼骨系统鱼骨系统““软性”安防管理软性”安防管理第35页基础分析基础分析用地分析用地分析政策分析政策分析开发商分析开发商分析经济测算经济测算市场分析市场分析政策分析私房腾退私房腾退在供应量上对本项目在供应量上对本项目有一定的冲击有一定的冲击鼓励买卖四合院鼓励买卖四合院未来商品住宅供应相二环内禁止新增建设性用地未来商品住宅供应相二环内禁止新增建设性用地对稀缺对稀缺高档住房高档住房招拍挂招拍挂整体换血整体换血整体换血整体换血第37页基础分析基础分析用地分析用地分析政策分析政策分析开发商分析开发商分析经济测算经济测算