谨呈：海南鲁能广大置业有限公司鲁能三亚湾游艇区教育科研用地与高三区商业金融用地项目本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。报告共分六大部分Part.本体分析1Part.项目目标解析2Part.三亚湾房地产市场研究3Part.70亩地块项目开发方案研究425亩地块项目开发方案研究Part.5项目后期工作安排Part.6本报告是严格保密的。三亚湾新城位于三亚湾海坡二线，占地6.8平方公里，紧邻凤凰国际机场，与市区相隔十公里的军事管理区海棠机场湾红塘湾市三亚湾区亚龙湾大东海本报告是严格保密的。三亚湾新城总体规划为包括游艇、高尔夫、度假养老、娱乐会展等多个主题的度假新城，未来与海坡一线、凤凰国际机场、凤凰镇等周边地区共同形成三亚城市副中心BDECAFEDCBA游艇港湾社区高尔夫绿地社区美丽城度假社区常住和养老社区安置区?土地使用?土地使用?土地使用?土地使用?土地使用－中高密度住宅－中低密度住宅为主，游－高尔夫球场、分时－中密度住宅、中高密-中高密度住宅，艇码头附近开发度假酒店度假、低密度住宅度住宅?娱乐设施不会中密度和部分高层公寓?娱乐设施－地区级商业街?配套设施?娱乐设施?娱乐设施－美丽产业?配套设施－教育设施－高尔夫球场、酒店－游艇俱乐部、酒店－教育设施－主题餐饮、特色商街－临海滨海生态公园F美丽Mall：开发项目包括水上运动园、影院、体育、酒店等项目，除作为社区娱乐配套外，吸引所有到三亚的游客，成为旅游度假吸引点。本报告是严格保密的。本项目的研究对象为游艇港湾社区的70亩教育科研用地和高尔夫三区的25亩商业配套用地70亩地块规划技术指标:25亩地块规划技术指标:用地性质：教育科研设计用地（C6）用地性质：商业金融用地（C2）用地面积：46600平方米用地面积：17147.97平方米容积率：0.4容积率：0.8建筑密度：18%建筑密度：35%限高：5层限高：4层停车位：≥300本报告是严格保密的。70亩地块四至：道路交通机场路地块临近机场，未来路网凤凰机场建成后与机场相距不足十分钟车程机场路新城路是未来城市主干道，20分钟直通市中心新城路新城路规划社区道路可直通往海边本报告是严格保密的。70亩地块四至：周边状况地块北侧规划为水系与度假别墅高尔夫球场地块西侧是规划中的游艇码头度假区机场路游艇码头、别墅地块与占地1800亩的高尔夫球场相聚不足500米地块东侧的游艇、高尔夫双主题别墅即将动工新城路度假别墅海航亚太国际会议中心帝王花园地块南侧为一线五星级酒店与高档独栋别墅度假社区本报告是严格保密的。70亩地块现状:地块平坦，已经经过初步平整，周边基础设施十分完善地块现状东侧规划社区道路铺设完工规划社区路地块平坦，已经过初步平整新城路东侧160亩地块新城路建成通车东侧160亩地块即将动工本报告是严格保密的。25亩地块四至：道路交通70凤凰机场相较亩地块，与机场距离更近，更为便捷机场路新城路15分钟直通市区陶然路与机场路直接连通新城路陶然路新城路陶然路本报告是严格保密的。25亩地块四至：周边状况高尔夫三区规划图东侧为美丽城一期度假公寓美丽城一期规划图北侧和西侧为高尔夫三区度假别墅椰风海韵武警三亚疗养院地块距离海滩200余米，南侧一线为度假公寓和武警疗养院，无海景资源本报告是严格保密的。25亩地块现状：已经平整代建，周边度假物业均已动工北侧别墅工地?地块已经平整，等待开工?北侧高尔夫别墅认筹结束，已经动工?东侧美丽城一期度假公寓已经开工?南侧与一线地块存在4米高差地块现状4米高差本报告是严格保密的。报告共分六大部分Part.本体分析1Part.项目目标解析2Part.三亚湾房地产市场研究3Part.70亩地块项目开发方案研究4Part.25亩地块项目开发方案研究5Part.项目后期工作安排6本报告是严格保密的。客户目标与限制性条件客户语录：客户目标?新城今年将开发量将达到25.7万平米，明年开目标1：实现新城新城总总体的快速体的快速滚动开发滚动开发，，增大今明两年开工面积，发量可能会达到15万平保障两个地块在下半年顺利动工米目标2：实现地块市市场场价价值值最大化最大化?凯宾斯基的资本运作很值得鲁能学习，我们之前只会做住宅，快速回现，目标3：尝试资资本本运运作作，持有优质物业，改变企业盈利模式增值不高，实际上通过持有经营物业带来融资，一样是给我们带来了现金流限制性条件，实现更高的价值。?25亩地块为商商业业金融用地金融用地，70亩地块为科科研教研教育育设计设计用地用地?两块地块规模不大，容积率较低，开发规开发规模有限模有限本报告是严格保密的。限制性条件分析1：商业金融用地——用地功能限定的情况下，市场价值的实现需要建筑设计的弹性地地块块价价值值的的实现实现需要需要灵灵活的建筑活的建筑设计设计，，既满既满足商足商业业功能的功能的规划规划要求，同要求，同时时保障未保障未来来实现实现功能的功能的弹弹性性现实条件规划要求1.周边物业主要为短期度假人群，商商业业需求需求类类型、型、1.规划局意见：作为区域中仅有的两块商业配套用地数数量有限量有限之一，应从原有的社区级商业升级为区区域域级级商商业业，，2.区域核心商业美丽Mall，占地约3.3万平方米包含主与美丽Mall区域共同为未来新城提供商业配套力卖场、名品店、酒吧街、剧院和酒店2.作为商业金融用地，未来建筑必须全部用于商业功3.项目地块占地仅25亩，容积率0.8，且距美丽城不足商业功能一公里，难难以形成以形成区区域域级级商商业业氛氛围围能本报告是严格保密的。限制性条件分析2：教育科研用地——未来使用人和销售方式的限制政府政府对教育科研用地的对教育科研用地的控控制主制主要要体现体现在使在使用用人人、规划设计和、规划设计和销售销售方方面面教育科研用地主要包括国民教育系列和各类非国民教育系列的学校以及政府所属的科研机构的用地。政府所属的设计机构已基本市场化经营，其办公建筑是通过自建或租赁商业性办公建筑的渠道来获得，但设计机构的办公建筑用地从用地性质上还是属于“教育科研设计用地”。——《城市规划标准与准则——条文说明》对于教育科研用地，一般情况下不允许分割为小产权，必须整体出让，举例来说：建一个学校总不能单独把食堂用地转让出去，哪以后学生去哪里吃饭？——深圳国土资源局房产交易中心本报告是严格保密的。限制性条件分析3：开发规模有限——销售较持有更符合开发商目标两个地块两个地块自身属自身属性和客户目标性和客户目标决定决定了未来物业了未来物业销售模式好销售模式好于持有于持有?项目地块规模有限，一块25亩、一块70亩。而同期鲁能开工的项目中还包括占地32685.14m?的美丽Mall，包括酒店式公寓、商业、主力店、品牌店、酒吧街、剧院等优质经营物业，未来一线还规划有数个五星级酒店项目。无论是项目规模还是区域影响力，本项目两个地块都不具备相对优势，不适合作为优质物业持有.?三亚湾新城今明两年开发量将超过40万平米，项目的快速滚动开发需要前期项目的快速回现，对于非重点项目进行快速销售更符合公司的整体开发目标.本报告是严格保密的。项目目标解析：在满足规划要求的前提下，实现项目未来市场价值的最大化和可销售客户目标限制条件?实现新城总体的快速滚动开发?25亩地块为商业金融用地?实现地块市场价值最大化?70亩地块为科研教育设计用?尝试资本运作地?两块地块规模不大，容积率较低，开发规模有限项目目标：在满足规划要求的前提下，实现项目未来市场价值的最大化和可销售本报告是严格保密的。报告共分六大部分Part.本体分析1Part.项目目标解析2Part.三亚湾房地产市场研究3Part.70亩地块项目开发方案研究4Part.25亩地块项目开发方案研究5Part.项目后期工作安排6本报告是严格保密的。