优秀户型探究及评析惠州分公司事业一部2011年03月本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?报Copyright告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1什么样才是好的户型？能够最大化满足业主的居住需求的住宅商品！通常满足以下几个条件：1.具有完善的功能2.功能间布局合理3.创新、高附加值4.符合风水习惯?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2Part1优秀户型之完善的功能?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3住宅居住功能的划分豪华配置1.玄关普通配置基本配置2.客厅1.客厅3.餐厅2.餐厅1.卧室4.卧室3.卧室2.洗手间5.厨房4.厨房6.洗手间5.洗手间7.阳台6.阳台8.多功能室9.工人房?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4居住功能——玄关建筑物正面入口处称为玄关。?玄关是区分户外和户内的区域，有一定的阻隔性，保障内部空间的私密性。?是主人感受家庭氛围和宾客入门的第一区域，因此要有个性化的特征。?作为换鞋的场所。?要有一定程度的宽敞。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5居住功能——客厅又称为起居室，是家人团聚、休息、娱乐、接待客人的活动场所，他是户内空间的重要组成部分，也是主人经济、社会地位、和个性的表露与象征。?客厅宜设阳台并应有良好的景观视野，无阳台的厅宜设置大面积低窗台的观景凸窗。?客厅的开间不宜小于3.6米，深宽比不宜大于2。?提高空间开放感，应减少开向客厅的门洞，增加连续墙面。?客厅尽量朝南，特殊景观或建筑限制调整朝向。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6居住功能——餐厅家人用餐的区域。?一般有独立餐厅，与客厅合并的餐厅、与厨房合并的餐厅。?餐厅的位置应尽可能的靠近厨房，以缩小食物移动距离。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7居住功能——卧室家人休息的区域，通常需要相对私密，并且安静的空间。?要有较好的朝向及自然采光（主卧应朝南，不应有黑房）；?应保证私密性，房间之间无对望；洗手间?应离活动区间较远，避免噪音；?应没有棱角、房间要方正；次卧室主卧室?室内不应有台阶、地面不应太滑；?应靠近洗手间（主人房应带洗手间）。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8居住功能——厨房厨房随着人们生活观念的变化，已经由原来的独立型派生出敞开型。?应靠近户门且与餐厅有便捷的联系。?厨房应设置在临近外墙且具有良好采光通风的位置。?厨房如采用自然排烟，一般应设置在北面，以降低其对卧式的影响。如自然排烟有困难,需设共用烟道将油烟集中排放出屋顶。?单排、双排、L型、U型布置?厨房面积约为套面积的6%-8%?所有竖向管道应集中在墙角?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9居住功能——洗手间主要为洗漱及沐浴的功能。?卫生间是用水较多的地方，除在选材上、结构上要注意防水防潮外，要避免气味和流水的声音对卧式的影响。?合理户型应尽可能将厨房、洗手间紧靠布置，使管道尽可能的集中。?通常来说，舒适型户型设有2个或以上洗手间。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10居住功能——阳台主要作为居住舒适度的提升功能。?一般用于观景或晾晒衣物。?通常设置双阳台，客厅景观阳台及厨房的生活阳台。?部分舒适型户型在卧室或餐厅也会设置阳台，便于观景或休闲。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11居住功能——多功能室一般作为休闲娱乐，如视听室、健身房、麻将房、书房等。?大户型套房宜考虑多功能房，多在别墅户型中采纳?体现主人个性及爱好?注意对其他空间的干扰和影响，?位置一般可考虑靠近户外的地方?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12居住功能——工人房?一般在三房以上的户型中考虑，多用于别墅及大户豪宅。?位置一般紧靠厨房、生活阳台等地方。?大面积房可设独立的入户门，与主入户门分开。?活动区域相对独立，与主人活动区域不相交。?可以设置独立洗手间。www.fdc01.com房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13Part2优秀户型之合理的布局www.fdc01.com房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14影响布局合理性的相关因素1.通风采光2.空间尺度3.功能分区4.实用空间5.可调整性www.fdc01.com房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15合理布局——通风采光?通风采光是居家必备条件，也是客户最为看重的一个环节。?影响通风采光的因素很多，如户型的朝向、建筑之间的间距、户与户之间的视野是否对视等。?客厅及主卧室的通风采光（朝向）最为重要。暗厨暗卧www.fdc01.com房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|16合理布局——空间尺度?客厅：最小面宽3.6米，宽深比应为1：1至1：1.5；并且应有两面完整的墙。?主卧：开间应不小于3米?餐厅：与客厅既相对独立，又有联系；并且至少要有两面墙夹一个角?卫生间：面宽不小于1.8米，净宽应不小于1.6米?阳台：一定要保证厅出阳台（不管户型的大小）客厅进深太长“通道型”餐厅www.fdc01.com房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|17合理布局——功能分区?在功能分区上主要是为了提供更好的居住环境，做到各区间的功能互不干扰或者干扰性小。?一般分为动静分区及干湿分区，也有部分区隔为娱乐区域及休息区域。?动区一般位于入口处，如客厅、餐厅、厨房等；静区一般比较深入，如卧室及洗手间，强调私密性。?干湿分区则区隔整体大块区域，如餐厅、厨房及洗手间相对集中，避免影响卧室，也有洗手间内部干湿分区之分。干区湿区www.fdc01.com房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010湿区Codeofthisreport|18动静分区，娱乐休息分区负负一一层语层语音室、音室、酒酒窖等窖等为娱乐区为娱乐区域域一一层层客客厅厅、餐、餐静区动区厅厅、、厨厨房房等等二二层卧层卧室休息室休息区区域域卧室、洗餐厅、客手间厅、厨房、阳台www.fdc01.com房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|19合理布局——空间的实用性：餐厅餐厅虽然与客厅形成了明显的分区，但是餐厅不占一角，周餐厅独立，又能通风采边开口过多，使得餐厅几乎成光；其优点不言而喻。为过道，不方便使用。www.fdc01.com房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|20合理布局——空间的实用性：厨房?应靠近餐厅，离大门不要太远。?直接对外通风采光；尽量应做到有一个生活阳台入户门餐厅?水火不同线、水火不相邻（洗、切、烧的顺序或者L型）。?厨厕不相邻。生活阳台厨房www.fdc01.com房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|21合理布局——空间的实用性：卫生间?面宽不小于1.8米，净宽应不小于1.6米?公共卫生间应厕浴分离，干湿分离?如果仅有一个卫生间，则应靠近主卧室，避免实用时的穿堂越室?如果有两个卫生间，则公共卫生间应靠近客厅厕浴分离靠近主卧室公共卫生间临客厅www.fdc01.com房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|22合理布局——空间的实用性?通用原则：各户型的房室应有与其户型面积相匹配的比例?中小户型受制于面积的限制，可以将部分非必要功能空间缩小（比如压缩儿童房、卫生间等）?案例1：中海康城国际；面积：66平方米（户型方正，功能齐全）小户型交通动线过大，无面积浪费厨房附带生活阳台小户型尽量保证厅出阳台www.fdc01.com房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|23合理布局——户型的可变换性1房1厅+2房1厅=3房2厅1房1厅+1房1厅=2房2厅www.fdc01.com房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|24优秀户型之创新/高附加Part3值www.fdc01.com房地产智库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|25别墅创新赠送——联排变双拼后花园赠送侧花园赠送侧花园类双拼赠前花园送侧花园?联排之间连接的隔墙，预留少量地块作为花园赠送?联排享有三面花园赠送，营销时以双拼享受做卖点?光耀城类双拼价格高出2000-3000元/平米w