首次开盘营销推广方案首次开盘营销推广方案第一部分：形势分析一、商品房销售市场分析二、项目准备状况分析第二部分：营销策略一、推售货量策略二、营销推广策略三、销售价格策略第一部分一、商品房销售市场分析二、项目准备状况分析第一部分香格里拉香格里拉荣和山水美地荣和山水美地塞纳维拉塞纳维拉蓝山上城蓝山上城金龙理想金龙理想11号号永凯春晖花园永凯春晖花园翡翠嘉园翡翠嘉园倚林家园倚林家园盛盛上上恒恒一品尊府一品尊府东东大大天天大大联联国国自自茗茗苹苹半岛东岸半岛东岸盟盟际际然然城城果果新新花花园园城城园园第一部分蓝山上城蓝山上城第一部分规模：规模：占地165亩近期动作：近期动作：在经过长达半年的沉寂后，蓝山于1月20日推出直面湖景单位16#、17#楼，共176套单位。产品：产品：主力户型约130㎡三房、150㎡四房价格：价格：销售均价3700元销售情况：销售情况：开盘当天共成交50%。第一部分盛天茗城盛天茗城第一部分规模：规模：占地103亩近期动作：近期动作：作为07年东盟商务区第一个开盘的项目，以其震撼的园林实景及销售中心展示得到了市场的高度认同。从1月1日开盘以来，该项目共加推2次，实现销售1.1亿。成为目前凤岭最受瞩目的项目。产品：产品：主力户型约80㎡二房、125㎡三房共357套单位价格：价格：首次开盘均价3450元，目前3600—3700元第一部分上东国际上东国际第一部分第一部分规模：规模：占地68亩近期动作：近期动作：上东国际是阳光100在南宁的又一力作，在经过近2个月的推广后，于1月6日开盘销售。产品：产品：主力户型75㎡左右的二房、87—140㎡的三房共146套单位价格：价格：销售均价3820元销售情况：销售情况：开盘当天共成交约100套。至月底销售率达90%第一部分金龙理想一号金龙理想一号第一部分规模：规模：占地93亩近期动作：近期动作：该项目从12月份开始通过户外广告进行形象传播。产品：产品：首次推出的户型主要以80㎡左右的二房、110㎡的三房为主，共60套单位价格：价格：对外公布3100元第一部分市场分析总结：市场分析总结：一、集中大批量推货，市场竞争激烈一、集中大批量推货，市场竞争激烈在1月份的推货量统计中，包括新推出市场的项目，旧盘新推的项目，整体凤岭的供货达到约1500套左右，市场竞争异常激烈。二、户型以紧凑型为主，部分大户舒适产品成香馍馍二、户型以紧凑型为主，部分大户舒适产品成香馍馍从整个凤岭市场1月份的供应户型看，主力户型还是以紧凑型的2房、3房。而部分大户舒适型的四房销售速度非常快，除了市场供应量小，客户选择的范围不大的情况下，良好的景观优势及现场支持成为客户选择的重要依据。第一部分一、商品房销售市场分析二、项目准备状况分析第一部分售楼部包装：售楼部包装：售楼部外围、背景墙喷绘已经更换第一部分售楼部包装：售楼部包装：园林包装尚未开始。第一部分样板样板房：房：目前样板房已经基本完成土建部分，正在墙面沙浆抹平。第一部分看楼看楼车车：：目前看楼车的具体数量、交付使用时间、具体行驶人员等内容都未落实第一部分沙沙盘模型：盘模型：户型模型在31日前能交付售楼部，沙盘模型2月4日也能入场第一部分工工地现场包地现场包装：装：工地原围墙包装开始老化，现场氛围渲染不足。第一部分宣宣传传物料类物料类：：销售销售物料物料：：户型单张、楼书、折页等销售物料没有一样制作完成。第一部分宣宣传传物料类物料类：：电视宣电视宣传传片片：：龙腾上园的电视宣传片尚未开始制作。第一部分宣宣传传物料类物料类：：户外户外宣宣传：传：目前保利龙腾上园的户外传播仅仅只有公车广告，户外广告牌尚未确定。第一部分宣宣传传物料类物料类：：园林园林效效果果图图：：目前园林效果图至今尚未确定第一部分宣宣传传物料类物料类：：户型面户型面积报积报告：告：即将销售的各户型面积至今尚未落实。第二部分一、推售货量策略二、营销推广策略三、销售价格策略第二部分在在33月份月份具具备备预预售售条件条件的的有有：：河畔洋河畔洋房房3232套单位套单位河畔人河畔人家家11、、22、、66栋栋124124套单套单位位龙龙腾湾腾湾33栋栋3636套单位套单位第二部分河畔洋河畔洋房是房是比较比较新的产品，市场新的产品，市场接接受受有有一一个过个过程程，，仓促仓促面市面市很难很难实现其价实现其价值值，，希望希望实现实景展示后实现实景展示后再再推出市场。推出市场。由由于前期推广的于前期推广的时间比较短时间比较短，为了，为了增增加开加开盘盘即即售售罄罄的的概概率，率，建议建议首次推售的货量不首次推售的货量不要过要过多多，，避免造避免造成成积压积压。。河畔人河畔人家家11、、22、、66栋栋的景观优势的景观优势并并不不明明显显，在，在没有没有实景实景配合配合的情况下，实现价格的情况下，实现价格突破突破的的可能性可能性不大。不大。首河畔人家1、2、6栋推货户型三房四房楼中楼合计量套数80422124面积区间133.1-147.4159.3-168.7227.3-235.718252（㎡）后龙腾湾3栋备货户型三房合计量套数3636面积区间（㎡）133.9-147.44964第二部分一、推售货量策略二、营销推广策略三、销售价格策略关键时间节点建议关键时间节点建议首次首次平平面广告面广告时间时间：：22月月77日日收取预收取预约金约金时间时间：：22月月2323日日（初五）（初五）开盘开盘时间时间：：33月月2525日日营销推广思路短时间短时间内内成为市场成为市场关注关注的的焦点焦点短时间短时间内让内让更更多多的的人人认同认同短时间短时间内使内使更更多多的的人预人预约约最后最后，，让预让预约客户约客户去掉预去掉预约约两两个个字字短时间内短时间内成为市场成为市场关注关注的的焦点焦点数数量量内容内容形形式式短时间内短时间内成为市场成为市场关注关注的的焦点焦点短时间内集中轰炸！广告投放高频率、高密度，强制目标受众接受信息；报刊杂志、电视电台、户外、DM直邮、网络等全面出击；短时间内短时间内成为市场成为市场关注关注的的焦点焦点火力集中诉求品质标准地段最显赫的住宅：都市命脉，绝对地标半个世纪以来广西第一个涉外区域东盟商务区、会展经济圈内，我们的地理位置最佳。景观资源最好的住宅：风水宝地，绝对生态背靠青秀山，面向繁华都市，三大公园环绕，我们的景观资源最佳。短时间内短时间内成为市场成为市场关注关注的的焦点焦点视野最佳的住宅：君临天下，绝对视野项目地处东盟商务区地势最高的区域，坡地规划，建筑错落有致，视野效果绝对最佳。建筑密度最低的住宅：极致空间，绝对品味120亩的规模，只有726户人家，营造出宽敞的社区空间，加上坡地落差，空间感会更强，我们的空间最宽阔。短时间内短时间内成为市场成为市场关注关注的的焦点焦点物管最到位的住宅：顶级物管，绝对贵胄我们可以提升保利物业管理水平，提倡国际化的管理标准，做到跟进最及时、人性化最高，标准最规范的物业服务。品质最高的住宅：完美品质，绝对豪宅我们的产品特征满足了豪宅的基本要求，密度低，一梯两户，面积宽松、户型舒适。在后期建设上我们将园林品质、电梯大堂、销售环境等方面进行升级，可以做到很高的品质；短时间内让短时间内让更更多多的的人人认同认同个性营销活动全面拉动经过经过““国国宝宝展展””和和“保利“保利凤凤翔翔花园花园””长达一年长达一年的的热热销，销，“保利远辰”“保利远辰”已经已经具具备了备了相相当的当的知名知名度，度，我们我们要要做做的不的不再再是是简简单的单的获获得得知名知名度的度的活活动，而动，而且且要要获获得美得美誉誉度，度，提升企业提升企业的品的品牌含牌含金金量。量。短时间内让短时间内让更更多多的的人人认同认同保利保利剧剧院高雅院高雅艺术义艺术义演演任何任何商商业活业活动动都可都可以以用用钱钱来实现，来实现，唯唯“保利“保利剧院”剧院”所代表所代表的高的高雅雅是是别别人人买买不不回回来的。来的。★★以以保利剧院保利剧院的的名义名义邀请邀请国家国家级级的的艺术艺术团团到南到南宁进行高宁进行高雅雅艺术艺术表演表演，传播高品，传播高品质质生生活活理理念念★★全程由“保利远辰”全程由“保利远辰”赞助赞助★★完全免完全免费费开开放放，，获取获取政政府及新府及新闻媒闻媒体的支持体的支持短时间内让短时间内让更更多多的的人人认同认同保利保利剧剧院高雅院高雅艺术义艺术义演演活活动动时间时间：：20072007年年33月月2—32—3日日（（元元宵宵节节前前））活活动地动地点点：：人人民民会堂会堂参与参与单位：区单位：区党委党委宣宣传部、广传部、广西电视台西电视台、南、南宁宁电视台电视台、广、广西西日日报社报社及下及下属媒属媒体、广体、广西电西电台台、南宁、南宁电台电台、、《榜《榜样样》》短时间内让短时间内让更更多多的的人人认同认同保利保利龙龙腾腾上上园产园产品推介品推介会会龙龙腾腾上园的产品更加舒适，规上园的产品更加舒适，规划划更加更加完完美，地美，地理位理位置置更加更加显赫显赫，，有有必必要要向向市场进行一场市场进行一场专专业业的推的推介介。。时间时间：开盘前一：开盘前一周周（（暂暂定定33月月1717日日））地地点点：：沃顿沃顿国际大国际大酒店酒店（（根根据实际情况据实际情况调调整整））参与参与单位：单位：规规划设划设计、园林计、园林设设计、计、建筑建筑施施工工、、监监理单位理单位、、物业管物业管理、东盟商务区理、东盟商务区建设建设指挥指挥部部…………））短时间内让短时间内让更更多多的的人人认同认同保利人家保利人家爱爱心基金心基金目前目前社会社会上上搞慈善捐赠搞慈善捐赠的的企业很多企业很多，，但但都都是是企业企业自