道滘地块前期策划报告中国·东莞2007年9月——Copyright?2006Taskinworldwide.AllRightsReserved——市场分析市场分析场市分析----概况城市东莞市概况?东莞城市概况及定位东莞城市概况及定位位于广东省中南部、珠江口东莞在珠三角的位置东岸，北接广州，南连深圳。整个区域面积2456平方公里，总人口675万，其中户籍人口168万。以国际制造业名城、生态绿东莞东莞广深经济走廊广深经济走廊城和文化新城为特色的现代化中心城市，在制造业、商贸、科技、信息、服务等方面成为区域性中心。A、2005年“全国综合实力百强城市”第十二位B、2005年全国地级市第一位C、2006年跨国公司眼中最具投资价值的中国城市市场分析----城市经济东莞市经济概况东莞市历年国内生产总值亿元30002500200015001000500019961997199819992000200120022003200420052006国内生产总值245.1294.7355.5412.8492.7578.4672.9947.5180621822625经济发经济发展展阶阶段段十五期间/从GDP发展水平来看，处于高速增长的中期阶段2005年东莞完成GDP2182.44亿元，达到建市以来的历史最高水平。按东莞市1000万总人口计算，人均GDP2728美元/人·年，处于世界银行认可的800-4000美元之间的高速增长期的中期阶段。市场分析----城市规划东莞市整体规划--东莞将形成以“城区、松山湖传统主城区、沙田-虎门一厚街沿海经济带、常平一樟木头东部经济带”三大复合型城市中心，共同承担区域与市域的服务职能，勾勒出一幅全新东莞城市空间结构。--沙田——跨越式发展——滨海新城，东莞沿海产业带中心。随着虎门港开发区，港口大道，沙田大道、沿海高速，滨江大道，狮子洋隧道等宏伟工程的兴建，使原处于东莞最发达镇区虎门、厚街边沿地带的沙田，在区域上跃升为东莞沿海经济带的中心城市，在城市发展上拥有更符合东莞城市和产业升级的后发优势。东莞城市空间发展态势示意图：一个中心，两个基本点成三足鼎立之势市场分析----房地产市场房地产市场指标房地产市场指标1、2000-2005年东莞房地产市场供需（单位：万m2）年份施工面积竣工面积销售面积空置面积20051160.17101.78321.85102.142004—2005年，东莞市房地产开发2004834.45136.55284.73115.27竣工面积大幅度下降，2004－20052003650.96256.5214.59112.69两年的市场供应量减少，导致房地产2002385.6127.7162.5694.63市场价格上涨，另一方面预示着今后两三年内的房地产开发竣工面积将大2001326.8114.7976.5451.5幅提升，市场供给量增大。2000315.45103.263.2146.672、1998-2006年东莞房地产价格成长东莞历年房地产销售均价700050.00%东莞与珠三角及全国其他城市一样，600040.00%5000商品房销售价格近两年迅速攀30.00%4000升，2007年上半年，城区均价已达300020.00%200010.00%5723元/㎡。100000.00%199819992000200120022003200420052006城区均价增长率市场分析----房地产宏观市场0606年房地产市场回顾年房地产市场回顾指标2006年数据2005年数据增长率销售额941303.94万元596987.22万元58.12％销售面积286.39万m2208.65万m237.26%销售均价3286.79元/m22853元/m215.2％住宅全年销售额793977.93万元481855万元62.7％住宅销售面积251.89万m2l76.13万m243.01%住宅销售均价3152.08元/m22771元/m213.77％2006年东莞房地产市场具体数据表（数据来源：东莞房协）从上表可以看出，2006年的楼市虽然受到“政策年”的影响，但市场较2005年依然有大幅增长，销售额增长高达58.12%，销售面积增长四成左右，销售均价增长近15%。市场分析----房地产宏观市场销售价格年度2000年2001年2002年2003年2004年2005年全市价格--------1741223826602856主城区价格256828222852288332984731[以CBD为核心的“中心区”，成为东莞房地产行业的定义者与风向标]根据数据通过计算可以得出，2006年东莞市商品房的销售均价为3286.79元／平米，比2005年增加了433.71元／平方米，2005年的商品房销售均价为2853.08元，增幅为15.2%。而2005年的商品房销售均价比2004年仅增加了193.45元，增幅为7.2%，对比可以看出，2006年楼价的增长速度要比2005年快得多，不管是实际价格的增长，还是价格的增幅，都在两倍以上。市场分析----房地产宏观市场市场总结市场总结?2005年东莞完成GDP2182.44亿元，达到建市以来的历史最高水平。?按东莞市1000万总人口计算，人均GDP2728美元/人·年，处于世界银行认可的800-4000美元之间的高速增长期的中期阶段,2005年“全国综合实力百强城市”第十二位,2005年全国地级市第一位。?东莞以国际制造业名城、生态绿城和文化新城为特色的现代化中心城市，在制造业、商贸、科技、信息、服务等方面成为区域性中心。?东莞将形成以“城区、松山湖传统主城区、沙田-虎门一厚街沿海经济带、常平一樟木头东部经济带”三大复合型城市中心，共同承担区域与市域的服务职能，勾勒出一幅全新东莞城市空间结构。?较2005年依然有大幅增长，销售额增长高达58.12%，销售面积增长四成左右，销售均价增长近15%。?2006年东莞市商品房的销售均价为3286.79元／m2，，2006年楼价的增长速度要比2005年快得多，不管是实际价格的增长，还是价格的增幅，都在两倍以上。市场分析----道滘镇概况道滘镇在东莞的位置道滘镇位于东莞市的西部，东江南支流下游的水网地带，是典型的南国水乡。总面积63平方公里，常住人口5.3万人，外来人口6万人。道滘镇处于广州至深圳的黄金地带，广深高速公路横跨镇区，从道滘立交口往广州33公里，到深圳93公里，东江南支流贯穿镇区，可行驶300吨轮船，水陆交通非常便利。同时，道滘特色美食、旅游方面在东莞十分出名，广东四大园之一的粤晖园也位于该镇。市场分析----道滘镇经济道滘道滘GDPGDP、产业结、产业结20012002年20032004年20052006年构构年年年国民生产103526119231134856158500263800265968总值（万元）350000第一产业922094859405949994609410300000第二产业65307729368292897123112582130470250000第三产业289993681076038518786428072048200000GDP150000人均生产198582271125430295783363039220总值100000（元）50000户籍人口5226552733533285384554221546300200120022003200420052006外来人口489485347884756849648515585348外贸出口145031570019056218252215522668总额实际利用474145973453497248984925外资道滘镇GDP由2004年起出现大幅提升，这与东莞城市整体规划的调整和道滘镇自身规划的完善有很大关系。交通组织市场分析----道滘镇城区图至至广东莞州市区至洪梅镇至深圳至沙田至镇厚街道滘外部交通极为便利，有横穿镇区广深高速，距离广州仅30分钟车程、深圳1.5小时车程,距东莞市区15分钟、厚街10分钟、虎门20分钟车程，交通优势得天独厚。市场分析----城市规划总体规划道滘整体规划由“三位一体”转为“一带三转”。“一带”就是把东江南支流道滘河段的“一江两岸”作为未来新城市品牌开发，把“一带”建成道滘持续发展的中心纽带。“三转”是要实现三个转变：社会形态上从乡镇向城市转变，发展类型上从粗放型向集约型内涵式转变，城市规划上从建设城市向经营城市转变。备注：“三位一体”就是将全镇规划为高速公路出入口商业区、旧城中心住宅区和南阁工业区，用沿江景观大道作为连接线将三大区位连成一体。1、道滘有着非常好的东江主干流的水资源，这是道滘地产发展得天独厚的资源。2、环城路、港口大道对道滘的城区的拉近，将对道滘发展前景是一个非常好的促进作用。3、整条东江贯穿全镇，这个片区很可能是东莞未来高档住宅发展的重点区域。市场分析----房地产市场道滘整体房地产市场商品房目前道滘房地产市场尚处于起步阶段，有两种属性的物业并存，分别为商品房和小产权房，其中丽水佳园是目前在售的商品房项目。小产权房在市场中处于举足轻重的地位，而且小产权房以其有目共小产权房睹的价格优势，吸引着大批急于购房但又无力承受现行高房价的客户群体。备注：所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。商品房商品房市场分析----房地产市场商品房典型个案楼盘沿海?丽水佳园基本情况该项目占地18公顷，总建面38万