涿州旧城改造客户需求深访汇报　　　　　　　　伟业顾问2008-10项目背景研究项目背景研究项目背景研究项目背景研究涿州当地问卷统计结果分析涿州当地问卷统计结果分析涿州当地问卷统计结果分析涿州当地问卷统计结果分析客户访谈分析客户访谈分析客户访谈分析客户访谈分析第2页项目背景研究?项目背景研究1.项目基本概况项目基本概况项目基本概况项目基本概况项目基本概况2.涿州城市概况3.涿州房地产市场概况涿州城市概况项目背景研究项目背景研究项目背景研究?涿州当地问卷项目背景研究统计结果分析?客户访谈分析涿州房地产市场概况第3页项目背景研究位置：位于107国道以东，据马河以南，范阳路以北，?项目背景研究为107国道与据马河交叉口东南角。1.项目基本概况地块现状概况：旧城区幅员达3平方公里，规模大且所2.涿州城市概况包含区块较多。目前现状为破旧的居民区、厂房较多，3.涿州房地产市场概此外有商业街、部分历史文物及华阳公园等。况?涿州当地问卷统计结果分析?客户访谈分析第4页项目背景研究?项目背景研究1.项目基本概况项目基本概况2.涿州城市概况3.涿州房地产市场概况涿州城市概况涿州城市概况涿州城市概况涿州城市概况项目背景研究项目背景研究项目背景研究?涿州当地问卷项目背景研究统计结果分析?客户访谈分析涿州房地产市场概况第5页项目背景研究地理位置：涿州市位于河北省中部。北与北京市接壤，市中心距地理位置：涿州市位于河北省中部。北与北京市接壤，市中心距?项目背景研究天安门广场天安门广场6262公里；南距省会石家庄市公里；南距省会石家庄市220220公里；东距天津市公里；东距天津市150公里。1.项目基本概况150公里。2.涿州城市概况3.涿州房地产市场概?文明生态“宜居地”为特征的滨河花园况式京郊生态“卫星城”；?涿州当地问卷?建设“联结北京与保定空间节点并与周统计结果分析边县市协调发展的京郊文明生态型、花园?客户访谈分析式中等城市”；?旅游休闲业作为经济的主导产业：修建京都、京南、东京都三座高尔夫球场；修复三义宫、张飞庙、张飞古井、卢氏宗祠、郦道元故居、涿州双塔、药王庙等历史人文景观；建设了四星级酒店诚信大厦涿州、三星级酒店阳光俱乐部等休闲服务设施。第6页项目背景研究?项目背景研究1.项目基本概况项目基本概况2.涿州城市概况3.涿州房地产市场概况涿州城市概况项目背景研究项目背景研究项目背景研究?涿州当地问卷项目背景研究统计结果分析?客户访谈分析涿州房地产市场概况涿州房地产市场概况涿州房地产市场概况涿州房地产市场概况第7页项目背景研究房地产业发展迅速，北京人购房带动、主导区域市场。房地产业发展迅速，北京人购房带动、主导区域市场。?项目背景研究1.项目基本概况?涿州市近年的房地产市场发展迅速，由上世纪90年代以大企2.涿州城市概况业集团自身公房开发为主转变为商品房市场化运作；3.涿州房地产市场概况?北京客户群带动区域房地产市场火热，拉升区域平均价格：1999年首次出现北京人大量置业涿州的现象并一直在升温，到目?涿州当地问卷统计结果分析前为止，已有近万的北京人在涿州居住；?客户访谈分析?房地产平均价格：1999年800元/平方米——2008年1900元/平方米，高限已超过3500元/平方米；?“高售价”项目当地消化能力非常有限，仅物探局等个别企业具一定消化能力，北京人购买为当地房地产开发项目主诉求。第8页项目背景研究北京人置业涿州的原因分析：北京人置业涿州的原因分析：?项目背景研究1.项目基本概况?交通：京石高速、107国道、917支、高铁；2.涿州城市概况?医疗：联合办院，执行河北省县级医院收费标准，医疗费用相3.涿州房地产市场概况对较低；?涿州当地问卷?区域环境：绿化程度高、城市噪音低、空气质量好、人口密度统计结果分析小——700平方公里VS60万总人口、20万城市人口，“两个丰?客户访谈分析台区，一半的丰台人口量”；?性价比高：普通商品房在1000-2000元/平方米之间，低密度别墅类在3000-3500元/平方米左右，价格优势显著，成为北京人第二居所或异地养老的居所。第9页项目背景研究涿州市高端商品房市场分析：涿州市高端商品房市场分析：?项目背景研究1.项目基本概况规模2.涿州城市概况项目名称容积率占地面积建筑面积3.涿州房地产市场概况桃源逸墅117亩33510平方米0.43银都花园别墅129亩51600平方米0.6?涿州当地问卷温莎假日120亩32000平方米0.4统计结果分析玫瑰假日76亩20000平方米0.4?客户访谈分析华阳别墅30亩9000平方米0.45涿州目前的低密度项目规模普遍较小，容积率集中在0.4左右。由于涿州的房地产开发商实力相对不是很强，因此开发的项目以小规模为主，且经常出现推迟交房时间的问题，间接说明目前涿州市商品房开发市场运作不成熟、市场化水平、专业化程度均相对较低。第10页项目背景研究涿州市高端商品房市场分析：涿州市高端商品房市场分析：?项目背景研究1.项目基本概况产品（平方米）2.涿州城市概况项目名称独栋双拼联排其它3.涿州房地产市场概285-况桃源逸墅390188-205——294?涿州当地问卷银都花园别墅250-315——200——统计结果分析温莎假日260-310186————?230-客户访谈分析玫瑰假日270-310170-220——260华阳别墅300-360——270——低密度项目主要是以独栋、双拼、联排为主，且一般是每个项目由多种低密度产品组合而成，户型面积多在300平方米以下。第11页项目背景研究涿州市高端商品房市场分析：涿州市高端商品房市场分析：?项目背景研究1.项目基本概况均价（元/平方米）2.涿州城市概况项目名称独栋双拼联排其它3.涿州房地产市场概况桃源逸墅3460-36002960-32802818-288——银都花园别墅2800——2600——?涿州当地问卷温莎假日35803180————统计结果分析玫瑰假日320028002600——?客户访谈分析华阳别墅3280——2780——涿州市区普通商品房，如多层板楼价格一般不到2000元/平方米，当地高端低密度项目单价相对较高，一般独栋多数在3000元/平方米以上，双拼和联排相应较低，但从总价来看时，最高总价已经达到140万元，低限亦达到45万元，整体价格水平较好，未来上涨趋势明显。第12页项目背景研究涿州市高端商品房市场分析：涿州市高端商品房市场分析：?项目背景研究1.项目基本概况项目名称销售率客户2.涿州城市概况联排已售完，双拼桃源逸墅北京市客户占80%比例，当地比例20%3.涿州房地产市场概+独栋销售率约20%况银都花园别墅100%北京客户比例占70-80%；其它为当地消化?涿州当地问卷温莎假日95%北京客户占到90%以上的比例，其它为当地消化统计结果分析玫瑰假日99%北京客户占到90%以上比例，其它为当地消化?客户访谈分析华阳别墅50%北京客户约占到60%比例，其它当地消化涿州的高档商品房多数由北京客户消化，涿州当地人消化相对有限，而购买高档房的涿州当地客户主要是一些大国企的中高管层和一些当地的私营业主，如华阳别墅项目的当地客户主要是物探局的中层以上领导。第13页项目背景研究涿州市高端商品房市场分析小结：涿州市高端商品房市场分析小结：?项目背景研究1.项目基本概况?市场运作水平、市场专业度、成熟度均相对较低；2.涿州城市概况?各项目普遍规模较小，单兵作战为主，不利于区域市场发展，小项目合3.涿州房地产市场概况纵连横共同发展或规模化项目引领区域市场将是区域未来可能的发展出路之一；?涿州当地问卷统计结果分析?从产品看，180-200平米左右联排、200-250平米双拼以及300平米以?客户访谈分析下独栋为区域主流产品，超过300平米市场供应量较少同时市场表现较差；?从价格看，区域普通住宅集中在2000元/平米水平，低密度项目均价水平集中在3000-3500元/平米区间内；?从成交客户看，区域低密度项目购买客户构成以北京客户为主，占到约85%以上的绝对比例。第14页项目背景研究项目背景研究项目背景研究项目背景研究涿州当地问卷统计结果分析涿州当地问卷统计结果分析涿州当地问卷统计结果分析涿州当地问卷统计结果分析客户访谈分析客户访谈分析客户访谈分析客户访谈分析第15页涿州当地问卷统计结果分析?项目背景研究调研基本情况调研基本情况调研基本情况调研基本情况?涿州当地问卷统计结果分析客户主体特征分析1.调研基本情况2.客户主体特征分析涿州当地问卷统计结果分析涿州当地问卷统计结果分析涿州当地问卷统计结果分析涿州当地问卷统计结果分析3.客户区域认可度分客户区域认可度分析析4.客户需求特征客户需求特征5.需求问卷分析小结?客户访谈分析需求问卷分析小结第16页涿州当地问卷统计结果分析调研过程控制调研过程控制?项目背景研究??主要目的——研究客户需求特征、来源?涿州当地问主要目的——研究客户需求特征、来源卷统计结果分析1.调研基本情况2.客户主体特征分析为了更加真实而透彻的了解涿州市场的需求容量和特征，为旧城改造3.客户区域认可度分项目做出准确的市场判断和产品策划，我们在涿州市区作了一次针对潜在析购房客户的需求调研活动，目的是——4.客户需求特征?意向目标客户的需求特征5.需求问卷分析小结?客户自身的特征分析?客户访谈分?客户购房消费习惯、行为特征析第17页涿州当地问卷统计结果分析调研过程控制调研过程控制?项目背景研究?涿州当地问执行过程：卷统计结果分析1、项目跨越时间及地点：1.调研基本情况本次需求调研工作与涿州当地实行，始于2008年9月7日，至2.客户主体特征分析2006年9月9日结束。3